À la suite de la mort de sa mère, Marie-Ève*, 43 ans, a hérité de la moitié du triplex de ses parents. Son père veut vendre l’immeuble. Devrait-elle lui racheter sa part ?

Publié le 23 janvier
Isabelle Dubé
Isabelle Dubé La Presse

La situation

« Mes parents étaient divorcés et ma mère habitait le triplex, dont ils étaient copropriétaires, raconte au téléphone Marie-Ève. Je n’y ai jamais habité, ce n’est pas là où j’ai grandi. L’immeuble n’a aucune valeur sentimentale pour moi. »

Son père n’habite pas le triplex situé à Montréal et souhaite le vendre. Marie-Ève a donc le choix d’encaisser la moitié du fruit de la vente et l’investir ailleurs ou de racheter la part de son père.

« Tous mes amis me disent de racheter l’autre moitié de mon père et de garder le triplex comme investissement pour ma retraite, relate-t-elle. Mes amis disent que c’est une chance, que l’immobilier, c’est le meilleur investissement à faire. »

Pendant que son père est en dehors de la ville, Marie-Ève en a profité pour tester ses compétences de gestionnaire d’immeuble à revenus.

« Les locataires ont eu des souris et j’étais dépassée par les évènements, avoue la mère célibataire, qui a deux enfants en garde partagée. Je n’ai pas beaucoup de compétences pour changer des robinets. Lorsqu’il y a de petites réparations, je deviens vite à court de ressources. Je change une ampoule et c’est à peu près tout. »

« Mes amis me disent que ça s’apprend, poursuit-elle, et je le sais, mais pour l’instant, ce ne sont pas des compétences de base que j’ai acquises. »

Marie-Ève se questionne et a besoin d’aide pour faire son choix. « Est-ce que tous ces efforts en valent la peine ? Existe-t-il d’autres façons d’investir avec un rendement similaire ? Est-ce que cette rentabilité assurée en immobilier est une légende urbaine ? »

Les chiffres

Le triplex

  • Évaluation municipale : 535 000 $
  • Prix des immeubles similaires dans le quartier : 750 000-800 000 $
  • Hypothèque : 285 000 $
  • Coût d’acquisition incluant les travaux : 390 000 $
  • Revenus annuels de loyers : 45 000 $
  • (Un logement 3 ½ et deux 5 ½)

Marie-Ève

  • Salaire actuel : 150 000 
  • Fonds de pension : aucun
  • REER : 170 000 $
  • CELI : 23 000 $
  • Placements non enregistrés : 40 000 $
  • Condo (acheté en 2019) : 415 000 $
  • Hypothèque : 380 000 $

L’analyse

« J’esquisse toujours un sourire quand mes clients racontent que leurs amis leur ont dit que l’immobilier était le meilleur investissement qui soit », lance d’entrée de jeu Antoine Chaume, planificateur financier et conseiller en sécurité financière chez Lafond+Associés, à qui nous avons soumis le cas de Marie-Ève.

Chaque fois, le planificateur financier sort un graphique de RBC Gestion mondiale d’actif indiquant que depuis 25 ans, les 300 000 $ investis en immobilier sans effet de levier ont rapporté 4,7 %, comparativement à 9 % dans le marché boursier. Il s’agit d’une moyenne nationale.

PHOTO EDOUARD PLANTE-FRÉCHETTE, ARCHIVES LA PRESSE

Antoine Chaume, planificateur financier et conseiller en sécurité financière chez Lafond+Associés

Pour mettre les choix d’investissement en perspective, Antoine Chaume précise que de façon historique, l’immobilier a généré en moyenne 2 ou 3 %, et la Bourse, de 4 à 7 %.

Le planificateur financier rappelle aussi qu’être propriétaire d’un plex, c’est devenir en quelque sorte un entrepreneur en immobilier, et ce, même pour trois logements.

« Certains me disent : ‟Je suis un professionnel ultra-occupé, j’ai de la misère à concilier travail et famille, de la difficulté à aller chercher les enfants à la garderie à temps, si en plus, j’ai des locataires qui m’appellent parce que la toilette coule, je ne pourrai pas gérer ça.” Avant de s’embarquer, il y a donc toute cette panoplie de questions qu’il faut se poser. »

Êtes-vous manuel ? Avez-vous envie de gérer des locataires ? Des ententes bancaires ? Si la réponse est oui, l’immobilier devient un vecteur d’accroissement de richesse extrêmement intéressant, affirme l’expert.

