Train de vie : dilemme immobilier pour de futurs retraités

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La situation

Albert, 67 ans, et sa conjointe Sara, 63 ans, se préparent à leur retraite. L’an prochain à 68 ans pour Albert, dans deux ans à 65 ans pour Sara.

À première vue, la préparation financière de leur prochaine retraite semble adéquate.

D’une part, leur bilan familial affiche un actif en épargne-retraite d’environ 600 000 $, ainsi qu’un triplex résidentiel estimé à 600 000 $ et libre de dette.

D’autre part, malgré un revenu familial brut de 120 000 $, dont 15 000 $ en revenus locatifs, Albert et Sara ont l’habitude d’un train de vie raisonnable (aux environ de 45 000 $ par année) et d’une très bonne régularité d’épargne dans leur REER et leur CELI respectif.

Néanmoins, Albert et Sara font part de quelques préoccupations à l’approche de leur retraite.

D’une part, comment optimiser leurs revenus de retraite, incluant les futures rentes de régimes publics (RRQ provinciale et PSV fédérale), afin de solidifier la suffisance de leurs moyens financiers jusqu’à leur fin de vie ? D’autant plus qu’ils anticipent que cette fin de vie pourrait être assez tardive, considérant leur bon état de santé.

D’autre part, Albert et Sara se questionnent sur la pertinence financière et fiscale d’envisager la vente de leur triplex résidentiel afin de pouvoir utiliser ce capital pour l’achat sans dette d’une maison ou d’un condominium de moindre taille, tout en rehaussant leur niveau d’épargne-retraite.

« Pour le moment, je suis plutôt d’avis que nous devrions conserver le triplex pour y habiter tant que nous le pourrons et le désirerons en tant qu’aînés autonomes, tout en continuant d’obtenir des revenus de location », explique Albert.

« Mais du point de vue de ma conjointe, elle préférerait que nous envisagions la revente du triplex une fois tous les deux à la retraite, c’est-à-dire dans deux à trois ans, et que l’on s’achète une petite maison ou un condominium. »

La situation et les questions d’Albert et de Sara ont été confiées pour analyse-conseil à David Truong, qui est conseiller et planificateur financier à la division Gestion privée 1859 de la Banque Nationale, à Montréal.

Les conseils

De l’avis de David Truong, les préoccupations financières d’Albert et de Sara à l’approche de la retraite peuvent être résumées en deux sujets : l’optimisation de leurs revenus de retraite avec les rentes publiques, ainsi que la revente de leur triplex résidentiel.

Pour les rentes publiques (RRQ provinciale et PSV fédérale), David Truong suggère d’emblée au couple de sexagénaires d’envisager le report de ses demandes de prestations jusqu’à l’âge de 70 ans.

« Considérant leur bon actif en épargne-retraite [environ 600 000 $ en tout], mais l’absence de fonds de pension à prestations déterminées et viagères, le report des rentes publiques de deux ans pour Albert et de cinq ans pour Sara serait intéressant parce qu’ils bénéficieraient ensuite de rentes publiques bonifiées d’environ 16 % pour Albert et d’environ 35 % pour Sara. Et ce, jusqu’à leur fin de vie respective », résume David Truong.

« Une telle décision implique que, durant leurs premières années de retraite, jusqu’à leur 70^e anniversaire respectif, Albert et Sara devront puiser davantage dans leur épargne-retraite, au fur et à mesure de leurs besoins budgétaires. Mais sur le long terme, ils auront un bien meilleur coussin de sécurité financière avec des rentes publiques bonifiées et très sûres jusqu’à leur décès. »

Quant à la continuité de propriété de leur triplex résidentiel, David Truong suggère à Albert et à Sara de considérer ce dilemme en fonction surtout d’un « choix de style de vie » durant leur prochaine retraite, plutôt que selon des considérations essentiellement financières ou fiscales.

« D’un strict point de vue financier, c’est sûr que la vente du triplex résidentiel dégagerait du capital pour la retraite d’Albert et Sara. Mais à quel montant, en fin de compte ? », se demande David Truong.

« Dans l’hypothèse d’une revente du triplex à 600 000 $, il leur reviendrait environ 500 000 $ après les frais de vente et l’impôt à payer sur le gain en capital des deux tiers locatifs du triplex », explique-t-il.

« Ensuite, pour remplacer leur habitation en triplex, Albert et Sara prévoient l’achat d’une maison ou d’un condominium d’une valeur d’environ 375 000 $. Au bout du compte, ils se retrouveraient avec un capital réduit à 125 000 $ pour ajout à leur épargne-retraite. »

Et la contrepartie ?

« Si Albert et Sara décident de conserver leur triplex résidentiel, le financement de leur retraite n’est pas en péril, signale d’emblée David Truong. Ils ont déjà un actif d’épargne-retraite adéquat par rapport à leur train de vie raisonnable, notamment pour financer leurs premières années de retraite avant le début des rentes publiques. Aussi, tant qu’ils posséderont le triplex, ils continueront de percevoir des revenus locatifs de 15 000 $ par année, en plus de leurs éventuelles rentes publiques. »

« Tout compte fait, ajoute David Truong, j’estime qu’Albert et Sara pourraient même se permettre de rehausser leur train de vie de quelques milliers de dollars par année sans compromettre leur santé financière à long terme.

« Par ailleurs, au fur et à mesure qu’Albert et Sara avanceront en âge, et que diminuera leur capacité de gestion d’un triplex résidentiel, ils auront encore dans leur patrimoine cet actif immobilier avec une valeur nette de revente sans doute plus élevée que son niveau actuel. »

Au bout du compte, croit David Truong, ce constat de relative « neutralité financière » entre les deux options immobilières envisagées par Albert et Sara démontre que leur choix dépendra surtout de leurs critères et de leurs préférences de « style de vie et d’habitation » à la retraite plutôt que de préoccupations financières.

Les chiffres

Albert, 67 ans

Revenu d’emploi : 65 000 $
Régime enregistré d’épargne-retraite (REER) : 400 000 $
Compte d’épargne libre d’impôt (CELI) : 50 000 $
Placements ou épargne en compte non enregistré : 20 000 $
Part d’actif accumulé dans un REER collectif d’employeur : 20 000 $

Sara, 63 ans

Revenu d’emploi : 40 000 $
Régime enregistré d’épargne-retraite (REER) : 100 000 $
Compte d’épargne libre d’impôt (CELI) : 20 000 $
Placements ou épargne en compte non enregistré : 10 000 $

Actif non financier

Triplex résidentiel : env. 600 000 $ (sans dette)

Budget familial

Revenu brut : 120 000 $ (105 000 $ en salaires et 15 000 $ en revenus locatifs)

Principaux débours

Liés à la résidence : env. 11 000 $/an
Liés au style de vie : env. 17 000 $/an
Liés à l’épargne-retraite hors emploi : env. 15 000 $ par année