Tout casser dans le but de reconfigurer l’intérieur de sa propriété, opter pour des matériaux haut de gamme, agrandir afin de gagner de l’espace nécessitent des rénovations majeures impliquant des coûts importants : pour que l’investissement soit rentable, certains facteurs liés à l’emplacement doivent être pris en considération.
C’est bien connu, l’emplacement est le critère numéro un en immobilier, et mettre des dizaines de milliers de dollars pour rénover sa propriété dans un environnement peu convoité risque de ne pas être rentabilisé lorsqu’on se décide à la vendre.
Selon Mikael Lacroix, courtier immobilier pour l’équipe Lacroix, la première étape consiste à faire un historique des biens qui se sont vendus dans son quartier : « S’il y a beaucoup de maisons sur le marché et qu’elles se vendent très rapidement, c’est un indice que le secteur est recherché. Mais il existe aussi des endroits où les résidences sont rarement en vente, ce qui peut signifier que les gens veulent rester parce qu’ils se sentent bien dans leur environnement. Dans ce cas-là, quand il y a une vente affichée et qu’elle part vite, c’est que le quartier est recherché. »
PHOTO ALAIN ROBERGE, LA PRESSE
Annie Beaucage et André Gagné occupent le rez-de-chaussée et le sous-sol de cet immeuble. Ils ont choisi de tout rénover plutôt que de déménager, car ils se plaisent dans ce quartier à la fois vivant et tranquille de l’île de Montréal.
M. Lacroix soutient également qu’un nouveau projet immobilier, un nouveau quartier et, surtout, de nouvelles écoles peuvent indiquer que l’emplacement va prendre de la valeur. « Ça peut devenir un beau coin familial. Il faut donc être à l’affût des prévisions, y compris en ce qui concerne les transports en commun. Par exemple à Brossard, le développement du REM [Réseau express métropolitain] va certainement augmenter la valeur des propriétés », pense-t-il.
Après ces premières vérifications, le courtier immobilier suggère d’avoir une idée globale des coûts d’investissement dans le cadre d’une rénovation majeure afin de comparer le prix de sa propriété après travaux avec celui des maisons alentour.
Si la maison rénovée coûte 500 000 $ et que la valeur moyenne des maisons du secteur est de 250 000 $, on doit réfléchir avant de faire les rénovations, à moins d’être vraiment en amour avec le quartier et de vouloir y vivre longtemps.
Mikael Lacroix
« Par contre, si elles valent 400 000 $ à 500 000 $, notre demeure mise à jour correspondra aux propriétés environnantes, et ce sera une valeur sûre au niveau de la revente. »
Des rénovations payantes
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La pièce principale de la maison d’Annie Beaucage et d’André Gagné était fermée à la façon des maisons en longueur montréalaises comprenant un couloir central et des pièces de chaque côté. L’idée était de décloisonner et de s’approprier une partie du couloir pour donner un sentiment de grandeur, y compris dans la section de l’entrée circonscrite par une bande de céramique au sol. Une seule colonne de soutien était prévue, mais le propriétaire a fait rajouter des poutres pour donner du cachet.
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Une dépense et des penderies ont été éliminées afin d’agrandir la zone salle à manger. Original, le plafond en contrebas est orné de moulures récupérées pendant les travaux.
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Un mur de céramique jaune donne du punch à la cuisine. Pratique, le comptoir en érable en L qui épouse la péninsule en quartz est à la hauteur d’une table standard. « On appelle cet endroit notre bistrot », dit M. Gagné. Des encastrés ont été installés au plafond dans cet espace et dans les zones salon et salle à manger. Le propriétaire en a profité pour faire une isolation phonique puisqu’il y a un voisin juste au-dessus.
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Dans la salle de bains refaite à neuf dans des tons neutres, une façade en bois clair coordonnée à la porte cache des tablettes. Chaque centimètre carré est exploité afin de pallier la suppression des rangements dans la salle à manger.
