En janvier dernier, Québec a fait un pas de géant dans la protection des consommateurs qui achètent une propriété neuve. Le Code civil stipule désormais que les acomptes versés à un constructeur ou à un promoteur doivent être entièrement protégés et remis si l’habitation n’est pas délivrée à la date convenue. Le hic ? Ça ne concerne que les acheteurs de condos dans des tours.
Triste ironie du sort, il n’aura fallu que six mois pour constater qu’une protection similaire serait également essentielle pour les acheteurs de maisons neuves.
Six petits mois pour que cette iniquité saute au visage. « Ce n’est pas normal d’avoir deux catégories de consommateurs. Ceux qui sont totalement protégés en achetant un condo et ceux qui ne le sont pas parce qu’ils achètent une maison », croit le secrétaire général du Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec (RGCQ), Yves Joli-Coeur. Comment ne pas être d’accord avec lui ?
Dans le cas de la faillite de Bel-Habitat survenue à la fin de juin, les acomptes totalisent 17 millions de dollars. Cela équivaut à une moyenne de 144 000 $ par acheteur. Les dépôts sous la barre des 50 000 $ sont plutôt rares. Comme je l’écrivais lundi, les documents du syndic font état de montants allant jusqu’à 777 000 $.
Je vous rappelle que la Garantie de construction résidentielle (GCR) garantit les dépôts jusqu’à concurrence de 50 000 $, même si les entrepreneurs exigent souvent davantage. Ce montant a été choisi par Québec avant la création de GCR en 2014.
Il serait intéressant de savoir si ce drame fait réfléchir la ministre des Affaires municipales et de l’Habitation, Andrée Laforest. Si elle croit que les acheteurs de maisons neuves devraient bénéficier de la même protection que ceux qui décident d’aller vivre dans une tour de condos. L’élue a refusé ma demande d’entrevue « étant donné la nature du dossier [de Bel-Habitat] et l’enquête [policière] en cours ». Espérons qu’elle fera preuve du même leadership qui a permis une réforme rapide de l’industrie du condo.
Même avec toute la bonne volonté du monde, les règles ne pourraient évidemment pas changer demain matin.
Mais au moins « la solution est déjà inventée », dit François Bernier, porte-parole de l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec (APCHQ). Et elle fonctionne.
L’architecture de cette protection est exportable et va pouvoir s’appliquer aux maisons unifamiliales. C’est à réfléchir.
François Bernier, porte-parole de l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec
Ne rien faire — maintenant qu’on voit ce qui peut arriver dans le secteur de la maison unifamiliale ou jumelée — équivaut à accepter un système de protection des consommateurs à deux vitesses.
« Pourquoi voudrait-on moins protéger un type d’habitation qu’un autre ? », demande à juste titre M. Bernier. Surtout que le marché des produits d’assurance ou de cautionnement se développe. « On devrait considérer la même protection entière des dépôts. Ce serait l’évolution naturelle. »
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Pour la petite histoire, le projet de loi 16 réformant l’industrie du condo s’est attaqué au problème des acomptes parce que le programme de Garantie de construction résidentielle ne protège pas les immeubles de plus de quatre unités superposées. Le projet avorté de condos Le Victoire, où 24 acheteurs ont englouti des dépôts de 3,3 millions de dollars, en 2019, a servi d’exemple pour démontrer l’existence du dangereux vide à combler (1).
On a alors trouvé le moyen de protéger entièrement les acomptes. Le nouvel article 1791.1 du Code civil du Québec stipule que cela peut se faire de quatre manières : un plan de garantie, une assurance, un cautionnement, ou un dépôt dans un compte en fidéicommis.
Quand la loi est entrée en vigueur, ç’a été assez houleux. Car l’industrie devait trop rapidement à son goût trouver des moyens de protéger les sommes.
Mais elle a réussi à trouver des solutions pour protéger les consommateurs. Aujourd’hui, l’Association de la construction du Québec et l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec proposent toutes deux un plan de garantie aux entrepreneurs qui construisent des tours de condos. La nécessité n’est-elle pas la mère de l’invention ?
De son côté, l’organisme indépendant et sans but lucratif GCR demeure le seul à assurer les maisons neuves (depuis le 1er janvier 2015).
Son plan de garantie est actuellement en cours de révision pour la première fois depuis sa création. Il n’est pas impossible que le montant maximal de 50 000 $ soit augmenté afin de mieux correspondre à la réalité du marché, me dit-on. Mais la Régie du bâtiment du Québec, de qui GCR relève, ne promet rien et affirme ne pas être en mesure de prédire à quel moment la nouvelle mouture de la garantie sera prête.
Cette mise à jour aurait dû suivre le projet de loi 16 afin de corriger l’iniquité, juge Marc-André Harnois, directeur général de l’Association des consommateurs pour la qualité dans la construction. « Mais on l’attend encore et on en voit les conséquences aujourd’hui », déplore-t-il, se disant « évidemment scandalisé » par l’affaire de Bel-Habitat.
Lisez le texte de Stéphanie Grammond sur le fiasco du projet Le Victoire Lisez le texte d’Isabelle Ducas sur la création de GCR