Train de vie L’autonomie financière par l’immobilier ? Oui, mais…

Florence et Arthur*, tous deux âgés de 38 ans, font carrière en enseignement et sont parents de deux enfants d’âge scolaire. Au-delà de leurs revenus d’emploi, et de leur participation au solide régime de retraite du secteur public (RREGOP), leur principal objectif en matière de patrimoine familial est de parvenir à un niveau de « liberté financière » d’ici une dizaine d’années.

La situation

Pour l’essentiel, ils espèrent avoir accumulé suffisamment d’actifs générateurs de revenus pour suffire aux besoins budgétaires de leur train de vie.

« Notre objectif n’est pas d’avoir les moyens d’arrêter de travailler avant 50 ans, car ma conjointe et moi adorons nos emplois d’enseignant, avec leur rémunération adéquate et leur bon régime de retraite », indique Arthur.

« Notre objectif est d’atteindre une situation de liberté financière en termes de revenus non salariaux afin d’avoir plus de possibilités de décider ce que nous désirons faire par la suite. »

Quel plan pour y parvenir ? Tout en continuant d’enseigner à temps plein, sans désir de retraite anticipée avant leur admissibilité entière dans une quinzaine d’années ?

Arthur s’explique. « Depuis quelques années, nous avons priorisé la constitution d’un patrimoine en éliminant nos dettes personnelles, à commencer par l’hypothèque sur la maison en paiements accélérés. Aussi, nous avons utilisé l’avoir net grandissant sur notre maison et des retraits de nos comptes CELI [épargne libre d’impôt] pour financer nos premiers achats de petits immeubles de logements. »

Cette approche semble avoir porté ses fruits jusqu’à maintenant.

Après comptabilisation de leurs actifs financiers et immobiliers, et soustraction de leur passif en soldes de prêts hypothécaires sur leur maison et leurs immeubles en copropriété, le bilan financier familial de Florence et Arthur affiche un avoir net aux environs de 775 000 $ (voir le tableau pour les chiffres détaillés).

Quant à leur budget familial, il s’avère en situation raisonnable en dépit des paiements élevés du remboursement d’hypothèque accéléré (environ 24 000 $ par année) et de l’absence de revenus nets provenant de leur portefeuille immobilier encore jeune.

« Nous et notre partenaire d’investissement ne dégageons pas encore de revenus nets de ces immeubles, préférant diriger les revenus de loyers vers le remboursement accéléré de soldes hypothécaires, explique Arthur. Ainsi, nous accélérons la constitution d’une valeur d’actif net dans chaque immeuble qui devient ensuite utilisable pour financer notre prochain achat. »

Satisfaits de leur progrès jusqu’à maintenant, Florence et Arthur s’interrogent néanmoins sur la capacité future de leurs actifs en immobilier de produire assez de revenus nets dans une dizaine d’années, afin de réaliser leur objectif d’autonomie budgétaire hors de leurs revenus d’emplois.

Entre-temps, ils s’interrogent aussi sur l’optimisation fiscale de leurs revenus d’emploi et de leur capacité d’épargne-placement au cours des prochaines années.

La situation et les préoccupations de Florence et Arthur ont été soumises pour analyse-conseil à Antoine Chaume, planificateur financier et conseiller en sécurité financière de la firme montréalaise Lafond.

Les chiffres
Florence et Arthur, 38 ans
Actifs financiers :
En deux REER : 45 000 $ (70 000 $ en cotisations inutilisées)
En deux CELI : 14 000 $ (116 000 $ en cotisations inutilisées)
En deux REEE : 21 600 $ (15 ans de cotisations restantes pour deux enfants)
En parts d’actif du régime de retraite du secteur public (RREGOP) : Rentes viagères à 70 % du salaire, accessibles dans 20 ans
Actifs non financiers :
Résidence familiale : environ 435 000 $
Part de copropriété de cinq immeubles de logements : 2,1 millions
Passif :
Solde d’hypothèque sur résidence familiale : 68 000 $ (à 1,55 % jusqu’en 2024)
Part des soldes hypothécaires sur les immeubles de logements : 1,77 million
Avoir net : environ 775 000 $ (excluant les parts d’actif au RREGOP)
Budget familial annuel :
Revenus d’emplois bruts : 166 000 $
Principaux débours : environ 75 000 $ (sauf impôts)
– dont 38 000 $ liés à la résidence principale (paiements hypothécaires accélérés, taxes, énergie, entretien, assurances)
– dont 25 000 $ liés au style de vie (alimentation et vêtements, loisirs/divertissements/voyages, télécoms, transports)
– dont 12 000 $ en cotisations aux comptes d’épargne enregistrés (REEE, REER, CELI)

Les conseils

D’emblée, Antoine Chaume apprécie la « très bonne situation financière » de Florence et Arthur par rapport à la moyenne des ménages comparables.

