Train de vie Rénover ou déménager ?

Olivier*, 33 ans, et Justine*, 32 ans, forment un couple de professionnels doté de bons revenus qui viennent d’accueillir leur premier enfant. Ils projettent d’avoir un autre enfant dans deux ou trois ans.

La situation

D’ici là, Olivier et Justine souhaitent agrandir leur résidence. Ils habitent le rez-de-chaussée d’un duplex dont ils sont propriétaires depuis trois ans.

Ce duplex a une valeur de 760 000 $ et représente le principal actif d’Olivier et de Justine.

Leurs actifs financiers en comptes d’épargne enregistrés (REER, CELI) et non enregistrés totalisent quelque 288 000 $.

L’appartement au deuxième étage leur fournit un revenu net d’environ 8500 $ par an, qui totalise 237 500 $ avec les revenus d’emploi d’Olivier et de Justine.

Le solde de l’hypothèque s’élève à 600 000 $. Cet emprunt à un taux fixe avantageux de 1,75 % devra être renouvelé dans deux ans, en 2025.

En prévision d’une réduction du capital, Olivier et Justine ont déjà mis de côté un actif financier de 27 000 $ en certificats de dépôt à taux d’intérêt élevé dans un compte CELI.

C’est dans ce contexte que le couple cherche conseil pour décider de la suite de son projet d’agrandissement de son espace résidentiel familial.

« Pour le moment, nous envisageons trois options, avec des estimations sommaires de budget », indique Justine en conversation avec La Presse.

« Une première option, estimée à 100 000 $, serait de reprendre le logement du 2^e étage de notre duplex afin de le convertir en maison unifamiliale sur deux niveaux. Une seconde option, que nous estimons à 50 000 $, serait d’aménager le sous-sol de notre duplex en 2^e niveau inférieur à notre logement actuel au rez-de-chaussée. »

Enfin, conclut Justine, « une troisième option serait de revendre notre duplex et de racheter une maison unifamiliale déjà adaptée à nos projets familiaux. Son coût d’achat pourrait s’apparenter au montant anticipé de la revente du duplex, soit autour de 800 000 $ selon ce que nous observons dans le marché immobilier. »

Les conseils

L’analyse-conseil financière du projet résidentiel d’Olivier et de Justine a été confiée à Louis Morneau, planificateur financier et conseiller en sécurité financière chez la firme Aisance Gestion de Patrimoine à Brossard, sur la Rive-Sud.

De prime abord, Louis Morneau considère que l’analyse du projet résidentiel d’Olivier et de Justine comprend « deux dimensions fondamentales : l’analyse quantitative ou chiffrée selon les options envisagées par le couple, mais aussi l’analyse qualitative des répercussions de chaque option sur leur vie personnelle et familiale ».

« Par exemple, s’ils optent pour des travaux de réaménagement de leur duplex, ont-ils identifié un entrepreneur de confiance ? Aussi, sont-ils prêts à composer avec le stress lié aux éventuels délais et dépassements de coûts associés aux travaux ? », soulève Louis Morneau.

« S’ils optent pour la revente du duplex avant de déménager dans une nouvelle maison, ont-ils réfléchi à l’impact d’un changement de quartier et de voisins sur leur qualité de vie familiale et sociale ? »

Cela dit, d’un point de vue d’analyse quantitative, Louis Morneau constate que les assises financières d’Olivier et de Justine sont bien établies en faveur des deux premières options de leur projet.

« Le couple peut envisager une hypothèque de 50 000 $ pour l’aménagement du sous-sol, ou de 100 000 $ pour la conversion du duplex en unifamiliale sur deux niveaux », selon Louis Morneau.

En guise d’exemples chiffrés, il estime qu’une hypothèque de 50 000 $ amortie initialement sur 25 ans, à un taux fixe de 5,74 % pour les cinq premières années, se traduirait par un débours additionnel d’environ 3800 $ par an. Dans le cas d’une hypothèque de 100 000 $, aux mêmes conditions, ce montant grimpe aux environs de 7500 $ par an.

« Alors que le revenu familial net d’Olivier et de Justine se situe autour de 159 000 $ par an, et que leurs débours totaux sont évalués à 153 000 $, en incluant les cotisations d’épargne, ces montants additionnels de débours hypothécaires m’apparaissent des options viables financièrement », constate Louis Morneau.

Revendre le duplex ?

Quant à la troisième option envisagée par Olivier et Justine, soit la revente de leur duplex et le rachat d’une maison plus grande et de valeur équivalente, l’analyse-conseil de Louis Morneau révèle quelques feux jaunes financiers.

D’abord, considérant le montant encore élevé du solde hypothécaire lié au duplex, soit 600 000 $, la valeur nette de sa revente à un prix proche de sa valeur foncière, soit 760 000 $, s’annonce aux environs de 160 000 $.

De plus, avertit Louis Morneau, Olivier et Justine devront assumer les divers frais liés à la préparation et à la réalisation d’une telle transaction : retouches d’entretien avant la mise en vente, courtage immobilier, notaire, etc.

En fin de compte, ils se retrouveront avec une capacité financière de mise de fonds insuffisante par rapport à leur projet de rachat d’une maison à un prix comparable à celui obtenu pour la revente de duplex, anticipe M. Morneau.

« À un prix d’achat aux environs de 780 000 $, par exemple, il leur faudrait près de 200 000 $ en mise de fonds [à 20 % environ des coûts d’achat totaux] s’ils veulent éviter les surcoûts d’un nouveau prêt hypothécaire devant être assuré par la SCHL », indique Louis Morneau.

« Pour parvenir à un tel montant de mise de fonds, Olivier et Justine devront puiser fortement dans leurs divers comptes d’épargne, sauf leurs REER. »

Le second feu jaune financier signalé par Louis Morneau envers le projet de revente du duplex et de rachat d’une maison unifamiliale concerne son impact sur le revenu familial total d’Olivier et de Justine.

« Ils doivent prévoir la perte du revenu locatif provenant du logement (au 2^e étage) de leur duplex, ce qui signifie un manque à gagner de l’ordre de 8500 $ par an », avertit Louis Morneau, à partir des chiffres de revenus fournis par le couple.

Donc, même si Olivier et Justine parvenaient à réduire leurs coûts résidentiels en allégeant un peu leur passif hypothécaire entre la revente du duplex et le rachat d’une maison, Louis Morneau anticipe que le couple devra réviser ses priorités d’épargne autonome (en REER, en CELI, en épargne-études ?) pour compenser la perte de ce revenu locatif.

* Bien que le cas mis en lumière dans cette rubrique soit réel, les prénoms utilisés sont fictifs.