Train de vie Acheter une première maison pour sa retraite

Johanne* prendra sa retraite dans quelques mois. Ce sera l’occasion d’un grand ménage – du type qui fait vider un appartement pour déménager dans sa propre maison. Peut-être…

La situation

« Je suis présentement locataire et je me demande si je ne ferais pas mieux de m’acheter une maison étant donné que l’immobilier prend de la valeur et qu’il me resterait quelque chose à la fin plutôt que de donner mon argent à un tiers », confie l’enseignante de 59 ans.

« Combien croyez-vous que je peux me permettre de payer ? Serait-il avisé de retirer 35 000 $ de mon REER pour couvrir une partie de la mise de fonds ? »

Elle habite à Granby dans une maison en rangée. Elle songe depuis longtemps à s’établir à Montréal après sa retraite. « Mais là, rien n’est moins certain », ajoute-t-elle.

Elle pense quitter son logement actuel parce qu’une construction indésirable pourrait bientôt être entreprise derrière chez elle.

« Je paie quand même un loyer qui a de l’allure, 1035 $ par mois. Mais si je déménage dans un trois et demie ou un quatre et demie, ça va me coûter presque automatiquement 1100 $ ou 1200 $ pour beaucoup plus petit. Et les loyers vont augmenter, c’est certain. Quand je vais avoir 85 ans, ça va me coûter combien pour me loger ? C’est ça, le dilemme. Ou, comme diraient mes enfants : le struggle. »

Johanne aimerait trouver une maison en rangée ou une maison jumelée.

Elle ferme la porte aux condos : « Je trouve ça rébarbatif avec les assemblées de copropriétaires barbantes », prononce-t-elle.

Mais sa cible est restreinte. Trop, peut-être. « Autour de 225 000 $. Je ne sais pas si j’ai les moyens de payer 250 000 $ ou plus. À Montréal, ma fille magasine pour moi, et en bas de 280 000 $ ou 300 000 $, je ne pense pas trouver grand-chose. »

Son budget est fluctuant, à tout le moins imprécis : « Si j’en ai plus, j’en dépense plus, si j’en ai moins, j’en dépense moins, mais je dépense ce que je gagne. »

Elle estime que son revenu net se situe entre 49 000 $ et 50 000 $.

Elle reconnaît qu’elle touchera un peu moins à la retraite. « Il va falloir que je coupe à certains endroits. »

Son projet doit être « planifié assez serré » parce qu’elle aime voyager, dit-elle. « Je ne veux pas payer une maison pour payer une maison. Il faut que ça me laisse de la latitude pour faire d’autres choses. Pour la mensualité, les taxes, l’entretien, l’électricité, je ne voudrais pas que ça me coûte tellement plus que présentement. C’est autour de 1400 $ par mois. »

Beau défi…

Les chiffres

Johanne, 59 ans
Retraite prévue : fin juin 2021

Revenus de retraite (dollars constants)

En juin 2021

RREGOP : 47 600 $
RRQ : 8000 $

À 65 ans

RREGOP : 36 000 $
RRQ : 8000 $
PSV : 7400 $

Épargnes

REER : 100 000 $
CELI : 86 000 $
Placements non enregistrés : 54 000 $

La réponse

« Je pense que c’est plausible, je pense que c’est viable », annonce d’emblée le planificateur financier Martin Dupras, président du cabinet ConFor financiers.

« Son plus grand défi sera de trouver une maison d’un quart de million à Montréal. »

Mais un problème à la fois.

Il révise d’abord les revenus de retraite de Johanne.

Selon les données qu’elle a fournies, son régime de retraite et la rente du RRQ (8000 $) lui procureront 55 600 $ par année de 60 à 65 ans.

À partir de 65 ans, la rente du RREGOP est réduite à 36 000 $, alors que la PSV commence à verser 7400 $, pour des revenus réduits à 51 400 $.

