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Les courtiers sous la loupe

Ils servent d'intermédiaires, ils se déplacent pour vous rencontrer, ils vous... (Photo Thinkstock)

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Ils servent d'intermédiaires, ils se déplacent pour vous rencontrer, ils vous promettent qu'ils ont vos intérêts à coeur. Pourtant, ils continuent souvent de susciter la méfiance. Les courtiers. Qu'ils soient dans le domaine immobilier, des affaires ou qu'ils offrent des services moins connus du public, ils sont des dizaines de milliers au Québec à travailler dans le monde du courtage. Avantageux ou pas, faire appel à un courtier?

SUR LE TERRAIN IMMOBILIER

Courtier immobilier, hypothécaire, automobile, en assurances, en rénovations... Les dénominations sont nombreuses et touchent plusieurs domaines. Mais le monde immobilier est probablement celui où les courtiers se battent le plus pour faire valoir leur pertinence à l'ère des informations en ligne et des services à la carte. Pour un achat aussi important - et coûteux -, faire affaire ou non avec un courtier est une question qui se pose souvent.

Louise B. Léonard a été propriétaire une trentaine de fois. Elle a toujours fait appel à un courtier immobilier. Avec de bonnes et de mauvaises expériences. « Il y a 11 ans, en achetant un condo, le courtier avait omis de me dire qu'il n'y avait pas beaucoup d'argent dans le fonds de prévoyance », dit la consultante en ressources humaines. Malgré tout, elle ne réaliserait jamais une transaction seule. « À chacun son métier, je n'ai pas tout ce que ça prend pour faire tout ça sans faille », explique celle qui rencontre habituellement deux ou trois courtiers avant d'arrêter son choix.

Concurrence

La concurrence est féroce sur le marché de l'immobilier, même si environ 70 % des ventes sont encore réalisées par l'entremise d'un courtier. Outre les quelque 17 000 courtiers et agences, des services comme DuProprio et ProprioDirect disputent une partie du terrain. Et c'est sans compter les sites de petites annonces.

En moyenne, les commissions des courtiers varient de 5 à 7 % du prix de vente d'une propriété. Pour un condo de 250 000 $ dans l'île de Montréal, cela représente de 12 500 à 17 500 $ versés au courtier - peu importe le nombre d'heures consacrées à la vente. Une somme rondelette que plusieurs vendeurs préféreraient économiser. Ou empocher eux-mêmes.

C'est pour éviter de payer les frais de commission que Samir Alwani s'est tourné vers DuProprio. (exergue possible) « C'était un stress au début, avec le côté légal et tout, dit le jeune homme. Mais il y a beaucoup de documentation, les services d'un avocat... Je n'ai pas investi des heures et des heures là-dedans. »

« Pour un vendeur, l'objectif est de récupérer 100 % de la valeur de la propriété et, pour l'acheteur, l'objectif est de payer ce qu'elle vaut », expose Martin Desfossés, coach immobilier chez DuProprio. Lui-même ancien courtier, il estime que professionnel et particulier passeront sensiblement le même temps à faire la promotion d'une propriété, répondre aux appels, organiser les visites : environ 30 heures. « Et ce n'est pas une perte de revenus, les gens le font sur leur temps », ajoute-t-il.

Mais les experts du domaine nuancent : au-delà du salaire horaire qui peut sembler élevé, il faut ajouter les conseils, l'expertise et les obligations d'un courtier dans l'équation. Vendre ou acheter seul n'est pas pour tout le monde et ne représente pas les mêmes difficultés selon le type d'immeuble. « Pour ce qui est de la copropriété, c'est une transaction tellement complexe », précise Yves Joli-Coeur, avocat spécialisé dans la copropriété. Acheter seul oblige à contre-vérifier tous les renseignements donnés par le vendeur, alors que le courtier doit le faire de facto.

(exergue possible, mais le garder ds le texte si pas exergue) « Le premier drôle du courtier, au-delà de faciliter les choses, est de conseiller, explique Me Joli-Coeur. S'il est adéquat, c'est une valeur ajoutée. C'est une pensée magique de dire : j'ai économisé 15 000 - 20 000 $. C'est le coût d'un procès s'il y a un problème. Et il vaut mieux être bien conseillé que privé de revendre à sa juste valeur [une fois les problèmes mis au jour]. »

Des procès, Me Joli-Coeur en a vu passer, parfois de nombreuses années après la vente. Contre des vendeurs, mais aussi, quoique plus rarement, contre des courtiers. Parce qu'encore là, il faut faire des vérifications : chaque année, environ 200 plaintes du public contre un courtier font l'objet d'une enquête et une centaine se rendent devant le comité disciplinaire, selon Robert Nadeau, président et chef de l'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ).

