Vous trouvez logique de construire 170 magasins, un hôtel, des bureaux, un parc aquatique, un aquarium, des cinémas, une salle de spectacle et bien d’autres choses précisément à l’intersection autoroutière la plus congestionnée de toute la province ?

Nous non plus.

Vous ne comprenez pas comment on peut encore étendre l’offre commerciale dans la métropole alors qu’elle y est déjà excédentaire et que les locaux vacants défigurent nos artères commerciales ?

Nous non plus.

Si vous comptez parmi les nombreux opposants du projet Royalmount, ce qui se passe ces jours-ci peut paraître rassurant.

On a d’abord vu deux conseillers municipaux de Mont-Royal affirmer que les choses vont trop vite dans ce dossier. Ils ont été expulsés de l’équipe du maire, mais il y a au moins un débat politique.

Puis, la semaine dernière, une consultation publique a été tenue sur Royalmount.

Et le conseil d’agglomération, qui représente tous les résidants de l’île de Montréal, devra finalement statuer sur ce projet qui concerne l’ensemble des Montréalais, et non seulement ceux de la petite ville de Mont-Royal.

Il y a toutefois un hic, et il est immense : tout cela ne touche que le nouveau volet résidentiel de Royalmount. Dollarama et Kraft, qui possèdent des installations industrielles dans le coin, prédisent des problèmes de cohabitation avec les résidants des 3250 condos ajoutés au projet. On verra si les gens choisissent quand même de s’y installer.

Mais le plus important est ailleurs. C’est que les commerces, les bureaux, l’hôtel et la salle de spectacle, eux, iront de l’avant, peu importe le processus politique.

Au coin des autoroutes 15 et 40, après une pause due à la pandémie, les pelleteuses ont d’ailleurs recommencé à creuser les fondations du futur centre commercial.

Avec Royalmount, nous sommes donc comme des homards pris dans une cage. Il n’y a aucun retour en arrière possible. Notre seule option est d’essayer d’aménager la cage pour la rendre la moins invivable possible.

C’est si frustrant qu’on doit en tirer des leçons.

IMAGE FOURNIE PAR CARBONLÉO

En raison d’une imprécision contenue dans le schéma d’aménagement de l’agglomération montréalaise, l’ensemble des habitants de l’île de Montréal auront leur mot à dire sur l’aspect résidentiel de Royalmount, mais pas sur son aspect commercial, souligne notre éditorialiste.

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Pourquoi l’ensemble des habitants de l’île de Montréal et leurs élus auront-ils leur mot à dire sur l’aspect résidentiel de Royalmount, mais n’ont jamais pu se prononcer sur les commerces qui en forment pourtant le cœur ?

C’est dû, fondamentalement, à une imprécision. Une imprécision contenue dans le schéma d’aménagement de l’agglomération montréalaise.

Les terrains sur lesquels s’est installé le promoteur Carbonleo ont une vocation « industrie ». Cette zone est en effet éminemment industrielle. Et Montréal manque de tels terrains pour y installer des usines et des entrepôts.

Le problème, c’est que la définition est si désespérément imprécise qu’elle englobe tout établissement « exerçant une fonction économique ».

Cela ouvre la porte autant à des bureaux et à des commerces qu’à des installations récréatives. Comme des glissades d’eau au coin de Décarie et de la Métropolitaine – à côté d’une usine Kraft – et d’une salle de concert. On dirait un joueur de SimCity et qui a perdu le contrôle de sa ville.

Quand un promoteur comme Carbonleo débarque avec un tel projet, les élus n’ont donc pas de prise pour s’y opposer. Et une petite ville comme Mont-Royal, qui compte à peine 20 000 habitants, peut statuer à elle seule sur des installations totalisant 7 milliards de dollars qui ont des impacts bien au-delà de son territoire.

Si l’histoire est différente pour les condos, c’est que le résidentiel est exclu de la définition d’une zone industrielle. Il faut donc que l’ensemble des élus de l’agglomération approuve un changement de zonage. Ils ont ainsi une poigne… mais sur un aspect relativement mineur de Royalmount.

Le processus d’approbation du volet résidentiel de Royalmount en cours nous rappelle donc à quel point un schéma d’aménagement précis, sur l’ensemble de l’agglomération, est nécessaire pour éviter qu’un promoteur ne décide de l’avenir d’une autre zone névralgique de l’île.