Montréal, après la COVID-19, ne sera pas tout à fait la même ville. La pandémie laissera des traces. Plusieurs défis l’attendent, dont celui d’assurer la cohésion sociale du Grand Montréal. La concurrence ville-banlieue se présentera désormais sous un autre jour

Mario Polèse Mario Polèse
Professeur émérite à l’Institut national de la recherche scientifique (INRS)

Au premier rang des impacts prévisibles se trouve le logement. La montée du télétravail et le souvenir du confinement feront que le logement ne sera plus perçu de la même manière. Les Anglais ont un dicton : my home is my castle (ma maison est mon château), avec la connotation implicite qu’elle est aussi mon château fort, mon refuge. Ce sera encore plus vrai après la COVID-19.

L’utilisation plus répandue des moyens électroniques de communication (télétravail, commerce électronique, téléconférences…) fera que l’horizon des rencontres et échanges deviendra plus sélectif. L’avènement des réseaux sociaux, des outils extraordinaires, certes, a cependant aussi eu pour conséquence, nous le savons, de faciliter l’isolement social et politique. Ce sera encore plus vrai après la COVID-19.

Quelles conséquences pour la ville ? Tout le monde ne sera pas en télétravail dans le Grand Montréal, option qui s’offre surtout aux travailleurs de bureau et aux professionnels, une population en moyenne plus instruite et plus nantie.

Télétravail signifie un espace de travail chez soi, souvent une chambre aménagée en bureau. Cependant, le désir d’un logement mieux aménagé ne se limitera pas aux (chanceux) télétravailleurs. Le souvenir de la pandémie fera qu’on accordera désormais plus d’importance aux balcons, jardins et autres espaces de détente et aussi au voisinage. Est-ce ici que je veux vivre — passer mon confinement — lorsque frappera la prochaine pandémie ?

Le résultat prévisible : une demande accrue pour des logements plus grands, plus aérés, plus espacés, des attributs qui favorisent la maison unifamiliale et la banlieue. La demande d’espace (pieds carrés par personne) risque également de s’accroître pour les condos et appartements en ville destinés aux ménages professionnels sans enfants ou de passage, grands utilisateurs de télétravail. L’accroissement généralisé de demande d’espace se traduira fatalement par de nouvelles pressions sur les prix ; mais ce n’est pas là que réside le principal danger.

Quand la ville s’étend

C’est une loi bien établie, en économie urbaine, que toute amélioration dans les moyens de communication permet à la ville de s’étendre, ouvrant une gamme élargie d’options d’habitat aux ménages. Le tramway d’abord, le métro et l’auto ensuite ont permis à Montréal de s’étendre ; mais aussi aux ménages, du moins ceux qui en avaient les moyens, d’opter pour des quartiers davantage à leur goût. Le même raisonnement, mutatis mutandis, s’applique au télétravail. La nouvelle liberté qu’il procure est, certes, un bienfait (à nouveau, pour ceux qui y auront accès), mais facilite, par le même biais, la différenciation sociale ou, pour le dire plus brutalement, la ségrégation sociale. La région de Montréal peut se vanter d’avoir largement évité le genre de clivage social et racial ville-banlieue qui caractérise tant de métropoles américaines. Mais notre succès demeure fragile.

L’ère post-COVID-19 ne se limitera pas à la nouvelle mobilité résidentielle des classes professionnelles et des demandes accrues d’espace. À un niveau moins heureux, elle ouvre aussi la porte à des postures plus égoïstes en matière d’habitat et d’urbanisme. Sans sombrer dans le NIMBY (Not In My Backyard – pas dans ma cour) antisocial à l’américaine, des comportements protectionnistes risquent de devenir plus acceptables dans un univers où l’isolement et la distanciation seront redevenus des vertus. Là encore, nous sommes loin des villes américaines étalées où des quartiers et municipalités entiers s’opposent systémiquement à des constructions en hauteur ou au logement social, par crainte d’introduire des populations « suspectes », opposition désormais renforcée par l’argument sanitaire. Cependant, la densité urbaine se vendra plus difficilement. Des projets immobiliers ou changements de zonage pour faciliter des constructions plus serrées ou en hauteur risquent désormais de se heurter à une résistance nouvelle.

L’auto risque de reprendre du galon, tandis que le transport collectif risque d’être victime de la demande perdue (télétravail) et de l’habitat plus étalé, mais aussi de craintes sanitaires qui n’auront jamais totalement disparu.

Le portrait que je viens de tracer est exagérément pessimiste, je l’admets. Mon but n’est pas de faire peur, mais de déterminer des zones potentielles de danger. Pour Montréal, c’est une invitation à revoir les politiques de logement. Le logement social, destiné aux ménages à faible revenu, doit rester une priorité, ai-je besoin de le dire ? L’entente signée récemment entre Québec et Ottawa donne espoir que la construction de logements sociaux reprendra bientôt, une excellente nouvelle. La Ville vient d’annoncer plusieurs projets, une autre bonne nouvelle.

Cependant, dans les années post-COVID-19, il deviendra encore plus important que par le passé que chaque municipalité de la région métropolitaine, chaque arrondissement, apporte sa contribution pour accueillir des projets de logement social. À ce titre, une réflexion s’impose peut-être sur l’utilisation des consultations publiques, des outils démocratiques louables, certes, mais aussi potentiellement des outils de blocage de projets résidentiels, sous prétexte désormais d’arguments sanitaires.

Cependant, le vrai défi reste les autres 90 % et plus du marché de logement. Dans les années post-COVID-19, devant la nouvelle mobilité et les nouvelles attentes d’une partie non négligeable de la population, assurer que l’offre de logement à Montréal reste concurrentielle face à la banlieue deviendra plus critique encore que par le passé.

Idéalement, pour prévenir l’émergence de clivages sociaux inacceptables, le palier métropolitain (ou plus haut) veillerait à assurer la concordance des politiques de logement, de sorte que les régimes municipaux (de zonage, charges ou autres obligations imposées aux constructeurs) ne défavorisent indûment certaines municipalités au profit d’autres. Mais ce n’est pas pour demain. À chaque municipalité alors, Montréal au premier chef, de veiller à ce que ses politiques contribuent à la cohésion de la région. Montréal vient d’adopter un nouveau régime réglementaire (dit Règlement pour une métropole mixte) que je m’abstiens de commenter, car passablement complexe. Il est sans doute trop tard pour l’amender, mais on peut espérer que sa mise en application se fera avec prudence pour éviter qu’il ne se transforme en handicap dans une conjoncture qui favorisera désormais des choix résidentiels hors Montréal.