Train de vie Financer l’achat de sa première maison

Les conjoints Thomas*, 29, ans, et Maxime*, 30 ans, projettent l’achat de leur première propriété résidentielle d’ici deux ans.

La situation

Pour le moment, ces jeunes professionnels en début de carrière évaluent leur projet aux environs de 400 000 $, tout en se gardant une marge au cas où cette future propriété – une maison individuelle, jumelée ou un appartement en copropriété – aurait besoin de travaux de rénovation mineurs avant leur emménagement.

Quant à la préparation financière de ce premier achat résidentiel, Thomas et Maxime considèrent avoir deux atouts en main pour faciliter la réalisation de leur projet tout en limitant leurs coûts de financement.

D’une part, leurs bonnes habitudes d’épargne lors de leurs récentes années de fin d’études universitaires et de début d’emploi professionnel leur ont permis d’accumuler près de 175 000 $ en actifs financiers. Ces actifs financiers sont répartis dans un compte d’épargne libre d’impôt (CELI), un compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP) et un compte d’épargne qui seraient facilement décaissables en guise de mise de fonds lors de leur premier achat résidentiel. D’autre part, Thomas et Maxime bénéficient d’une aide financière de leurs parents qui totaliserait 100 000 $ en mise de fonds pour leur projet de premier achat résidentiel.

Au total, c’est donc un capital d’au moins 275 000 $ que les jeunes conjoints prévoient pouvoir utiliser en mise de fonds afin de limiter leur montant d’emprunt hypothécaire aux environs de 200 000 $.

N’empêche, considérant les variations de leurs revenus alors qu’ils sont en fin d’études et en début de carrière, Thomas et Maxime se préoccupent de l’évolution de leur situation financière à court et moyen terme. Entre autres, explique Thomas lors d’une discussion avec La Presse, il se demande comment optimiser la gestion de leur capacité d’épargne encore très variable en préparation de leur projet de premier achat résidentiel.

« Devrions-nous prioriser les cotisations dans nos CELI, nos CELIAPP ou nos REER [régime enregistré d’épargne-retraite] ? Comment ? Pourquoi ? » demande Thomas.

« Aussi, quoi faire avec les soldes de nos prêts étudiants (45 500 $ en tout) qui viendront bientôt à échéance de transfert en prêts personnels, avec un taux d’intérêt anticipé de l’ordre de 6 % ? »

Enfin, demande Thomas, « comment bien préparer le financement de ce premier achat résidentiel tout en évitant de se retrouver dans une situation budgétaire trop serrée par la suite » ?

La situation et les questions de Thomas et Maxime ont été soumises pour analyse-conseil à David Paré, qui est planificateur financier et conseiller en placements chez Desjardins Gestion de patrimoine, à Québec.

Les conseils

En premier lieu, David Paré constate que Thomas et Maxime ont de bonnes habitudes d’épargne et un train de vie raisonnable qui leur procurent « une bonne situation financière pour des gens qui sont en début de carrière. »

« À moins de gros imprévus, et s’ils peuvent maintenir leur discipline financière malgré les nombreuses incitations à dépenser parmi les gens de leur âge et de leur situation professionnelle, Thomas et Maxime devraient pouvoir réaliser leur projet de premier achat d’une propriété résidentielle sans trop de soucis financiers et budgétaires. »

Cela dit, en réponse à leurs questions sur la préparation adéquate du financement de leur premier achat résidentiel, David Paré leur formule quelques conseils de gestion de leurs priorités financières.

D’abord, concernant la prochaine conversion de leurs prêts étudiants (45 000 $ en tout) en prêts personnels, il leur suggère d’y aller avec un terme de 5 ans sans se préoccuper de remboursements accélérés étant donné que les intérêts payés sur ce type d’emprunts sont déductibles du revenu imposable.

