Loyers en solde !

Quel contraste ! L’an dernier, les locataires faisaient la file devant les rares logements vacants dont les loyers s’envolaient en surenchère. Aujourd’hui, ce sont les propriétaires qui offrent toutes sortes de cadeaux pour attirer les locataires.

« Rabais de 10 % par mois », pour une tour à proximité de l’Université Concordia.

« 1 MOIS GRATUIT ET 300 $ CARTE CADEAU ! » pour emménager dans un immeuble tout près des cégeps de Saint-Laurent et Vanier.

« Payez 1 mois de loyer seulement et vivez sans loyer jusqu’en 2021 » dans un immeuble du « Ghetto McGill ».

À Montréal, comme dans bien des grandes villes de la planète, les loyers sont en solde.

Si vous cherchez un pied-à-terre à Manhattan ou à San Francisco, c’est votre chance ! L’explosion du nombre d’appartements vacants a fait fondre le loyer médian d’un appartement d’une chambre à coucher de 12 % et 24 % respectivement, en septembre, selon Realtor.com.

Même scénario à Toronto. Au centre-ville, le taux d’inoccupation a triplé pour les appartements construits depuis 15 ans. Les loyers ont fondu de 4 %, sans même calculer les bonbons offerts aux nouveaux locataires, selon la firme d’analyse immobilière Urbanation.

Le Québec n’est pas à l’abri du ressac.

Dans la région de Montréal, certains secteurs tirent leur épingle du jeu, comme la Rive-Sud. D’autres sont plus touchés par la COVID-19, comme le centre-ville, où se concentrent les universités, et Saint-Laurent, qui attire davantage d’immigration.

« Le pire, pour le moment, c’est que le délai de location est plus élevé. Au lieu de se relouer presque instantanément, un logement peut prendre 30 ou 60 jours pour se louer », m’a confié Vincent Dionne, président d’Immomarketing, qui administre 4000 logements.

« Nous, on n’est pas au point de baisser les loyers », enchaîne-t-il. Mais M. Dionne a vu des concurrents afficher des loyers à un prix inférieur à celui payé par l’ancien locataire. « Surtout pour les appartements de petites superficies [par exemple, les studios] qui attirent presque exclusivement les étudiants », précise le spécialiste, qui n’avait pas observé de telles baisses depuis « très, très, très longtemps ».

Que voulez-vous ? C’est la loi de l’offre et de la demande.

« Si les jeunes n’ont pas besoin de fréquenter leur lieu d’étude, ils peuvent très bien rester chez leurs parents », explique Hans Brouillette, porte-parole de la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec (CORPIQ).

Même les jeunes qui arrivent sur le marché du travail y réfléchiront à deux fois avant de s’engager dans un bail d’un an compte tenu des perspectives d’emploi plus sombres.

De leur côté, les immigrants ne sont plus au rendez-vous, eux qui avaient énormément soutenu le marché locatif ces dernières années.

Les chiffres sont éloquents : le solde migratoire de la province de Québec a presque quadruplé. D’un gain de 24 800 personnes en 2015, on est passé à un gain de 93 300 en 2019, en bonne partie grâce à l’apport des résidents non permanents (étudiants étrangers, travailleurs temporaires), qui sont locataires à 90 %.

Sauf qu’avec la COVID-19, les résidents non permanents sont en baisse de 79 % et les immigrants, en baisse de 41 %. Cela fait presque 37 000 personnes de moins, juste pour la première moitié de l’année 2020. Et les frontières sont encore fermées.

Très mauvais pour la demande de logements. Et pendant ce temps, l’offre s’empile.

Avec la chute du tourisme, de nombreux appartements offerts en location à court terme (par exemple, Airbnb) pourraient être convertis en location à long terme.

Mais surtout, les mises en chantier battent des records. Dans le Grand Montréal, la construction de logements locatifs n’a jamais été aussi vigoureuse depuis les années 80.

En 2019 et 2020, les promoteurs ont bâti environ 10 500 unités par année (sans compter les résidences pour aînés). C’est six fois plus que la moyenne annuelle de 1770 unités de 2011 à 2014.

« Il y a eu plus de construction d’appartements en location à Montréal qu’à Toronto et Vancouver ensemble », souligne Francis Cortellino, analyste de marché pour la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL).

Tous ces ingrédients combinés feront forcément grimper le taux d’inoccupation, qui était particulièrement bas l’an dernier (1,5 % à Montréal).

« Près des universités, les taux d’inoccupation sont en train d’augmenter de façon importante. L’an dernier, le taux était presque nul et on va passer en haut de 5 %, c’est sûr et certain », rapporte M. Dionne.

Pas besoin d’être devin pour prédire que la croissance des prix va se calmer. En 2019, le prix d’un appartement de deux chambres avait grimpé de 1,9 % à Québec (862 $), 3,4 % à Montréal (855 $) et 4,2 % à Ottawa-Gatineau (874 $), selon la SCHL.

Si ces prix vous semblent bas, c’est qu’ils reflètent les loyers payés par l’ensemble des locataires, y compris ceux qui occupent leur logement depuis de longues années. Le loyer moyen exigé à un nouveau locataire est 25 % plus élevé.

Mais dans le contexte actuel, les propriétaires devront être plus accommodants s’ils ne veulent pas rester avec un logement vide.

« Le propriétaire a le droit d’exiger le paiement jusqu’à la fin, mais beaucoup vont s’entendre pour mettre fin au bail avec le terme », affirme M. Brouillette. Vaut mieux s’entendre avec son locataire que de se retrouver avec un sous-locataire indésirable ou une accumulation de loyers impayés.

Pour l’instant, le taux de non-paiement demeure près de la normale, grâce aux prestations d’Ottawa. Mais c’est en 2021 qu’on mesurera tout l’impact de la COVID-19 sur le marché locatif.