Q - Je me pose une question que sûrement plusieurs de vos lecteurs se posent. Vaut-il la peine de casser son hypothèque pour la renouveler immédiatement? En fait, existe-t-il une façon de faire le calcul, ou est-ce du cas par cas? Dans mon cas, il reste deux ans à mon hypothèque, pour laquelle j'ai un taux de 4,60%. Ma banque m'offre un taux de 3,85% pour cinq ans, mais avec une pénalité de 4480$. Mes paiements, aux deux semaines, sont de 480$, avec un amortissement se finissant en 2027. L'hypothèque initiale était de 172 000$, en décembre 2005. Le solde actuel est de 150 750$. - Benoit
R - On vous offre de renouveler votre hypothèque à un taux fixe (3,85%) vraiment concurrentiel puisque le taux officiel du terme de cinq ans est de 5,60%. Mais il y a un gros hic avec l'offre de votre banquier: la pénalité de 4480$ n'a ni queue ni tête selon les chiffres que vous me présentez. Généralement, deux méthodes sont utilisées par les banquiers pour calculer la pénalité d'une hypothèque renouvelée avant l'échéance de son terme. Et le banquier optera finalement pour la méthode de calcul qui lui rapportera la plus grosse pénalité entre: la méthode basée sur trois mois d'intérêt ou celle du différentiel de taux (le taux de l'hypothèque actuelle (4,60%) par rapport au taux du marché d'une hypothèque de deux ans (3,75%). Selon les chiffres fournis, votre banquier exigerait une pénalité supplémentaire de quelque 1500$ par rapport à ce que vous devriez payer. Je vous recommande de demander à votre banquier de refaire ses calculs. S'il ne veut pas réduire sa pénalité, prenez votre mal en patience... et rendu à l'échéance, changez d'institution bancaire.
Taux fixe ou variable?
Q - Nous nous demandons réellement si nous devons faire les démarches pour l'obtention d'un taux fixe. Nous avons présentement un solde d'hypothèque de 59 000$, dont le taux varie en fonction du taux préférentiel, moins 0,25%. L'amortissement à ce jour est de 90 mois. La fréquence des paiements est aux deux semaines. À ce jour, le plus haut taux que nous avons payé sur ce terme variable de cinq ans, lequel vient à échéance en avril 2012, a été 4,5%. - Francine
R - Selon les économistes les plus «pessimistes», la Banque du Canada devrait relever son taux directeur de trois ou quatre points de pourcentage d'ici quatre ans. Ces prévisions laissent présager que le taux préférentiel pourrait atteindre les 6,0% d'ici 2014. Même chose pour les hypothèques à taux variable. Comme votre solde d'hypothèque est relativement peu élevé et que votre période d'amortissement (7,5 ans) est courte, il va sans dire que la hausse inévitable des taux hypothécaires aura un impact restreint sur votre portefeuille, et ce, en raison de la courte période d'amortissement de l'hypothèque. Somme toute, vous êtes dans une situation privilégiée pour exploiter au maximum l'hypothèque à taux variable (basé sur le taux préférentiel). On ne peut pas en dire autant des familles aux prises avec des hypothèques amorties sur des périodes de 15 ans et plus.
Courtier hypothécaire: danger ou pas?
Q - Y a-t-il un danger ou un désavantage quelconque à contracter une hypothèque par l'entremise d'un courtier hypothécaire au lieu de faire affaire directement avec une banque «traditionnelle» ? En d'autres mots, si c'est un courtier qui m'offre le meilleur taux, y-a-t-il un facteur important que je devrais considérer avant de signer? Qu'en est-il d'une banque moins «traditionnelle» comme ING Direct? - Alain
R - La profession de courtier hypothécaire a pris beaucoup d'ampleur depuis les années 90. Au nombre des firmes de courtiers hypothécaires qui se font concurrence sur le marché québécois de l'hypothèque, on retrouve Multi-prêts, Hypotheca, Intelligence hypothécaire, etc. Lorsqu'on contracte une hypothèque, ce n'est pas nous qui prenons le risque, mais plutôt l'institution prêteuse. Concernant les emprunteurs qui négocient leurs hypothèques par l'entremise d'un courtier hypothécaire reconnu, je ne vois pas comment ils pourraient s'exposer à un quelconque risque... Le courtier hypothécaire n'est, dans les faits, qu'un intermédiaire entre l'emprunteur et l'institution bancaire. Et sa rémunération est payée par l'institution prêteuse. L'avantage de négocier son hypothèque par l'entremise d'une firme de courtiers hypothécaires? En raison de son pouvoir de négociation, la firme de courtiers hypothécaires est mieux placée que le commun des emprunteurs pour obtenir le meilleur taux possible. Les courtiers hypothécaires font habituellement affaires avec un réseau d'une vingtaine d'institutions financières, soit des banques, des sociétés de fiducie, des compagnies d'assurances. Quant à ING Direct ou à autre banque non traditionnelle, si les conditions d'emprunt sont les mêmes que celles imposées par les grandes banques, profitons-en si les taux sont meilleurs!