En condo, qui paie pour les dégâts d'eau?

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En condo, les dégâts d'eau sont souvent lourds de conséquences. Des accidents peuvent survenir, mais mieux vaut prendre certaines précautions.

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En copropriété, les dégâts d'eau sont souvent lourds de conséquences. Imaginez un chauffe-eau qui coule ou une laveuse qui déborde au quatrième étage, causant des dommages aux étages inférieurs. Dans ce cas, qui paie quoi?

«C'est toujours compliqué, en condo, car deux assurances interviennent», indique Line Crevier, porte-parole du Bureau d'assurance du Canada (BAC).

À la suite d'un sinistre, entrent en jeu, en effet, l'assurance du syndicat des copropriétaires et celle du copropriétaire concerné.

La principale police d'assurance qui couvre l'immeuble est celle du syndicat de copropriété. Celle-ci couvre les parties communes de l'immeuble, ainsi que les parties privatives de chaque copropriétaire (murs, plancher d'origine et autres composantes qui faisaient partie du condo quand il a été livré par le promoteur).

Les copropriétaires, de leur côté, doivent assurer leurs biens meubles, leur responsabilité civile et les améliorations apportées à leur partie privative.

Les dommages causés par l'eau s'avèrent les plus fréquents, révèle Mme Crevier. Dans environ 60% des cas, les problèmes proviennent de l'extérieur (infiltration d'eau par le toit ou les fenêtres, refoulements d'égouts, etc.), tandis que dans 40% des cas, les dégâts d'eau émanent de l'intérieur (robinets qui coulent, chauffe-eau défectueux, etc.).

«Si l'immeuble en copropriété n'est pas suffisamment assuré ou si la franchise est très élevée, cela aura un impact sur tous les copropriétaires, qui devront compenser», souligne-t-elle.

L'obligation légale d'assurer la totalité de l'immeuble pour une somme correspondant à sa valeur à neuf est mal comprise, déplore André Delage, président du Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec (RGCQ). Ainsi, si un sinistre majeur survient et qu'un immeuble évalué à 4 millions n'est assuré que pour 3,5 millions, la différence devra être comblée par les copropriétaires.

La seule façon réellement fiable d'estimer cette valeur est d'avoir recours à un évaluateur agréé, insiste-t-il. «Cela implique des coûts, mais les copropriétaires ont la certitude que l'immeuble est assuré à sa pleine valeur.»

Ceux qui constatent que l'assurance de leur syndicat des copropriétaires est insuffisante et ne peuvent pas convaincre les administrateurs d'obtenir une couverture adéquate ont tout intérêt à demander à leur assureur d'ajouter une garantie complémentaire dans leur police d'assurance personnelle pour prendre en charge ce type de risque, souligne Me Yves Joli-Coeur dans son guide L'Assurance condo Tout ce qu'il faut savoir, publié chez Wilson&Lafleur.

«En cas de sinistre et d'insuffisance d'assurance, pour y faire face, le syndicat sera contraint d'imposer une cotisation spéciale à chacun des copropriétaires, précise-t-il. Si vous avez pris la précaution de faire ajouter à votre police d'assurance une garantie à cet égard, vous pourrez alors réclamer à votre propre assureur le remboursement de cette cotisation spéciale. L'assureur disposera alors d'un recours par subrogation contre les administrateurs qui ont failli à leur mission.»

Négligence

L'entretien déficient des bâtiments constitue le plus gros problème en copropriété, constate Line Crevier.

«Il y a une résistance à augmenter les frais de condo, dit-elle. Cela met un frein à l'entretien. Or, si un immeuble est bien entretenu, le risque d'avoir des problèmes diminue et il y aura moins de réclamations, précise-t-elle. Le syndicat aura en retour de meilleures conditions d'assurance et une franchise moins élevée. C'est plus avantageux.»

Des franchises de 10 000$, 15 000$, 25 000$ et même 50 000$ deviennent la norme pour les dégâts d'eau, note André Delage, qui est aussi président du syndicat de copropriété du complexe où il habite, à Pointe-Claire. Aussi prône-t-il la prévention.

Comme son immeuble a été construit en 2001, un règlement obligeant les copropriétaires à changer leur chauffe-eau tous les 10 ans a été ajouté en 2012, cite-t-il en exemple. Dans le registre de la copropriété, le chauffe-eau de chaque condo est dûment identifié, avec son numéro de série et la date à laquelle il a été changé.

Cette façon de faire deviendra peut-être la norme puisque de plus en plus d'assureurs exigent que les chauffe-eau soient remplacés tous les 10 ans et qu'une politique soit implantée pour régir la gestion de ces appareils.

M. Delage rappelle, par ailleurs, aux copropriétaires qui ont effectué des travaux de rénovation qu'ils doivent absolument en informer leur compagnie d'assurance.

«Si quelqu'un a investi 100 000$ pour installer un plancher de bois exotique à la place d'un plancher de parqueterie et a entièrement rénové la cuisine et la salle de bains, il doit en aviser son assureur pour être pleinement dédommagé en cas de sinistre. Car c'est son assureur qui comblera la différence entre le coût de remplacement de ce qui a été installé à l'origine et le coût de remplacement des améliorations apportées.»

Pour que ce soit plus facile de départager les responsabilités des compagnies d'assurances, Mme Crevier recommande de conserver les plans et devis originaux, ainsi qu'une trace des améliorations apportées. M. Delage va plus loin, conseillant de remettre aussi au syndicat de copropriété un plan et une liste des améliorations réalisées.

Les copropriétaires s'éviteront ainsi bien des maux de tête et rendront un fier service aux futurs acheteurs de leur condo.

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