Aménager son sous-sol pour le louer

Souvent mal-aimé et négligé, le sous-sol possède pourtant plusieurs avantages. Il peut devenir un logement très agréable s’il répond à certaines conditions. Voici des conseils pour l’aménager adéquatement… tout en se conformant aux réglementations.

Publié le 23 août 2022

Emmanuelle Mozayan-Verschaeve Collaboration spéciale

Une isolation phonique performante

« Privilégiez la meilleure isolation acoustique possible au plafond du logement, afin de réduire les bruits entre le sous-sol et le rez-de-chaussée », explique Louise Lajeunesse, chargée de projet chez Construction J-G Lajeunesse. Elle recommande plus particulièrement l’isolation par injection entre les solives. « Il suffit ensuite de fermer le plafond avec les plaques de gypse et de les peindre. » Réalisée par un entrepreneur spécialisé, l’isolation acoustique injectée dans des solives de 12 po d’épaisseur coûte entre 2,50 $ et 3 $ le pied carré s’il faut faire des trous dans un plafond déjà existant. Si ce n’est pas nécessaire, le coût est de 1,50 $ à 1,75 $ le pied carré. Un bon bricoleur peut exécuter ce type de travaux, mais il est recommandé de faire appel à un entrepreneur pour bénéficier d’une garantie et d’un résultat impeccable.

Un plancher sec et chaud

Puisque l’humidité peut s’avérer un enjeu majeur dans un sous-sol, il est nécessaire de choisir un plancher bien adapté. Parmi les meilleures options, les revêtements de vinyle doublés d’une petite membrane caoutchouteuse procurent un excellent confort sous les pieds. Un plancher chauffant peut aussi faire toute la différence. « C’est généralement plus coûteux, mais cela ajoute de la valeur au logement », soutient Louise Lajeunesse. Le coût des planchers chauffants sur un sol prêt à couvrir est de 10 $ à 14 $ le pied carré. Pour ce qui est du look, les finis bois apportent un côté chaleureux bienvenu.

Des choix de design judicieux

Une fois la coquille du sous-sol fin prête, c’est l’heure de l’aménagement et des choix de design. Isabelle Morin, entrepreneure générale et designer d’intérieur pour Vision Rénov, à Québec, donne plusieurs conseils susceptibles de séduire les locataires et d’augmenter la valeur de la propriété. « Il vaut mieux rester dans des tons neutres pour plaire à tout le monde, et plutôt pâles, pour donner de la clarté, affirme Isabelle Morin. Aussi, des matériaux de qualité font une différence au premier coup d’œil. Certaines personnes sont un peu réticentes à l’idée de louer un sous-sol, mais elles changent vite d’avis quand elles constatent que l’aménagement est soigné. C’est bien aussi d’être créatif, de sortir des sentiers battus en proposant des aménagements uniques. Par exemple, on ajoute un espace intéressant comme un coin de travail, très prisé depuis la pandémie, en intégrant un bureau et des tablettes. »

Une luminosité optimisée

Discrets mais efficaces, les encastrés, choisis dans un ton blanc chaud d’une puissance de 3500 kelvins, procurent une lumière ambiante agréable, surtout s’ils sont équipés de gradateurs. La lumière naturelle est idéale, alors si c’est possible, il ne faut pas hésiter à percer des fenêtres supplémentaires ou à agrandir celles qui sont existantes. « On peut aussi mettre des cloisons vitrées, semi-vitrées ou des murs de briques de verre pour séparer deux pièces sans obstruer la luminosité et donner un effet de grandeur. Il suffit d’ajouter un rideau si on veut isoler totalement l’espace », poursuit Isabelle Morin. Opter pour des façades d’armoires de cuisine et de salles de bains au fini lustré qui réfléchissent la lumière peut également donner un bel effet visuel.

Prévoir des rangements et habiller les fenêtres

Pensez à créer un placard dans la chambre, des rangements dans la salle de bains et, si possible, tirez parti des coins pour intégrer des casiers et des tablettes afin que le locataire puisse y mettre ses affaires sans encombrer son espace de trop de meubles. Vous pouvez aussi habiller les fenêtres de stores ou de toiles, pour éviter au locataire de les acheter, et apporter plus de chaleur au logement. Celui-ci pourra toujours ajouter des rideaux s’il le souhaite, mais le plus important sera fait.

Des services en plus

Isabelle Morin suggère enfin d’offrir des avantages attrayants au locataire, comme les électroménagers, l’internet et le chauffage gratuits, l’accès à la piscine familiale, à la cour ou encore de créer un espace-terrasse juste pour lui.

Bon à savoir

Louer son sous-sol génère un revenu non négligeable, qui permet d’absorber une partie de l’hypothèque, mais si vous devez demander un financement à votre institution bancaire, sachez qu’elle ne prendra en compte que 50 % des revenus locatifs, parce qu’elle considère qu’il peut y avoir des défauts de paiement ou des périodes durant lesquelles le logement sera vacant.

Une réglementation à respecter

« Il y a plusieurs éléments auxquels on ne pense pas nécessairement, mais qui sont exigés par les municipalités lorsqu’on veut louer son sous-sol. Chaque ville a ses propres réglementations et il est important, avant d’entreprendre quoi que ce soit, de vérifier ses conditions », informe Louise Lajeunesse, chargée de projet chez Construction J-G Lajeunesse.

Généralement, les municipalités exigent :

– Que la superficie du logement soit inférieure à celle de l’habitation des propriétaires (environ 30 % de moins), y compris la salle mécanique si le locataire y a accès.

– Une hauteur minimale sous plafond de sept pieds, idéalement huit.

– Des fenêtres suffisamment grandes pour qu’une personne puisse sortir, y compris celles des chambres.

– Des avertisseurs de fumée, y compris dans chaque chambre.

Outre ces obligations, il s’avère judicieux :

– De créer une entrée indépendante pour assurer l’intimité de tous.

– D’installer une plomberie indépendante de celle de la maison principale pour simplifier les accès.

– D’avoir un échangeur d’air indépendant, notamment pour faciliter l’entretien des filtres.

– D’installer deux compteurs électriques, afin de déterminer la consommation de chacun. Si le loyer inclut l’électricité, vous pourrez déduire les frais correspondant au compteur de votre locataire dans votre déclaration de revenus. N’oubliez pas de prévoir l’ampérage adéquat pour les électroménagers.

– De demander à votre locataire qu’il prenne une assurance pour ses effets personnels. De votre côté, vous devrez informer votre assureur que vous envisagez de louer votre sous-sol afin de payer une couverture comprenant un locataire.

– De percer au besoin de nouvelles fenêtres pour maximiser la lumière naturelle.

Consultez le site de Vision Rénov