Commencer par le début
Bien que l’immobilier commercial puisse sembler attrayant, mieux vaut se faire la main dans le secteur du multilocatif résidentiel, explique David Tardif, courtier immobilier chez Royal LePage. « C’est là qu’est la bonne porte d’entrée pour un investisseur débutant, et le web regorge de forums où l’on peut s’informer sur le fonctionnement du marché et échanger avec des gens qui en ont fait l’expérience », dit-il. Une bonne façon de se préparer est aussi de se faire fournir par un courtier le rapport d’inspection produit dans le cadre d’une transaction qui a été effectuée afin de se familiariser avec les éléments importants à considérer, ajoute-t-il.
Passer à l’action
D’abord, n’hésitez pas à parler à beaucoup de gens de votre projet, suggère David Tardif. Cela, afin de recueillir le plus d’information possible. Ensuite, faites-vous accompagner par un courtier. « Et l’idéal serait que ce courtier soit lui-même un investisseur », dit-il. Vous pourrez profiter de son expérience non seulement de courtier, mais aussi d’investisseur. Enfin, adressez-vous à des regroupements, telle la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec (CORPIQ). Vous y retrouverez les meilleures ressources pour vous accompagner tout au long du cycle de location. La CORPIQ est un organisme à but non lucratif qui accompagne, défend et représente les propriétaires d’immeubles locatifs partout au Québec.
La stratégie
D’abord, bien établir sa mise de fonds. « Il s’agit d’un investissement, donc il faut bien savoir où on s’en va », soulève David Tardif. Mais aussi, il faut avoir un plan à long terme. « L’immobilier est plus un enjeu de capitalisation que de flux de trésorerie (cash flow) », dit-il. L’idée est de faire croître le capital. « Même si le premier investissement n’est qu’un break-even, c’est-à-dire que les revenus ne feront que combler les dépenses, ce ne sera pas mauvais », nuance-t-il. De plus, acheter ce qui vous convient, suggère M. Tardif. « Les investisseurs sont souvent du type entrepreneur qui aime se salir les mains », dit-il. Si c’est votre cas, n’hésitez pas à acheter un immeuble qui nécessitera des rénovations. « C’est souvent la façon de faire la plus payante », conclut-il.
Pour plonger dans le commercial
Lorsque vous vous sentirez prêt pour le commercial, voici ce que vous devez ne pas oublier, explique Eric Langlais, courtier en immeuble commercial. Il est toujours préférable que l’immeuble serve plus d’un locataire à cause du risque que vous pourriez courir s’il devait partir. « La clé du succès, c’est d’avoir au moins quatre locataires, dont aucun n’occupera un espace majoritaire », dit-il. De plus, il est toujours préférable que les baux ne viennent pas tous à échéance en même temps. « Cela vous évitera de vous retrouver avec un immeuble vide »,
ajoute-t-il.
Les baux
Il existe cinq types de bail commercial. Assurez-vous de choisir celui qui vous conviendra le mieux. En règle générale, assurez-vous qu’il soit suffisamment long, suggère Eric Langlais. « Plus il est court, plus le risque est élevé », dit-il. La longueur des baux assure une stabilité qui permet de maximiser le financement. Par exemple, en immobilier commercial, les périodes d’amortissement des prêts sont de 15 à 20 ans, et le montant du financement varie entre 65 % et 75 % de la valeur. « Si les baux sont courts, le créancier exigera un amortissement de 15 ans sur un financement de 65 %. Ce sera plus dur pour l’investisseur », prévient-il. « Un financement plus long assure un meilleur cash flow pour faire face aux imprévus, tout en permettant à l’investisseur de se verser un revenu », conclut-il.