Dans la chronique du 17 février dernier, on peut lire que les redevances au développement « font hurler les promoteurs, mais […] devraient enchanter les citoyens, les environnementalistes, les urbanistes et les contribuables ».
Lisez la chronique de Maxime Pedneaud-JobinFaisant partie de toutes ces catégories, nous aimerions signaler notre profond désaccord avec des idées préconçues qui circulent au sujet des redevances au développement. Il convient de rappeler qu’une crise du logement sans précédent sévit actuellement et que celle-ci génère pauvreté, détresse et externalités négatives pour la société.
Lorsque nous lisons : « […] faire payer la croissance par la croissance, accepter de payer les vrais coûts du développement urbain, c’est ce que nous aurions dû faire depuis longtemps », on répond : malheureusement, oui !
Pendant 60 ans, la croissance ne s’est pas autofinancée. Les développements immobiliers subventionnent les infrastructures vieillissantes dont ont bénéficié les résidants de la génération précédente de développements immobiliers précédents. Sur des décennies, les budgets municipaux tournent alors au rouge. Ce mécanisme répandu en Amérique du Nord est à juste titre comparé à un système de Ponzi par certains penseurs, dont ceux du groupe de réflexion Strong Towns.
La banlieue québécoise s’est développée avec des quartiers monofonctionnels de bungalow avec des rues assez larges pour trois camions de pompiers sans jamais calculer le coût de ces actifs sur leur cycle de vie. Le déséquilibre fiscal municipal fait l’objet de discussions entre les villes et la province depuis des décennies. Il devient aisé d’accorder aux villes le pouvoir d’exiger une redevance au développement. Ça s’appelle pelleter le problème dans la cour du voisin.
Pour les nouveaux ménages, aujourd’hui, les taux d’intérêt sont au plafond, la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) ne cesse de resserrer les règles, le pouvoir d’achat se replie, tous les postes budgétaires subissent l’inflation, le filet social s’est effrité, le tout dans un contexte de vieillissement de la population. Maintenant, on rend l’habitation inabordable, tant à la location qu’à l’achat. Pourtant, se loger est un besoin de base, un bien fondamental.
On se rappelle que selon la SCHL, il faudrait construire 620 000 logements supplémentaires au Québec d’ici 2030. Pour y arriver, il faudrait doubler le rythme des constructions, nous disait-on en 2022. L’enfer est pavé de bonnes intentions, dit l’adage.
Et si on veut faire le procès des promoteurs, il convient de mentionner qu’ils ne sont pas tous égaux et que tous les projets ne sont pas rentables à la même hauteur. Ce métier vient avec une prise de risques et de responsabilités que peu d’individus pourraient tolérer. Pour preuve, si c’était une partie de plaisir, le secteur public aurait depuis longtemps construit les tant attendus logements sociaux. Le but n’est pas de pleurer sur le sort des développeurs, mais d’être conscient qu’en exigeant une contribution REM, une redevance, une cession aux fin de parcs ou de stationnement, la construction des infrastructures tout en exigeant la qualité architecturale, zéro émission, etc., il est logique et attendu que l’ensemble de ces frais influencent in fine l’abordabilité des nouvelles unités d’habitation.
Aussi, on taxe la densité alors que le corpus des bonnes pratiques en urbanisme indique de la facilité. Pour rappel, construire dense et compact est déjà un geste environnemental même si le bâtiment n’est pas certifié vert tisane bio sans gluten.
Un autre élément à avoir en tête est que l’ajout de contraintes financières favorise les gros promoteurs avec de gros capitaux. Bien vite, on pourrait voir l’émergence d’un oligopole immobilier. Ce qui n’est généralement pas profitable pour le citoyen réduit au rôle de consommateur.
Les générations précédentes ont navigué à vue de nez et à coup de discours creux sur les changements climatiques dont les générations actuelles héritent bien contre leur gré. Pour la question de l’habitation, c’est la même chose, les impacts futurs seront eux aussi bien réels.
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