« Comme dans n'importe quelle profession, il y a de mauvais courtiers, dit Me Joli-Coeur Comme consommateur, on devrait poser des questions avant de choisir un courtier : connaissez-vous les condos ? En avez-vous vendu beaucoup ? »

CHOISIR SA FORMULE POUR VENDRE OU ACHETER

Acheteur ou vendeur, tout le monde cherche à faire une transaction avantageuse : propriété vendue et achetée au juste prix. Est-il plus judicieux de faire appel à un courtier immobilier ou non ? Avantages et inconvénients des différentes formules.

Avec un courtier

Coût

Le vendeur paie de 5 à 7 % du prix de la propriété pour la commission - le pourcentage est négociable - partagée entre les courtiers si chaque partie a le sien. Si l'acheteur a un courtier mais pas le vendeur, l'acheteur doit rétribuer le professionnel selon son contrat de courtage d'achat. Il s'agit alors d'une somme forfaitaire ou d'un pourcentage du prix payé pour la propriété.

Vendeur

Avantages : Le courtier a un réseau, il s'occupe de tout, il négocie, il connaît les procédures légales, a une visibilité, est soumis à la Loi sur le courtage immobilier.

Désavantages : La commission à verser, la peur de vendre à un prix plus élevé.

Acheteur

Avantages : Se faire accompagner dans tout le processus, le courtier a l'obligation de dévoiler ce qu'il sait, de vérifier l'information, de suggérer une inspection du bâtiment. Gratuit si le vendeur a aussi un courtier.

Désavantages : Peut sentir une pression d'acheter, doit payer si le propriétaire vend sans intermédiaire.

Exergue : « Vendre une maison est quelque chose d'émotionnel. Parfois, c'est parce qu'il y a une séparation ou une perte d'emploi. Les gens ne sont pas détachés de leur maison, ils ont du mal à être objectifs. »

- Liette Chénier, courtière pour ViaCapitale Rive-Nord

Seul

Si on vend complètement seul, il faut compter seulement le coût du moyen choisi : petites annonces, pancartes, site internet.

On peut faire appel à un notaire (environ 200 $) pour aider à la rédaction d'un contrat de vente.

Sinon, un propriétaire peut faire appel à des sites comme DuProprio ou ProprioSolo pour plus de visibilité.

DuProprio

Coût 

Trois forfaits offerts : 700 $, 850 $, 1000 $

Vendeur

Avantages : Pas de commission à payer, faire affaire directement avec les acheteurs, visibilité

Désavantages : Il faut investir du temps, faire des recherches pour comprendre tout ce que la vente implique, se protéger contre d'éventuelles poursuites.

Acheteur seul

Avantages : Le prix peut être plus bas.

Désavantages : Beaucoup de recherches à faire pour trouver les propriétés, connaître les procédures, payer le bon prix. Pas protégé par la Loi sur le courtage immobilier.

« Un des dangers de vendre seul est de vendre trop bas, trop vite », dit Éric Brassard, planificateur financier et conseiller en placement chez Brassard Goulet Yargeau et patrimoine Hollis.

Proprio Direct

L'entreprise se vante d'offrir le meilleur des deux mondes.

Coût 

Si l'acheteur n'a pas de courtier, le vendeur ne paie que 2 % de commission. Si les deux ont un courtier, la commission tourne autour de 5 %.

Vendeur

Avantages : possibilité de payer une commission moindre, accès à tous les services d'un courtier, peut organiser des visites libres.

Désavantages : les frais de commission

Acheteur

Proprio Direct s'occupe des vendeurs et des acheteurs, autant ceux qui veulent acheter directement du propriétaire que ceux qui préfèrent être accompagnés d'un courtier immobilier; l'agence s'engage également à compléter tous les documents nécessaires à la transaction.

