Le droit de la copropriété célèbre cette année ses 50 ans. En effet, en novembre 1969, l’Assemblée nationale a adopté un projet de loi qui permettait la copropriété divise. Depuis, ce type d’habitation a pris de plus en plus de place dans notre paysage résidentiel.

François Vincent François Vincent
Vice-président, relations gouvernementales et relations publiques, Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec (APCHQ)

Aujourd’hui, elle est présente dans toutes les régions du Québec, et loge 11,7 % des ménages québécois. Quel beau cadeau collectif serait l’adoption de la réforme de la copropriété tant demandée et tant attendue par le milieu de l’habitation !

C’est chose possible avec le projet de loi 16 qui est présentement à l’étude. Quelle occasion ont les parlementaires à saisir sur ce projet de loi consensuel, dont l’étude a repris le 20 août dernier, que de l’adopter cette année. Surtout que plus on attend, plus les risques augmentent…

Pourquoi est-il important d’adopter cette réforme ? Parce que les dispositions permettront une meilleure gestion des parties communes et une planification plus efficace à long terme.

L’adoption d’un carnet d’entretien et la réalisation d’une étude de fonds de prévoyance pour les syndicats de copropriété fourniront des outils de planification adéquats, permettant d’éviter des sinistres en plus d’assurer une équité intergénérationnelle.

Afin d’assurer une transition ordonnée, l’APCHQ préconise une mise en œuvre par phase, selon les années de construction, sur une période de cinq ans, en plus d’une campagne de sensibilisation. Cette approche vise à prioriser les immeubles plus âgés qui sont les plus susceptibles d’avoir des réparations à effectuer à court terme et à permettre aux professionnels qui réaliseront les études demandées par la loi de répondre à la demande. Mais, pour une mise en œuvre ordonnée, encore faut-il que celle-ci soit prévue dans la loi et que cette loi soit adoptée.

Un cul-de-sac

En ce moment, faute d’encadrement législatif approprié, la majorité des syndicats de copropriété ne planifie pas à long terme et la stratégie de la cotisation spéciale unique est utilisée dans la plupart des cas lorsqu’un rattrapage est requis. On se retrouve donc devant un cul-de-sac quant à la gestion responsable d’immeubles où habitent des centaines de milliers de Québécois. Bien que certains constructeurs veuillent changer les règles, la réforme ne peut être appliquée uniquement aux immeubles neufs. Il faut que tous les immeubles, neufs et existants, adoptent une nouvelle approche de financement à long terme, responsable et équitable.

Plus on attend, plus les ménages qui y habitent risquent de se retrouver avec des cotisations spéciales surprises. Le parc de copropriété a grandi et il vieillit. L’âge moyen du parc est de 29 ans, 56 % des unités ont été construites avant 2000 et plus de 100 000 avant 1980.

Dans le cadre légal actuel, il est utopique de penser que les copropriétaires décideront entre eux, avec des intérêts divergents, d’adopter en assemblée générale des augmentations mensuelles pour des rénovations à faire dans 10, 15 ou 20 ans.

Cependant, lorsqu’une rénovation sera nécessaire ou après un sinistre, les copropriétaires n’auront pas le choix de payer la note. Laisser la situation telle quelle ne fera qu’augmenter le nombre de ces tristes expériences et entachera l’image qu’ont les acheteurs de copropriété. Pourtant, c’est un mode d’habitation avantageux pour tous les segments de la population : les premiers acheteurs, les familles et les aînés.

En 2018, on comptait 329 335 logements en copropriété divise au Québec, d’une valeur foncière totale de 88,6 milliards de dollars. Les ménages québécois ont toujours misé sur l’habitation pour constituer leur réservoir de richesse personnelle. De plus en plus, c’est par l’entremise de la copropriété qu’ils vont y arriver. Cette réforme est donc au cœur de l’enrichissement des ménages québécois, en assurant la pleine valeur de leur principal actif.

Depuis presque 10 ans, de nombreux acteurs se sont fait entendre sur la place publique pour mentionner l’urgence d’agir en matière de copropriété, notamment pour améliorer la gestion des fonds de prévoyance. Depuis 2015, l’APCHQ en a fait une priorité et travaille activement avec des partenaires du milieu de l’habitation. Elle a d’ailleurs soumis ses recommandations, en 2017, en collaboration avec cinq autres organisations ; demandes qui ont été reprises dans la réforme proposée par le gouvernement du Québec. Nous sommes si près du but. De grâce, concentrons-nous sur les consensus et adoptons, pour célébrer les 50 ans de la copropriété et protéger les copropriétaires, le projet de loi 16 lors de cette session parlementaire.