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Le chat Angelo se prélasse confortablement sur le lit dans la chambre principale.
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La chambre de la fillette reste suffisamment grande, malgré l’ajout d’une armoire indépendante remplaçant l’ancien placard intégré qui réduisait l’espace de la salle à manger.
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Le sous-sol entièrement fini comprend deux chambres, une salle de bains et un séjour incluant un coin bureau. André Gagné voulait un escalier ouvert pour plus de légèreté et de clarté dans l’espace. « La structure a été fabriquée par un soudeur, et on l’a rentrée par la petite fenêtre ! », se souvient-il.
Mikael Lacroix informe que les rénovations les plus payantes sont la peinture, la cuisine et les salles de bains, dont les coûts se récupèrent généralement à 100 %. Certains envisagent des travaux d’envergure, comme un agrandissement. Il faut alors commencer par vérifier que le projet sera autorisé par la municipalité. « On a toujours une idée de ce que l’on veut, comme ajouter un étage, faire un garage. C’est peut-être interdit dans son quartier. Donc, avant d’engager des frais avec un architecte, on s’assure que c’est faisable auprès de la Ville », rappelle M. Lacroix.
« Si c’est accordé, on a tout intérêt à faire appel à un spécialiste en architecture parce qu’il va beaucoup aider au niveau de la structure, tant d’un point de vue technique que visuel pour marier l’agrandissement avec l’existant. Il va aussi donner une bonne idée de la division des pièces pour que tout s’agence bien », ajoute-t-il.
Des plans professionnels
Gabriela Sube Avalos, designer d’intérieur et fondatrice d’Avalos Design, se spécialise dans la restructuration des espaces. « Souvent, les gens ne voient pas le potentiel de ce qu’ils ont. À force de vivre dans un endroit, on n’est plus objectif et c’est important d’avoir un regard extérieur », dit-elle.
Déménager coûte cher, alors si on est bien là où on habite et que le quartier est attrayant, on peut trouver des solutions pour exploiter l’existant.
Gabriela Sube Avalos
C’est en ce sens qu’elle a travaillé pour André Gagné et Annie Beaucage, qui vivent à LaSalle, près des rapides de Lachine. « Initialement, j’étais locataire du logement et quand la propriétaire a décidé de vendre en 2004, elle m’a donné l’option d’acheter en priorité, raconte André Gagné. Les travaux majeurs ont commencé en 2013 parce que ma conjointe et moi attendions notre fille. »
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Annie Beaucage, André Gagné et leur fille Alexane profitent désormais d’un espace commun à aire ouverte. Guidés par les plans de la designer d’intérieur Gabriela Sube Avalos, ils se sont ensuite chargés eux-mêmes de mettre en œuvre le projet.
Père de deux autres enfants âgés aujourd’hui de 21 ans et 18 ans, M. Gagné a d’abord terminé et aménagé complètement le sous-sol. Trois ans plus tard, le couple refait la cuisine, puis décide de réorganiser les autres espaces du rez-de-chaussée en 2019. « On voulait une aire ouverte et on s’est demandé si on ne ferait pas mieux de déménager. On avait même réservé un condo sur plan dans Angus, mais on s’est finalement dit que ce serait peut-être mieux de créer un espace ouvert chez nous parce que c’est un quartier paisible, mais proche de tous les services. On a donc demandé à Gabriela Sube Avalos de nous faire des propositions », explique M. Gagné.
Le couple s’est alors rendu compte que l’espace était plus grand qu’il ne le pensait et qu’il était possible de faire des changements et de moderniser comme il le souhaitait. Aujourd’hui, l’intérieur remodelé optimise l’espace et répond aux nouveaux besoins des propriétaires. « Comme je vis ici depuis longtemps, je sais que la valeur de la maison a beaucoup évolué et que l’argent investi dans les travaux serait récupérable à 100 % si on vendait », assure André Gagné.
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