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Assurances et construction: quand tout s'écroule

Roberto Alfonso se faisait construire une maison, sur... (Photo Ninon Pednault, La Presse)

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Roberto Alfonso se faisait construire une maison, sur un terrain lui appartenant. Une semaine avant d'en prendre possession, il y avait fait livrer les nouveaux meubles et électroménagers qui allaient la garnir.Le 23 mai 2016, un incendie ravage l'édifice.

Photo Ninon Pednault, La Presse

Marc Tison
La Presse

Roberto Alfonso se faisait construire une maison sur son terrain. Elle a flambé quelques jours avant que l'entrepreneur la lui livre. L'assureur de l'entrepreneur refuse de payer. La famille de Roberto Alfonso n'a plus de maison. Comment s'assurer d'être assuré ?

Roberto Alfonso se faisait construire une maison, sur un terrain lui appartenant. Une semaine avant d'en prendre possession, il y avait fait livrer les nouveaux meubles et électroménagers qui allaient la garnir.

Le 23 mai 2016, un incendie ravage l'édifice.

« Les assurances n'ont jamais voulu payer ! », déplore-t-il.

Depuis bientôt 10 mois, la petite famille habite chez une tante de sa femme. Ses enfants occupent une chambre à l'étage. Roberto Alfonso couche au sous-sol. « Ça fait des mois que je dors sur un divan-lit. »

ASSURE-TOI !

Avant la construction, M. Alfonso s'était pourtant informé auprès de son propre assureur à propos des assurances pour la propriété qu'il voulait faire construire : « Ils m'ont dit que tant que la maison n'est pas livrée, c'est la responsabilité de l'entrepreneur. »

Leur seul conseil : « Assure-toi que l'entrepreneur est assuré. »

L'entrepreneur lui a fourni les documents qui en faisaient foi. « Quand on a commencé le projet, il avait une assurance chantier. »

L'INCENDIE

Le 23 mai 2016, sa maison flambe.

« J'étais sur place, j'essayais d'appeler l'entrepreneur : la maison est en feu ! »

Pas de réponse.

« J'ai pris les papiers de son assurance et j'ai appelé. »

L'assureur lui apprend que l'entrepreneur n'est plus assuré chez lui.

« L'entrepreneur avait changé ses assurances en plein milieu de la job ! »

- Roberto Alfonso

Roberto ignore l'identité du nouvel assureur, et l'ancien ne peut pas l'informer.

« Le monsieur a quand même été gentil. » Il lui a décrit les mesures qu'il devait prendre, par exemple dresser une barrière de sécurité pour empêcher l'accès au lieu du sinistre, et lui a donné quelques références.

CAUSE IMPRÉCISE

L'incendie a sans doute été causé par un problème électrique. Était-ce une erreur du sous-traitant en électricité ? Le sous-traitant en ventilation a-t-il percé un fil électrique dans un mur ? On ne le sait pas avec certitude, et le nouvel assureur de l'entrepreneur refuse l'indemnisation.

« Ils ont expliqué qu'avec une assurance responsabilité, si ce n'est pas la faute de l'entrepreneur, ce n'est pas à eux de payer », explique M. Alfonso.

Roberto a mandaté un enquêteur, qui lui a appris à la fin du mois de février que la nouvelle assurance que l'entrepreneur avait souscrite durant les travaux était en fait de type « parapluie ».

« Avec une assurance parapluie, la compagnie d'assurance était censée nous payer quand même. Par après, c'est à eux d'aller chercher le coupable. Nous, on devrait être déjà payés. »

CONSTRUITE SANS HYPOTHÈQUE

Pour brouiller encore plus le portrait, Roberto Alfonso n'avait pas contracté de prêt hypothécaire. Il a payé l'entrepreneur avec ses liquidités, à mesure de l'avancement des travaux.

« Le terrain est à nous, indique-t-il. La maison, on l'a payée avec notre argent. On n'est pas passés à la banque. Pas besoin de notaire, ou rien, parce qu'on payait au fur et à mesure. »

L'objectif était de contracter un prêt hypothécaire à la fin des travaux, pour une partie de la valeur de la propriété, question de retrouver un peu de marge de manoeuvre financière.

Le prêt hypothécaire était déjà approuvé. L'inspecteur de l'institution devait venir constater l'achèvement des travaux trois jours après le sinistre.

« C'est pourquoi on est tellement mal pris. Tout notre argent est dans la maison. »

Depuis lors, rien ne bouge.

« On pensait au moins que les assurances donneraient quelque chose pour vivre. »

Rien du tout.

FAIRE CONSTRUIRE AVEC ASSURANCE

Vous confiez à un entrepreneur la construction d'une maison sur un terrain qui vous appartient. Qui doit se charger des assurances pendant les travaux ?

L'ASSURANCE CHANTIER

« De façon générale, les entrepreneurs ont une assurance chantier », informe l'avocate Jannick Desforges, directrice des affaires institutionnelles et de la conformité à la Chambre de l'assurance de dommages.

Cette assurance « va couvrir des cas d'incendie, de foudre, de vol, de vandalisme, dit-elle. Elle couvrira aussi des cas de responsabilité civile, par exemple si quelqu'un se blesse sur le chantier ».

