LA SITUATION: Huguette et Marcel, septuagénaires, travaillent fort pour maintenir leurs dépenses en deçà de leurs revenus. Ils doivent puiser occasionnellement dans leur marge de crédit hypothécaire, qui atteint 125 000$ et sur laquelle ils ne paient que les intérêts. Faut-il vendre leur condo et louer un logement?
LES DONNÉES
Huguette, 70 ans
Revenus (y compris retrait FERR):17 000$
FERR: 55 000$
Régime de retraite: aucun
Marcel, 72 ans
Revenus (y compris retrait FERR): 20 000$
FERR: 35 000$
Régime de retraite: aucun
Propriété: valeur de 225 000$
Marge de crédit sur valeur domiciliaire: 125 000$
Prêt auto: 10 000$
L'ANALYSE
Le couple ne paie que les intérêts sur sa marge. Pendant que les taux d'intérêt sont encore bas, ils pourraient contracter une hypothèque standard à taux fixe. Le couple accumulerait ainsi un plus grand avoir net sur sa propriété. L'impact sur le budget peut être absorbé avec l'accroissement des prochains retraits minimaux au FERR.
«Le scénario où on conserve le condo serait la meilleure option à envisager pour le moment.»
Josée Laframboise, planificatrice financière, BMO Banque de Montréal
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Leurs revenus de retraite sont modestes. Il faut faire avec.
Marcel et Huguette, âgés de 72 et 70 ans, touchent à eux deux 19 000$ en rentes de la RRQ et 12 570$ en prestations de la Sécurité de la vieillesse. Ils n'ont aucun régime de retraite complémentaire.
«Mon époux a dû cesser de travailler à 45 ans pour des raisons de santé et j'ai été la seule à pouvoir contribuer au REER à compter de ce temps, ce qui explique le peu d'argent que nous avons réussi à épargner», indique Huguette. Ils détiennent respectivement 55 000$ et 35 000$ dans leurs FERR.
Le couple possède depuis trois ans un condo d'une valeur de 225 000$, grevée d'une marge de crédit hypothécaire de 125 000$.
Avec les retraits obligatoires des FERR, les revenus après impôt du couple totaliseront environ 37 000$ en 2011. Ils épongent les déficits occasionnels en puisant dans la marge de crédit.
«Je fais un budget et nous tentons de réduire nos dépenses le plus possible mais nous avons toutefois dépensé 40 000$ cette année», confie Huguette. Il s'agissait d'une dépense exceptionnelle, assure-t-elle.
Huguette et Marcel se demandent s'ils devraient vendre leur condo, rembourser la marge, et louer un appartement.
Ils font face à un autre problème, heureux et à court terme, celui-là. «Nous devrons nous rendre au Maroc en mai pour le mariage de notre fils, ajoute Huguette. Serait-il préférable de prendre l'argent pour le voyage dans nos FERR plutôt que de continuer à utiliser la marge hypothécaire?»
Faut-il vendre?
Sur cette marge de crédit de 125 000$, Huguette et Marcel ne paie que les intérêts, à hauteur de 327$ par mois, a constaté la planificatrice financière Josée Laframboise, de BMO Banque de Montréal. Le taux variable subira éventuellement une hausse, ce qui augmentera leurs dépenses, sans qu'ils remboursent pour autant un seul dollar de capital.
«Ils n'ont pas beaucoup de marge de manoeuvre», observe la planificatrice. Dans un premier scénario, elle leur recommande de contracter un prêt hypothécaire standard à taux fixe. «C'est le temps de le faire», indique-t-elle. «Cela leur permettrait de profiter des taux qui sont très bas présentement et de s'assurer d'un paiement stable pour les prochaines années.»
Un prêt hypothécaire de 125 000$, amorti sur 25 ans avec un taux de 4% - disponible présentement -, entraînerait une mensualité de 657$. Pour l'instant, le couple paie 848$ par mois en frais de logement, incluant la mensualité de la marge (327$), les charges de copropriété (173$), les impôts fonciers (148$), et l'électricité (200$). Avec une hypothèque à taux fixe, ces frais grimperaient à 1178$.
Les dépenses du couple, qu'Huguette estime à 33 200$ par année, augmenteraient ainsi de 3960$. En 2011, leurs revenus nets de 37 000$ pourraient en théorie libérer à cette fin quelque 3800$. Avec un petit effort supplémentaire de 160$, «ils rembourseraient 8000$ de capital dès la première année», fait valoir Josée Laframboise. Au cours des années suivantes, les retraits minimaux obligatoires des FERR excéderont leurs besoins, du moins jusqu'en 2015. Il faudra alors commencer à retirer davantage que le minimum requis, pour maintenir leur coût de vie de 37 000$ ajusté à l'inflation.
Cependant, d'ici la vente de la propriété et avec l'accroissement de sa valeur, ils accumuleraient ainsi une plus grande valeur nette, qui procurera ensuite les revenus de leur fin de vie.
Louer un logement
Passons au scénario de la location. Pour trouver un logement de quatre pièces comme leur condo, il faudra payer un loyer que Josée Laframboise estime à un minimum de 700$ par mois. Elle ajoute 200$ en coût d'électricité, pour des frais de logement de 900$.
La vente du condo libérerait des liquidités de 100 000$. Un portefeuille de risque modéré, composé de 30% d'actions et de 70% de revenus fixes, produirait un rendement à long terme d'environ 4%.
Ce rendement serait toutefois inférieur à l'accroissement de la valeur nette du condo prévu dans le premier scénario, estime notre conseillère.
Pour l'instant, dans la mesure où le couple peut bien contrôler son budget, il y a donc peu d'avantages à opter dès maintenant pour un logement.
«Le fait de rester dans leur condo leur évite un déménagement qui occasionnerait des coûts», ajoute la planificatrice. Huguette et Marcel lui ont en outre confié qu'ils préfèreraient pour l'instant demeurer dans leur condo.
Le voyage au Maroc? En raison de la faiblesse des taux d'intérêt, mieux vaut puiser une somme raisonnable dans la marge de crédit. «Les sommes détenues dans les FERR sont à l'abri de l'impôt et il est avantageux d'en retirer seulement le minimum», dit-elle.
Mais la marge de manoeuvre budgétaire est mince: «Il est important qu'ils fassent le point une fois par année.»