Extrait du livre Montréal en chantier (Re)faire du logement une question de territoire

Marie-Sophie Banville propose dans ce chapitre une réflexion sur la financiarisation du logement et son incidence sur l'abordabilité du marché résidentiel montréalais.

À quelques variantes près (pensons à Airbnb), le débat public portant sur la crise du logement à Montréal s’articule, de part et d’autre, autour de termes étrangement semblables à ceux utilisés pour décrire la situation au début des années 2000. Et pourtant, les déterminants classiques de l’offre et de la demande liés au logement en 2020 sont-ils exactement les mêmes qu’en 2000 ? Le « marché » du logement est-il influencé par les mêmes forces qu’à l’époque ? Réponse rapide : non. Le marché immobilier montréalais en 2020 est profondément différent.

Un angle mort majeur du débat actuel est le suivant : pour comprendre cette situation de crise et la progression rapide du prix de l’immobilier à Montréal, la ville de Montréal elle-même est une échelle fort limitée. En effet, sur le plan macroéconomique, le marché résidentiel montréalais s’inscrit aujourd’hui dans un paysage financier fort différent qui a transformé en profondeur les déterminants classiques de l’offre et de la demande. Fermement ancré dans une économie mondialisée, le marché immobilier montréalais est à présent enchâssé dans des circuits financiers rapides, pénétré par des flux de capitaux mondiaux et propulsé par des instruments financiers dont la sophistication n’a d’égale que l’abstraction.

Bien que ce phénomène de financiarisation du logement apparaisse parfois comme une bête aussi omnipotente qu’insaisissable, il convient de rappeler qu’il s’agit d’un engrenage de décisions politiques, d’innovations financières et de mouvements de capitaux qui sont, eux, observables, mesurables et, finalement, bien concrets.

Bien que les villes de Vancouver et Toronto aient été littéralement cannibalisées par les modalités de ce nouveau paysage financier, Montréal opère largement selon les mêmes règles. Dans un tel contexte, savoir si Montréal sera la prochaine ville touchée par le phénomène est une façon erronée de poser le problème. Il est improductif de jouer au jeu divinatoire de la bulle immobilière. Le propre d’une bulle est justement de se révéler a posteriori. Même si la courbe de progression des prix à Montréal n’a pas suivi jusqu’à présent l’ascension vertigineuse de celles de Toronto et de Vancouver, il n’en demeure pas moins urgent dans le contexte actuel de s’intéresser aux mécanismes qui ont façonné la situation ailleurs au Canada et d’analyser de façon critique leur influence sur la vie montréalaise.

Mis à part de notables exceptions, la porte d’entrée « macro-économique » pour mieux comprendre la situation à Montréal brille par son absence dans le débat public. Et pourtant, quelques fantômes macroéconomiques hantent présentement le territoire montréalais : les faibles taux d’intérêt hypothécaires, le programme d’assurance hypothécaire de la Société canadienne d’hypothèque et de logement (SCHL) et ses pratiques de titrisation. L’interrelation de ces différents éléments est un puissant accélérateur des marchés résidentiels partout au Canada, y compris à Montréal.

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Ce chapitre se clôt sur une note quelque peu éloignée du chapelet de solutions éprouvées et généralement égrenées dans la conclusion d’un essai de ce genre : plus de logements sociaux, de coopératives d’habitation, de réserves foncières, le retour des HLM et, soyons funky, des fiducies foncières communautaires. On est d’accord. Et pourtant, rien de tout cela ne peut dépasser le statut d’exceptions tant et aussi longtemps qu’un dialogue franc et peut-être difficile n’est pas entamé avec les instances fédérales sur les choix politiques des dernières décennies quant à l’encadrement des marchés immobiliers et à leurs effets désastreux sur l’abordabilité des villes. En exposant les vulnérabilités de l’interrelation entre les marchés financiers et l’habitation au Canada, la COVID-19 crée un point de rupture où la croissance insoutenable du prix de l’habitation peut et doit être instamment remise en cause.

Et les citoyens, eux ? La job des citoyens est de continuer à rêver de coopératives, de cohabitats, de fiducies foncières communautaires et de maisons autoconstruites. De continuer à se rassembler pour élaborer ensemble des façons plus humaines de vivre en ville et revendiquer, plus que jamais, ce droit fondamental.

En contrepartie, la job de Montréal sera de courageusement aller au front pour exiger des transformations profondes des conditions systémiques qui empêchent structurellement les rêves de ses citoyens de voir le jour. La Ville de Montréal n’a peut-être pas le pouvoir de modifier les accords de Bâle mais, forte des rêves de ses citoyens, elle a le pouvoir d’agir en pionnière pour repousser sans cesse les nouvelles frontières de l’abordabilité et d’exiger des réponses de la part du gouvernement fédéral pour qu’il assume enfin ses responsabilités face à la crise du logement. Comme il s’agit d’un problème vaste et complexe, qui déborde le champ de compétences et le territoire de la seule Ville de Montréal, nous devons être à la hauteur de la crise et proposer une réponse à plusieurs échelles pour assurer notre droit à l’épanouissement dans nos villes.

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