« Tout en offrant une vente directe, on est là pour retenir l'acheteur, être en mesure de lui proposer d'autres propriétés. »

- Robert Beaudoin, vice-président aux opérations immobilières chez ProprioDirect

D'AUTRES SPHÈRES POUR LES COURTIERS

Courtière en rénovations

Quand Lita Joab-Carlyle est arrivée au Québec après plus de 10 ans dans le monde de la construction en France, un constat s'est imposé : le domaine des courtiers en rénovations n'est pas aussi développé ici.

Il y a deux ans, Mme Joab-Carlyle a racheté la jeune entreprise Sélectica, fondée trois ans plus tôt. Avec deux autres courtiers, elle offre des services en courtage de rénovations. « Je me déplace pour rencontrer les clients, je discute avec eux, je prends des mesures, des photos, explique-t-elle. Je leur explique la réglementation, ce qu'ils ont le droit de faire. J'envoie les renseignements à trois ou quatre entrepreneurs. Je vérifie ensuite les soumissions. » Elle négocie les prix avec les entrepreneurs et fait un suivi sur le chantier pour s'assurer qu'il n'y a pas de retard ou de surcoût.

Courtier en assurances

Le métier n'est pas inconnu, mais il est encore plutôt méconnu. Les courtiers en assurances de dommages représentent un peu plus de la moitié du marché québécois, selon le Journal de l'assurance. Il y a environ 1000 cabinets de courtage d'assurances au Québec, qui représentent en moyenne de 5 à 30 assureurs chacun, selon Jean Bilodeau, du Regroupement des cabinets de courtage d'assurance du Québec (RCCAQ). Mais ils sont aussi l'intermédiaire pour les clients à assurer. « On représente plus qu'un assureur, donc le caractère indépendant amène un mandat différent, dit-il. Nous devons faire une analyse du besoin de la personne. C'est plus facile quand on est impartial. »

M. Bilodeau estime que les courtiers en assurances ont une plus grande portée vis-à-vis des assureurs que les agents. « On a un poids de négociation, explique-t-il. On peut appeler l'assureur et lui dire : je pense que tu n'es pas correct dans cette réclamation. »

Courtier automobile

Les services du courtier automobile sont peu utilisés au Québec. On y a recours surtout dans un secteur de niche. « Pour les voitures de luxe, on voit une économie de 200 à 300 $, et même jusqu'à 1500 $ avec un courtier, explique George Iny, de l'Association pour la protection des automobilistes (APA). Pour les véhicules de prestige, souvent, ce n'est pas juste le prix, c'est aussi le niveau de service. Les gens ne veulent pas avoir à faire le tour, à marchander, ils veulent des services personnalisés. »

L'APA, dont l'adhésion coûte 87 $, offre à ses membres des services pour les aider dans le choix d'un véhicule. Elle peut aussi recommander des concessionnaires ou un courtier.

QUI PAIE LES FRAIS?Courtier hypothécaire

Rémunération : l'institution bancaire, et non le client, assume les frais.

« L'institution économise puisqu'elle se dit qu'elle aurait dû payer un employé pour le service », explique Éric Brassard.

Le client doit s'assurer que le courtier a accès à toutes les institutions (sinon, il peut faire ses propres recherches sur les autres offres) et qu'il est objectif.

Courtier en assurances 

Rémunération : le courtier reçoit une commission de l'assureur. Selon Jean Bilodeau, de la RCCAQ, le pourcentage versé est uniforme pour tous les assureurs représentés par un cabinet.

Le client ne paie pas plus cher, selon M. Bilodeau. M. Brassard estime que, même si c'est parfois plus cher, il faut aussi tenir compte de la valeur de ce type de service et du temps économisé.

Courtier automobile 

Rémunération : le concessionnaire paie le courtier.

« Le hic, c'est que les gens ne sont pas enclins à payer pour le service d'un courtier, explique George Iny. Donc, ils vont refiler la facture au client, au minimum 350 $, et de 500 à 800 $ pour un véhicule de prestige. Mais ça reste une économie si le courtier fait bien ses affaires. »

Courtier en rénovations

Rémunération : chez Sélectica, ce sont les entrepreneurs et les sociétés de distribution qui paient.

« Pour l'entrepreneur, c'est une économie de ne pas avoir à faire de prospection », estime la directrice Lita Joab-Carlyle.




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