En principe, le futur propriétaire se trouve ainsi protégé.

Toutefois, comme le rappelle l'avocat Maurice Charbonneau, du cabinet Charbonneau avocats conseils, « avec l'assurance d'un autre, tu n'as pas de relation directe avec l'assureur. Tu ne paies pas de prime, tu n'es pas l'assuré. Pour être en contrôle, il faut que tu aies ton contrat entre les mains. »

S'INSCRIRE SUR SA POLICE

En réponse à cette préoccupation, Line Crevier, responsable des affaires techniques et du Centre d'information sur les assurances, au Bureau d'assurance du Canada, recommande une précaution.

« Si le terrain m'appartient, il serait important de faire ajouter le nom du propriétaire du terrain sur la police de chantier de l'entrepreneur. Souvent, ils ajouteront aussi le nom du créancier du propriétaire, parce que c'est lui qui fait les déboursés. »

Le nom du futur propriétaire devrait être ajouté également au volet de l'assurance responsabilité. « À ce moment, il devient un assuré », observe-t-elle.

Pour M. Alfonso, « les difficultés viennent peut-être justement du fait que le nom du propriétaire n'est pas ajouté comme assuré », suggère-t-elle.

DÉJÀ PROPRIÉTAIRE ?

« Les petits entrepreneurs vont souvent demander à leur client d'assurer la maison avec son assureur », soulève Jean Frédérick, conseiller principal chez Desjardins Assurances. « Il n'a pas les protections nécessaires. »

L'assurance habitation standard peut généralement couvrir les risques d'une nouvelle maison que fait construire l'assuré.

« Le contrat de base prévoit déjà une extension qui permet aux assurés de faire affaire avec des entrepreneurs, pourvu que ce soit des bâtiments d'un ou deux logis, qui sera occupé par l'assuré », informe Jean Frédérick.

« L'assureur va ajouter un emplacement, avec le terrain et les détails du bâtiment, et il va le couvrir immédiatement. »

La prime augmente en conséquence, bien sûr.

LOCATAIRE POUR L'INSTANT ?

Le futur propriétaire est actuellement locataire ? Son assureur pourra remplacer son assurance actuelle par une assurance pour le futur logis. Cette dernière couvrira la maison en construction et la responsabilité civile.

« L'assureur va mettre fin à la protection pour le logement où l'assuré continue à demeurer, décrit Jean Frédérick. En couvrant le risque du bâtiment en construction, il va couvrir, s'il y a une clause appropriée, l'ancien emplacement pendant la construction. »

Le courtier Christopher Johnson, du cabinet AMR Assurances Multi-risques, indique que les assureurs n'offrent pas tous une formule qui s'apparenterait à une « assurance maison en construction ». Il recommande de « faire affaire avec un courtier qui peut cibler l'assureur qui est spécialisé dans votre situation ».

PRENDRE SES RESPONSABILITÉS

L'assurance chantier de l'entrepreneur comprend un volet qui couvre sa responsabilité civile. Mais puisque le terrain vous appartient, il est prudent de demander à son assureur actuel d'ajouter une protection en responsabilité civile pour couvrir le nouvel emplacement.

« Vous lui demandez d'ajouter un avenant, une clause spéciale pour que la responsabilité soit étendue », décrit Christopher Johnson.

« L'entrepreneur est assuré aussi pour la responsabilité, mais pour votre responsabilité conjointe, vous voulez être couvert quand même. Étendre la responsabilité pour un emplacement additionnel est peu dispendieux. »

DES EXCLUSIONS À L'AVENANT

Le chantier sera couvert par mon assureur ? « Il faut bien m'assurer avec mon assureur personnel que les risques couverts soient clairs », recommande Line Crevier.

En effet, « les dégâts d'eau, le gel, les bris de fenêtres, le vandalisme, le vol sont exclus à la base », informe Jean Frédérick.

Des avenants spécifiques pourront couvrir plusieurs de ces risques, « mais il y en a d'autres qui vont demeurer tant que le bâtiment ne sera pas terminé et que l'assuré ne commencera pas à l'occuper ».

« Il faut poser plein de questions aux agents et aux courtiers, recommande Jannick Desforges, parce qu'ils sont les réels professionnels qui ont un devoir de conseil en vertu de leur code de déontologie. » 

CEINTURE ET BRETELLES ?

À la lumière de l'expérience de Roberto Alfonso, peut-on se fier à l'assurance chantier de son entrepreneur ?

Le volet de l'assurance chantier qui couvre les dommages indemnise les sinistres spécifiés sans égard à la responsabilité, fait valoir Line Crevier. « On n'a pas à démontrer la responsabilité de l'entrepreneur. »

L'avocat Maurice Charbonneau, de son côté, estime que M. Alfonso aurait été mieux protégé avec « une assurance sur son bien, avec contrôle de l'assureur ».

Vaudrait-il mieux ajouter la ceinture aux bretelles ?

