De la flexibilité, svp!

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L'auteur affirme que les vendeurs seraient avantsgés par un assouplissement des règles régissant le courtage immobilier.

Photo Frédéric Cantin, archives Le Quotidien

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Paul-Daniel Muller

L'auteur est économiste et consultant en politiques publiques.

Tandis que des dizaines de milliers de propriétaires s'apprêtent à mettre leur immeuble en vente, les courtiers immobiliers du Québec s'offrent actuellement une campagne publicitaire pour promouvoir leur site web commun (centris.ca) et leurs services. L'ironie, c'est qu'en même temps, ils rebutent une partie de leur clientèle potentielle en résistant au vent de changement qui souffle sur leur industrie - un vent qui menace leur modèle d'entreprise lucratif.

Le modèle d'entreprise traditionnel dans le courtage immobilier, c'est le service complet: le courtier s'occupe notamment de décrire l'immeuble, de l'afficher sur le web, de le mettre en marché, de conseiller le vendeur et de le représenter. Le contrat de courtage oblige le courtier à fournir l'ensemble de ces composantes de manière groupée: au Québec, impossible pour le vendeur de se les procurer à la carte.

Le vent de changement, c'est celui du «dégroupage»: la séparation d'un service en plusieurs composantes. Un vent qui a déjà transformé d'autres industries comme le courtage de valeurs mobilières et la distribution de produits d'assurance.

En 2010, le Bureau de la concurrence a ouvert la voie au dégroupage du courtage immobilier au Canada. Dans les autres provinces, les chambres immobilières ont dû supprimer les règles qu'elles avaient établies pour décourager leurs membres qui voulaient offrir aux vendeurs de simples affichages sur le réseau MLS. Le simple affichage, offert à prix forfaitaire, est une solution de rechange bon marché au service complet à commission.

Le dégroupage du service immobilier est-il dans l'intérêt des vendeurs? Faisons un petit calcul: pour quelques centaines de dollars, un inspecteur en bâtiment identifiera les faiblesses de votre immeuble, vous permettant de le décrire honnêtement; idem pour un évaluateur agréé qui vous aidera à fixer un prix raisonnable; 1000$ vous achèteront de belles photos, la pancarte et l'affichage sur le web; et pour un autre 1000-2000$, un notaire vous fournira du soutien-conseil au travers du processus.

Somme toute, des frais minimes par rapport aux 20, 30 ou 40 000$ de commission que prend un courtier pour son service complet (lequel comprend aussi, il est vrai, des tâches aussi complexes que de répondre aux appels et d'organiser les visites). Combien de temps faut-il à Monsieur ou Madame Tout-le-monde pour gagner 20 000$ après impôt?

On veut votre bien et on l'aura

Mais ce vent de changement n'a pas encore atteint le Québec. Car chez nous, la Loi sur le courtage immobilier a coulé dans le béton le modèle d'entreprise à service complet. Cette loi attribue aux courtiers une responsabilité professionnelle. Dès lors, pour l'assumer, ils affirment devoir prendre en charge tous les aspects de la vente, même quand le vendeur ne désire que le simple affichage. Cherchez l'erreur!

C'est cette rigidité de l'offre, consacrée par la Loi sur le courtage immobilier, qui pousse un nombre croissant de vendeurs à se tourner vers des services d'affichage non réglementés et beaucoup moins dispendieux.

Que certains vendeurs désirent le service complet, que d'autres ne soient pas outillés pour mener une transaction à bon port, je veux bien. Mais en interdisant aux courtiers de dégrouper leur offre pour l'adapter aux besoins diversifiés des vendeurs, la loi québécoise va trop loin. Elle infantilise les vendeurs et les acheteurs en les supposant incapables de discernement. Sous prétexte de protéger le public, elle sert surtout à protéger le bifteck des courtiers, en particulier leur modèle d'entreprise le plus lucratif.

Les courtiers pourraient méditer Le chêne et le roseau: quand souffle le vent du changement, ce n'est pas le chêne rigide qui survit, c'est le roseau flexible.




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