Or, il y a quand même d’autres paramètres à considérer.

Un achat qui se paie tout seul

Considérant la valeur estimée de l’immeuble à 800 000 $ moins l’hypothèque de 285 000 $, il reste 515 000 $. En rachetant la part de son père, Marie-Ève doit lui en verser la moitié, soit 257 500 $.

Le planificateur financier estime qu’elle aura une nouvelle hypothèque de 3000 $ par mois et des revenus locatifs mensuels de 3700 $. Cependant, il lui faudra aussi payer les taxes, les assurances et l’entretien de l’immeuble. Sans inclure de travaux importants qui pourraient survenir, le planificateur estime qu’elle devra puiser 360 $ par mois dans ses revenus d’emploi pour soutenir l’immeuble.

Autre aspect désenchantant, selon les calculs du planificateur, Marie-Ève aura 3000 $ de paiements hypothécaires, dont 56 % en remboursement de capital. Ces 20 160 $ ne seront pas déductibles de ses revenus locatifs. Elle aura donc de l’impôt à payer sur ces sommes.

« D’un point de vue purement investissement, ça ne me semble pas être le Klondike », affirme Antoine Chaume.

Si elle choisit d’acheter ce triplex, ce n’est pas pour l’investissement sain générant des revenus chaque année, mais pour spéculer sur une éventuelle prise de valeur de la bâtisse dans 10 ou 20 ans, soutient-il.

« En résumé, l’occasion d’affaires n’est pas si bonne et si elle n’a pas d’attachement émotif, elle devrait prendre sa part de la vente et trouver une meilleure occasion », conseille le planificateur financier.

Antoine Chaume observe qu’en dehors de Montréal, il existe des constructions plus récentes avec des loyers qui peuvent soutenir le niveau des dépenses.

« Si elle a un véritable désir d’investir dans l’immobilier et qu’elle répond aux questions mentionnées plus tôt, elle devrait se tourner vers un immeuble de cinq ou six logements qui procure un rendement plus intéressant. »

Propriétaire occupant

Marie-Ève n’a pas l’intention d’habiter le triplex. Ce qui amène Antoine Chaume à formuler cette mise en garde. « Il n’y a aucun fondement mathématique qui légitime l’achat d’un duplex ou d’un triplex dans un quartier central de Montréal sans être propriétaire occupant, assure-t-il. Avec les prix actuels du marché, il n’y a aucune rentabilité. »

Par contre, ceux qui choisissent de devenir propriétaires occupants font une équation assez simple, explique l’expert. Plutôt que d’opter pour une maison unifamiliale à 900 000 $, ils préfèrent payer 1,2 million pour un triplex et avoir deux logements qui procurent des revenus. « Si tu es prêt à vivre avec des locataires, c’est mathématiquement plus intéressant que de payer l’hypothèque seul d’une unifamiliale. »

Et si mon père me vend sa partie moins chère ?

Les transactions entre personnes liées doivent se faire à la juste valeur marchande, rappelle le planificateur financier. « Vendre moins cher, c’est la pire situation que tu peux avoir, car ça crée une double imposition. »

« Si la valeur de l’immeuble est de 1 million plutôt que de 800 000 $, le père sera imposé sur 1 million, explique-t-il. La fille, de son côté, sera réputée avoir acquis la propriété à 800 000 $. Quand elle la revendra, son coût d’acquisition sera de 1 million et le gain en capital sera calculé sur ce montant et non sur son vrai coût d’acquisition à 800 000 $. »

Investir en immobilier, mais sans tracas

Si Marie-Ève en vient à la conclusion qu’elle ne veut pas gérer un plex, elle pourrait investir en immobilier, mais de façon passive. « Que ce soit en partenariat avec des gens qui sont en immobilier, par les marchés boursiers avec des firmes qui investissent en immobilier ou avec des placements privés en immobilier. Il y a toutes sortes de véhicules qui donnent une exposition au marché de l’immobilier, mais sans les maux de tête reliés à la gestion d’immeuble. »

* Bien que le cas mis en lumière dans cette rubrique soit réel, le prénom utilisé est fictif.

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