« Si on préfère avoir un lien plus direct avec l'assureur, c'est sûr que prendre une assurance chantier par l'intermédiaire de son assurance de propriétaire, c'est probablement le plus simple, convient Line Crevier. On a le produit entre les mains. On sait pourquoi on est couvert, on a un assureur à qui se référer. »

AUTOCONSTRUCTION SANS AUTOCATASTROPHE

Vous gérez vous-même les travaux d'un régiment de sous-traitants, sur un terrain vous appartenant - ce que d'aucuns appellent l'autoconstruction ? Il faut aussi vous auto-assurer.

PLANIFIER L'ASSURANCE« La première chose à faire est d'appeler votre assureur ou votre courtier avant les travaux », avise le courtier Christopher Johnson, du cabinet AMR Assurances Multi-risques, à Sherbrooke.

« Une fois que les travaux sont commencés, il va être compliqué de vous assurer, et ça va coûter pas mal plus cher. »

Il faut planifier l'assurance aussi bien que les travaux, insiste-t-il. Les matériaux sont livrés, la maison s'élève peu à peu : « On part bébé et on devient ado », exprime-t-il.

On assurera la maison en construction comme un propriétaire occupant, sur la base d'une police de type « tous risques » ou « formule étendue ».

La protection de base sera complétée avec un bouquet de clauses spécifiques - des avenants.

MATÉRIAUX ET OUTILSLes sous-traitants et les entrepreneurs spécialisés commanderont des matériaux, qui s'accumuleront sur place en attendant leur utilisation. Ils ne sont pas couverts par l'assurance habitation de base.

« Il faut ajouter une protection additionnelle qui va faire en sorte que durant la construction, les matériaux et les fournitures qui vont se retrouver sur les lieux vont être couverts s'il advenait par exemple un vol ou du vandalisme », indique Jean Frédérick, conseiller principal chez Desjardins Assurances.

Un autre avenant pourra couvrir les outils que les sous-traitants ou le propriétaire entreposeraient sur le chantier.

SOYEZ RESPONSABLE« Si la personne décide de construire sa maison, on doit ajouter une protection en responsabilité civile, signale Jean Frédérick. C'est une protection à deux volets. »

Un premier volet couvrira la responsabilité sur le terrain, en cas de blessure à un tiers.

Vous obtenez un coup de main de vos amis ? Pour qu'ils le demeurent, on ajoutera un deuxième volet, « qui s'appelle la responsabilité patronale et l'indemnisation volontaire », décrit Christopher Johnson. « Ça vient indemniser vos amis et vos proches s'ils se blessent pendant la construction. »

LES MEUBLESRoberto Alfonso avait fait livrer ses nouveaux électroménagers quelques jours avant d'occuper les lieux... et avant l'incendie. Une autre malchance.

« Ce qu'il faut retenir, c'est que les biens meubles ne seront jamais couverts tant et aussi longtemps que la construction ne sera pas terminée et que l'assuré n'aura pas commencé à emménager à l'intérieur », informe Jean Frédérick.

Il y a toutefois une exception. « Sauf les biens qui ont été intégrés à la construction », précise Line Crevier, responsable des affaires techniques et du Centre d'information sur les assurances, au Bureau d'assurance du Canada. Ce serait le cas d'un frigo encastré dans les armoires, d'une plaque de cuisson fixée au plan de travail. « Ça fait partie de la construction. »

RELAIS ENTRE POLICESEn principe, la police de chantier de l'entrepreneur échoit quand la construction est terminée et que la maison est livrée. « Souvent, la police va contenir un délai de grâce de 30 jours », nuance Line Crevier.

« Quand on approche de la fin, il faut être très vigilant », avise-t-elle encore. L'assurance habitation normale doit prendre le relais sans interruption ni faille. « Il est bien important de communiquer avec notre assureur pour vérifier que tout ça s'imbrique bien. »

La police et les avenants qui couvrent l'autoconstruction ont aussi leurs clôtures.

« Idéalement, on demande que la construction se fasse dans les 12 mois qui vont suivre, informe Jean Frédérick. Après ça, chaque cas va être analysé séparément. »

FINANCER DÈS LE DÉPART ?Il n'est pas question d'accabler davantage M. Alfonso, mais sans doute eût-il été mieux avisé de conserver une partie de ses liquidités et d'assurer le financement des travaux dès leur commencement.

« S'il y avait eu effectivement un financement durant la construction, l'institution financière se serait probablement assurée qu'il avait les couvertures d'assurance appropriées », fait valoir l'avocat Maurice Charbonneau, du cabinet du même nom.

FINANCEMENT PROGRESSIFQue ce soit une construction prise en charge par un entrepreneur ou un projet d'autoconstruction, le financement hypothécaire sera « octroyé sous forme de déboursements progressifs », explique Luc Monarque, conseiller principal, financement, chez Desjardins.

« Les phases de déboursement sont les mêmes, et les professionnels à utiliser sont sensiblement les mêmes. »

Les déboursements progressifs se font généralement en quatre étapes, à la suite d'autant de rapports d'inspection : 

- après la pose du drain et l'imperméabilisation des fondations ;

- avant la fermeture des murs, soit après la pose de l'isolant ;

- après la finition extérieure ;

- après la fin des travaux (inspection finale).




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