Les chiffres: coûts, valeur nette (et âge)

Acheter un appartement ou vivre en résidence? demande Françoise. La décision a un lourd impact financier. Pour l'évaluer, nous avons soumis quelques hypothèses de travail à Daniel Laverdière, directeur principal de Planification financière Banque Nationale.

Comme point de comparaison, nous supposons que Françoise demeure dans sa maison actuelle, dont nous avons fixé la valeur à 280 000$.

 

Selon le premier scénario, nous avons choisi à Montréal un appartement dans un immeuble avec garage, qui pourrait s'enlever pour 240 000$. Les charges de copropriété s'élève à 3216$ et l'impôt foncier à 3146$ par année.

Second scénario: louer un appartement ordianire. Pour répondre aux préoccupations de sécurité, nous avons retenu un logement de quatre pièces dans un immeuble locatif de grandes dimensions. Selon la plus récente étude de marché de la SCHL, un appartement de deux chambres à coucher à Laval, dans un immeuble de 100 logements et plus, coûte en moyenne 875$ par mois.

Dans notre dernier scénario, Françoise emménage dans une résidence pour personnes âgées. Nous avons retenu une résidence de Laval, où un appartement de deux chambres à coucher coûte 1960$ par mois, électricité, chauffage, climatisation et câblodistribution inclus.

Si on ne considère que les seules dépenses de logement, à l'exclusion du capital détenu dans une propriété, la vie en copropriété coûterait 1556$ de moins par année que dans la maison actuelle de Françoise. Dans un appartement loué, elle dépenserait 1262$ de plus. Et en résidence, la facture montrerait 12 500$ de plus.

Les coûts des différentes avenues...

Après cinq ans, si Françoise demeure dans sa maison, la valeur nette de sa propriété (soustraite de la commission de l'agent immobilier) s'établira à 308 607$.

Si elle choisit d'acheter un appartement, elle aura plutôt en main une valeur nette de 294 873$. Cette valeur inclut le reliquat de la vente de sa maison et les économies annuelles qu'elle réaliserait avec des frais de logement moins élevés. À ces épargnes, nous appliquons un modeste rendement de 2% après impôts. La prudence est de mise... «Il est préférable de ne pas surestimer sa capacité d'obtenir du rendement», observe Daniel Laverdière.

Si Françoise occupait plutôt un logement ordinaire, la valeur nette après cinq ans totaliserait 285 200$, soit 10 000$ de moins. Et enfin, en résidence, cette valeur ne serait déjà plus qu'à 224 000$. C'est, bien sûr, la voie la plus coûteuse.

Ces tendances s'accentuent avec le temps. Toutefois, selon nos hypothèses, le scénario du condo prend le dessus sur celui de la propriété actuelle dans la 14e année, essentiellement en raison des dépenses d'entretien moins élevées. «Elle est propriétaire dans les deux cas, et l'écart entre les deux est mince», souligne Daniel Laverdière.

Achat d'un appartement pour deux ans, cinq ans...

Mais très souvent, et c'est le dilemme de Françoise, le choix se pose entre résidence et appartement en copropriété. Dans quelle situation Françoise se retrouverait-elle si elle achetait aujourd'hui un appartement pour déménager plus tard en résidence?

Si elle se rendait en résidence deux ans après avoir acheté un appartement, la valeur nette, une fois parvenue à 90 ans, s'établirait à 82 000$, contre 62 000$ si elle entrait en résidence dès maintenant.

Posséder un appartement pendant cinq ans se conclurait à 90 ans par une valeur nette de 151 000$. Le même scénario appliqué pendant 10 ans donnerait pour sa part une valeur nette de 267 000$. Peu de surprise: plus on retarde l'entrée en résidence, mieux notre portefeuille se porte.

Mais compte tenu de l'incertitude du marché immobilier et des frais de transaction et de déménagement, acheter un appartement pour deux ans ou moins ne procure pas d'avantages. «Plus on multiplie les transactions, plus on multiplie les occasions de se tromper, rappelle Daniel Laverdière. Il y a des frais chaque fois...»

Il fait une dernière mise en garde à l'égard des paramètres utilisés: «Ce n'est qu'un scénario. Quand on prend la décision, il faut en faire plusieurs.»

 

MARCHÉ DU CONDO

On ne sait pas de quoi sera fait l'avenir. Surtout à 70 ans. Si on achète un appartement aujourd'hui, qui dit que des problèmes de santé ne nous obligeront pas à le vendre dans deux, trois ans? Comment se comportera alors le marché de la revente?

«On s'attend à ce que les prix continuent à augmenter à un rythme supérieur à l'inflation, indique Astrid Joseph, analyste de marché à la SCHL. Parce que les condos sont un peu plus abordables, ce type de propriété devrait se tirer un peu mieux d'affaire. D'ailleurs, en 2008, le condo est le seul type de propriété où il y a eu une stabilité des ventes par rapport à 2007.»

Selon la dernière enquête réalisée par la SCHL, le loyer moyen d'un appartement de deux chambres à coucher dans une résidence de la grande région de Montréal s'établissait en 2007 à 1595$ par mois. Ce loyer moyen a crû de plus de 50% depuis 2000, alors que, sur le marché locatif, la hausse était inférieure à 30%. Toutefois, le taux d'inoccupation dans les résidences est en hausse. «Lorsqu'il y a une augmentation du nombre de logements vacants, on observe généralement un effet modérateur sur la croissance des prix», indique Astrid Joseph.