« Les coûts d’intérêt nets [après impôt] de ces prêts étudiants s’annoncent inférieurs à ceux anticipés pour leur futur emprunt hypothécaire, d’où la pertinence d’utiliser leur capital pour réduire ce prêt hypothécaire au lieu d’accélérer le remboursement de leurs prêts étudiants », résume David Paré.

N’empêche, dans les prévisions budgétaires de leur projet d’achat résidentiel, Thomas et Maxime devront ajouter des paiements de l’ordre de 870 $ par mois (ou 10 550 $ annualisés pendant cinq ans) pour leurs prêts étudiants.

En second lieu, afin d’optimiser les conditions de financement de leur projet d’achat résidentiel, David Paré conseille à Thomas et Maxime de maximiser leurs contributions annuelles à leur CELIAPP pour les deux à trois prochaines années, selon l’évolution de leur projet.

« À raison de 16 000 $ par année dans leurs CELIAPP [2 x 8000 $ chacun], et considérant un rendement net de 4 % par année sur ce capital, Thomas et Maxime pourraient ajouter presque 50 000 $ à leurs actifs déjà accumulés dans leurs CELIAPP, qui totaliseraient alors près de 66 000 $ », explique M. Paré.

De plus, Thomas et Maxime pourront moduler l’utilisation des déductions fiscales liées aux contributions en CELIAPP selon l’évolution de leurs revenus imposables au fil des prochaines années. « Les déductions fiscales non utilisées sont reportables aux années suivantes », rappelle David Paré.

En fin de compte, avec ce capital accumulé dans leurs CELIAPP, la contribution de 100 000 $ attendue de leurs parents, et leurs actifs financiers déjà constitués en CELI et en REER, David Paré estime que Thomas et Maxime pourraient avoir accumulé d’ici 2026 près de 340 000 $ en capital utilisable pour la mise de fonds de leur premier achat résidentiel.

« En considérant un coût d’achat aux environs de 450 000 $, et une mise de fonds de l’ordre de 340 000 $, leur besoin d’emprunt hypothécaire pourrait se limiter aux environs de 110 000 $, prévoit David Paré.

« Financé à 5,5 %, un tel prêt hypothécaire leur coûterait environ 675 $ par mois. En y ajoutant les coûts supplémentaires de propriété comme les taxes foncières [env. 5000 $ par année], ainsi que les frais d’assurance, d’énergie et d’entretien [env. 8000 $ par année], les futurs coûts résidentiels de Thomas et Maxime en tant que nouveaux propriétaires sont prévisibles autour de 1760 $ par mois ou 21 500 $ par année, résume David Paré.

« Ce montant est évidemment beaucoup plus élevé que leur budget actuel de locataires. Il s’agit aussi de futurs débours auxquels Thomas et Maxime devront ajouter les paiements de remboursement de leurs prêts étudiants, qui sont prévus en tout à 870 $ par mois ou 10 500 $ par année. »

« C’est certain que Thomas et Maxime doivent s’attendre à une majoration significative de leur budget, constate David Paré, lorsqu’ils seront devenus propriétaires. Cette hausse serait encore plus importante s’ils devaient opter pour une propriété plus coûteuse. Aux environs de 500 000 $, par exemple, ils devraient budgéter au moins 4000 $ par année en coûts de financement et d’impôt foncier supplémentaires. »

De même, souligne David Paré, Thomas et Maxime devraient budgéter des coûts additionnels de financement s’ils effectuaient leur achat résidentiel d’ici un an, en 2025, au lieu de patienter jusqu’en 2026.

« Ils se priveraient ainsi d’une année de contributions à leurs CELIAPP, ce qui réduirait leur capital disponible en mise de fonds et augmenterait d’autant le montant de leur emprunt hypothécaire. Aussi, il est fort possible que la baisse des taux d’intérêt anticipée d’ici 2025 ne soit pas encore rendue à terme. »

* Bien que le cas mis en lumière dans cette rubrique soit réel, les prénoms utilisés sont fictifs.