Si Johanne voulait maintenir un revenu indexé de 55 600 $ sa vie durant, notre conseiller calcule qu’elle devrait y consacrer 85 000 $ de ses épargnes. Cette somme procurerait un supplément annuel de 4200 $ en dollars constants, si on suppose un rendement de 4 % et une inflation de 2 %.

Il serait toutefois plus avantageux de reporter le paiement de la rente du RRQ à 65 ans, estime le planificateur. Elle s’établirait alors à environ 11 000 $.

La même somme de 85 000 $, réservée des épargnes, pourrait alors lui assurer un revenu de 8900 $ par année avant 65 ans, et de 2100 $ ensuite. Johanne maintiendrait ainsi un revenu indexé de 56 500 $ de 60 ans jusqu’à son (lointain) décès.

« Ce report de la prestation du RRQ augmente les revenus globaux de 900 $ et fait en sorte qu’à partir de 65 ans, les revenus provenant de sources garanties [RREGOP, RRQ et PSV] passeront de 51 400 $ à 54 400 $, commente Martin Dupras. On y gagnerait donc sur le plan financier et en termes de gestion de risques. »

Le petit problème domestique

Est-il souhaitable d’acquérir une nouvelle propriété à 60 ans ? « Il est moins fréquent de s’endetter si près de la retraite, souligne Martin Dupras. Toutefois, puisque la majorité de ses revenus de retraite proviendront de rentes viagères, ce n’est pas nécessairement inapproprié. »

Parce qu’il s’agit de sa première propriété, Johanne pourra retirer jusqu’à 35 000 $ de son REER en vertu du régime d’accession à la propriété (RAP), à charge de reverser la somme au REER en 15 ans maximum. À défaut de faire le remboursement annuel d’un quinzième du retrait, elle pourra simplement s’imposer sur la somme qu’elle aurait dû verser cette année-là.

À ces 35 000 $, Martin Dupras ajoute 50 000 $ puisés dans les placements non enregistrés, pour une mise de fonds de 85 000 $. Dans cette hypothèse, Johanne pourrait peut-être élargir sa cible jusqu’à une propriété de 300 000 $.

Avec un taux d’intérêt de 2,5 % et un amortissement sur 25 ans, la mensualité s’établirait à environ 950 $, ou 1000 $ si le taux atteignait 3 %.

Il ne faut pas négliger les autres coûts – taxes, entretien, éventuelles rénovations –, rappelle le planificateur.

Ils sont difficiles à établir avec précision, mais on peut penser que les frais de logement totaux seront légèrement supérieurs aux 1400 $ que Johanne y consacre actuellement chaque mois, électricité incluse.

Elle devra aussi composer avec un revenu net inférieur aux 50 000 $ actuels.

Johanne s’est dite prête à ajuster ses dépenses en conséquence. Elle devra faire un petit exercice de compression budgétaire préalable.

Mais la situation n’inquiète pas Martin Dupras. En supposant, comme on l’a vu, que Johanne réserve 85 000 $ de ses épargnes (dont le reste de ses REER) pour niveler ses revenus de retraite à environ 56 400 $, il lui restera encore 70 000 $ d’épargnes inemployées.

« Elle mentionnait qu’elle ne voulait pas être trop serrée, dit-il. Elle aura un bon coussin, qui servira pour ses voyages imprévus ou pour la grande inconnue : l’entretien. »

Il souligne en outre que le supplément de frais de logement « est clairement compensé par le fait que Madame accumule quand même un patrimoine dans la valeur nette de la maison ».

« À 80 ans, elle aura une propriété qui sera en bonne partie payée. »

Si elle veut réduire les coûts et se donner davantage de marge de manœuvre, Johanne devra vraisemblablement chercher une propriété plus abordable dans la région de Granby.

C’est joli, aussi, Granby…

* Bien que le cas mis en lumière dans cette rubrique soit réel, le prénom utilisé est fictif.

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