« C’est le résultat d’une rigueur budgétaire et financière peu commune parmi des conjoints et des familles de groupe d’âge et de situation professionnelle comparables », indique M. Chaume.

Cela dit, il signale une faille dans le plan de Florence et d’Arthur de se constituer un patrimoine suffisant pour l’atteinte d’une « liberté financière » d’ici une dizaine d’années.

« Je constate que leurs placements personnels jusqu’à maintenant sont très, très concentrés dans l’immobilier, avec la copropriété de cinq petits immeubles de logements et leur maison familiale », avertit Antoime Chaume.

« En fait, quand on exclut leur participation au régime de retraite du secteur public québécois [RREGOP], Florence et Arthur ont presque tout leur patrimoine investi dans le marché de l’immobilier résidentiel. Au point de nuire à une bonne diversification de risque dans leur patrimoine, tout en se privant aussi d’optimiser leurs contributions à des comptes d’épargne-placement avec des avantages fiscaux significatifs. »

En appui à son avertissement, Antoine Chaume a deux arguments principaux.

En premier lieu, rappelle-t-il, il serait erroné de s’attendre à ce que des placements en immobilier résidentiel soient à l’abri d’un risque de rendement net presque nul et même négatif au fil des ans et des cycles économiques. Et ce, sans compter le coût de l’investissement personnel en temps de travail de gestion des immeubles au fur et à mesure qu’on « accumule des portes », jusqu’à l’atteinte d’une taille d’actif suffisante pour justifier l’incorporation d’une société immobilière et l’embauche de personnel.

En second lieu, explique Antoine Chaume, en dirigeant presque toute leur capacité d’épargne-placement vers la constitution d’une valeur nette d’actif en immobilier, notamment par le remboursement accéléré des prêts hypothécaires à très faible taux sur leur maison et leurs immeubles en copropriété, Florence et Arthur se privent de liquidités et de revenus d’appoint dans leur budget familial qui seraient plus utiles ces années-ci, sur le plan fiscal notamment, afin de combler l’espace de cotisations largement sous-utilisé dans leurs comptes d’épargne-placement à avantages fiscaux [environ 185 000 $ disponibles dans les REER et les CELI, et 15 ans de contribution aux REEE des enfants].

« Seulement avec les REEE [régime enregistré d’épargne-études] de leurs deux enfants, en contribuant moins que le maximum admissible, Florence et Arthur laissent sur la table pour des milliers de dollars en subventions fiscales au fil des ans [environ 30 % des cotisations jusqu’à 2500 $ par enfant par année, plus le montant inutilisé d’une année antérieure de sous-cotisation] », signale Antoine Chaume.

En fait, explique M. Chaume, Florence et Arthur se trouvent à « payer un coût d’opportunité élevé » d’un point de vue fiscal et financier qui se manifestera dans quelques années par un manque à gagner considérable dans les REEE de leurs enfants, lorsqu’ils seront rendus à l’âge des études postsecondaires.

Dans le même sens, Antoine Chaume recommande à Florence et Arthur de reconsidérer leur capacité d’épargne et de diversification de patrimoine dans leurs autres comptes d’épargne-placement à avantages fiscaux : les REER (régime d’épargne-retraite) et les CELI (compte d’épargne libre d’impôt).

« C’est l’application d’un principe de base en planification financière et fiscale, souligne M. Chaume. Tant que le taux d’intérêt sur le solde hypothécaire de leur maison est aussi bas [1,55 % d’ici 2024], Florence et Arthur sont désavantagés au point de vue financier et fiscal en dirigeant leur capacité d’épargne vers le remboursement accéléré de leur prêt, plutôt que de maximiser leurs cotisations en comptes d’épargne-placement avec un rendement fiscal et financier bien supérieur à leur taux d’intérêt hypothécaire. »

Quant à l’objectif de Florence et d’Arthur d’atteindre d’ici une dizaine d’années un niveau de « liberté financière » avec leurs revenus de placement par rapport à leurs revenus salariaux, Antoine Chaume l’estime atteignable, mais à deux conditions. D’une part, la stabilisation à long terme de leur train de vie à son niveau actuel, ou même un peu diminué lorsque les enfants, devenus jeunes adultes, gagneront en autonomie budgétaire ; et d’autre part, l’absence d’accrocs significatifs dans la bonne continuité de gestion de leur portefeuille de petits immeubles de logements avec leur associé.

À ce sujet, Antoine Chaume recommande fortement à Florence et Arthur de vérifier auprès de conseillers juridiques la pertinence et la suffisance de leurs ententes d’affaires en immobilier et de leurs documents de patrimoine personnel.

* Les prénoms sont fictifs

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