Derrière les taux hypothécaires à 2,99%

Le marché hypothécaire n'était pas en relâche la semaine dernière. Sitôt finie la saison des REER, les banques ont sorti leurs promotions pour la saison chaude sur le marché immobilier. Et quelles promos!

Les taux hypothécaires n'ont jamais été aussi bas. En magasinant et en négociant un peu, vous pouvez obtenir un taux inférieur à 3% pour cinq ans, à moins d'avoir un dossier de crédit vraiment moche. Pour un prêt de 100 000$, amorti sur 25 ans, cela fait des mensualités d'à peine 465$. Exceptionnel!

Mais il faut creuser un peu plus loin. Derrière ces hypothèques à petits taux se cachent toutes sortes de conditions en petits caractères. Voici 10 questions à poser avant de signer.

1- Combien de temps le taux sera-t-il garanti?

Les banques offrent aux clients de «geler» le taux d'intérêt pendant qu'ils magasinent leur maison. La société MCAP, qui offre le meilleur taux en ville sur cinq ans (2,84%), garantit son taux pour 30 jours, tandis que d'autres prêteurs peuvent garantir un taux de 2,89% jusqu'à quatre mois, indique Sylvie Rousson, courtière hypothécaire chez Multi-Prêts. Pour 3$ de plus par mois, vous pourrez chercher tranquillement la maison de vos rêves jusqu'au 15 juillet.

2- Y a-t-il un montant minimum?

Chez certains prêteurs, le taux promotionnel est réservé aux clients qui contractent un prêt d'au moins 60 000$ ou 100 000$. D'autres ont un plafond. Vérifiez.

3- De l'assurance, pourquoi?

Les prêteurs attirent la clientèle avec des taux très faibles, mais insistent pour qu'ils prennent une assurance vie ou invalidité sur laquelle ils font beaucoup plus de profit. Vous n'êtes jamais obligés d'accepter. Si vous avez réellement besoin d'assurance, il est souvent plus avantageux d'augmenter la couverture avec votre employeur. Comparez les primes.

4- Puis-je hausser mes paiements?

La plupart des contrats hypothécaires permettent aux emprunteurs de rembourser leur prêt plus vite. Mais les clauses varient. Par exemple, le prêt à petit taux de la Banque de Montréal permet d'augmenter les mensualités de 10% seulement. D'autres prêts permettent de relever les paiements de 15%, 20% ou même 25%. Et avec quelques prêteurs, comme la Banque TD et Desjardins, l'emprunteur peut aller jusqu'à doubler son paiement.

5- Ai-je le droit de faire un paiement forfaitaire?

La plupart des hypothèques offrent aussi la possibilité de faire des paiements forfaitaires, généralement entre 10% et 25% du montant initial, chaque année. Certains prêteurs comme la Banque Laurentienne permettent de rembourser une seule fois durant l'année. D'autres n'ont pas de restriction. «Si on peut faire plusieurs versements durant l'année, on remboursera plus vite, ce qui réduira les intérêts», dit Robert Perrier, directeur provincial des Centres hypothécaires Dominion.

6- Quel sera le montant de la garantie?

De plus en plus, les institutions financières prennent une garantie hypothécaire allant jusqu'à 125% de la valeur de la maison, peu importe le montant prêté. Cela vous permettra d'augmenter votre crédit, en cours de route, sans avoir à retourner chez le notaire. Par contre, si la banque refuse de vous prêter davantage, parce que votre dossier de crédit s'est détérioré par exemple, vous ne pourrez pas obtenir un prêt de second rang ailleurs. Vous serez coincé.

7- Comment seront calculées les pénalités?

Divorce, perte d'emploi, déménagement... la vie change en cinq ans. Mais pour annuler votre hypothèque avant le terme, vous devrez payer une pénalité de plusieurs milliers de dollars. Informez-vous sur la méthode de calcul et demandez un exemple concret du montant à payer. Ottawa vient justement de forcer les prêteurs à fournir clairement cette information, par téléphone et sur l'internet. Attention: certains prêts n'ont aucune porte de sortie. Impossible de les rembourser avant le terme.

8- Pourrais-je déménager mon hypothèque?

Même à la fin du terme, plusieurs hypothèques sont difficiles à déménager. Si un autre prêteur vous offre un meilleur taux, vous ne pourrez pas y transférer votre prêt par subrogation. Il faudra rembourser votre hypothèque et en contracter une nouvelle... en repassant chez le notaire, ce qui peut entraîner des frais de 1000$. Vous serez un peu menotté.

9- Pouvez-vous payer le notaire?

Pour aller chercher un nouveau client, les banques acceptent parfois de payer les frais de notaire. Négociez! De plus, ne croyez pas que la banque vous fait une faveur en payant les frais d'évaluation de la propriété (environ 300$). Pratiquement tous les prêteurs le font depuis plus de 15 ans.

10- Est-ce votre meilleure offre?

Beaucoup de clients magasinent leur taux d'intérêt à l'os lorsqu'ils achètent leur maison, puis ils dorment au gaz et renouvellent avec le même prêteur, sans trop négocier. «C'est une méga-erreur, car la banque ne leur déroulera pas le tapis rouge», dit M. Perrier. Ça vaut la peine de magasiner: avec un taux de 3% au lieu de 4%, vous économiserez près de 5000$ d'intérêts en cinq ans, sur un prêt de 100 000$.