S'il dit ne pas vouloir intervenir «sauf si nécessaire», le ministre fédéral des Finances Jim Flaherty a sondé plusieurs économistes sur les conditions d'accès au crédit hypothécaire en prévision de son prochain budget. Dans ce dossier, le gouvernement Harper a été pragmatique plutôt que doctrinaire. Après avoir permis les hypothèques sur 40 ans en 2006, il a changé son fusil d'épaule après la bulle immobilière américaine, réduisant la durée maximale des hypothécaires à 35 ans puis à 30 ans. Il a aussi instauré la mise de fonds minimale de 5%. Ce n'est plus suffisant.

Trop d'institutions financières contournent l'exigence d'une mise de fonds minimale en prêtant la somme à l'acheteur. Cette pratique néfaste est néanmoins difficile à enrayer sans créer d'effets pervers (par exemple, punir les jeunes acheteurs non endettés). La priorité pour Ottawa doit plutôt être de réduire à nouveau la durée maximale d'une hypothèque, cette fois de 30 à 25 ans. Entre 2008 et 2011, la proportion des détenteurs d'une hypothécaire de plus de 25 ans est passée de 16% à 22%.

La déception sera vive pour certains, mais leurs finances personnelles s'en porteront mieux à long terme. Une hypothèque de 30 ans pèse lourd sur un budget: aux taux d'intérêt actuels, elle coûte environ 24% plus d'intérêts qu'une hypothèque de 25 ans, soit une différence d'environ 18 500$ par tranche de 100 000$ d'hypothèque... en attendant que les taux remontent!

Le marché immobilier québécois est surévalué de 10% selon le Fonds Monétaire International. Bulle immobilière ou pas, une conclusion inquiétante s'impose: les Canadiens consacrent une partie de plus en plus importante de leur budget à l'achat de leur maison. Depuis 10 ans, le prix des maisons au Québec a augmenté de 116%. La hausse du revenu après impôts des Québécois a été beaucoup plus modeste (+35%). Durant la même période, le ratio entre le coût réel d'une maison et le revenu d'une famille est passé de 2,4 à 4,5 à Montréal (de 5,4 à 10,0 à Vancouver!). Comme le notait le Mouvement Desjardins la semaine dernière, «l'achat d'une maison devient de moins en moins abordable [même si] (...) la situation n'est pas trop préoccupante pour l'instant, car les taux d'intérêt demeurent très bas.»

Le taux d'endettement hypothécaire et à la consommation des Canadiens (139,5% du revenu annuel après impôts) est plus élevé que celui des Américains (130,3%) et s'approche de sommet atteint par nos voisins du Sud avant la crise immobilière (150%). Pour reprendre les mots du ministre Flaherty, c'est «nécessaire» d'agir pour protéger davantage les Canadiens contre leur hypothèque, qui grossit plus vite que leurs revenus.