L'immobilier à revenus sans tracas?

Les pros du placement le suggèrent: l'immobilier à revenus devrait faire partie des portefeuilles équilibrés.

> Suivez Martin Vallières sur Twitter

Mais pas à n'importe quelles conditions!

Surtout en ces temps de valeurs immobilières gonflées, particulièrement dans le marché des immeubles résidentiels à revenus.

Pour les particuliers investisseurs, le prix des «plex» à logements est devenu «trop élevé et injustifiable», a indiqué récemment à La Presse Affaires Richard Morin, chef de l'exploitation et gestionnaire de 120 millions en placements chez Landry Morin, à Montréal.

Quelle solution de rechange, donc, pour les particuliers investisseurs intéressés par l'immobilier à revenus?

Jetez un coup d'oeil vers les fonds négociés en Bourse (FNB) spécialisés en immobilier, suggèrent les pros du placement. Et des deux côtés de la frontière, ajoutent certains.

À la Bourse canadienne, au moins trois FNB en immobilier à revenus ont émergé depuis deux ans. (voir le tableau ci-dessous)

Ils totalisent quelque 1,6 milliard de dollars en capitalisation boursière et leurs portefeuilles se composent surtout de parts des principales fiducies de revenus immobilières au Canada. L'un de ces fonds, géré par la firme Claymore, fournit aussi une participation importante à l'immobilier international.

Du côté de la Bourse américaine, au moins six FNB en immobilier à revenus retiennent l'attention des analystes et des gestionnaires de portefeuilles.

Ils totalisent quelque 20 milliards de dollars US en capitalisation boursière.

Leurs portefeuilles sont composés de titres de dizaines de fiducies immobilières dans les secteurs du locatif résidentiel, du commerce de détail ou de l'industriel léger.

Par ailleurs, la Bourse américaine comprend aussi deux FNB d'importance (plus de 500 millions en capitalisation) qui se spécialisent dans les entreprises de la construction et de la rénovation résidentielles.

Ce secteur d'activité d'un poids considérable dans l'économie américaine est encore très endommagé quatre ans après l'effondrement du marché des hypothèques «subprime» et de la bulle immobilière qu'il avait suscité.

De l'avis d'analystes, cependant, le pire de cette crise semble passé. Un regain point à l'horizon, mais encore très timide en raison du gros surplus d'inventaires de maisons à vendre.

Ce surplus d'inventaires et la déprime des valeurs incitent d'ailleurs des Canadiens et Québécois à magasiner l'achat de propriétés résidentielles aux États-Unis.

Mais attention, avertissent les spécialistes. De tels investissements demeurent à risque élevé de complications d'ordre juridique, financier et fiscal qui peuvent s'avérer très coûteuses à solutionner.

Par conséquent, les particuliers investisseurs qui souhaitent miser sur le regain de l'immobilier résidentiel aux États-Unis pourraient être mieux avisés d'investir dans des FNB spécialisés.

Les deux principaux FNB de la construction résidentielle sur la Bourse américaine - des FNB gérés par les firmes iShares et SPDR - sont modelés sur les indices sectoriels de Dow Jones et de Standard&Poor's (S&P).

Des investisseurs ont déjà flairé l'ooccasion. Le rendement total (valeur " dividende) de ces fonds depuis un an frôle les 14%, quatre points de plus que l'indice de marché S&P500.

«Ce regain des titres de la construction résidentielle aux États-Unis a peut-être pris un peu d'avance par rapport à l'état du marché», ont estimé les analystes de la firme Morningstar dans leur plus récent avis sur les fonds iShares et SPDR de la construction résidentielle.

Néanmoins, ont-ils souligné, «les entreprises qui ont survécu à la crise sont désormais en bonne position pour prospérer à nouveau, même dans un marché très diminué».

FNB canadiens de l'immobilier

À la Bourse canadienne, il n'y a pas encore de FNB spécialisé dans les entreprises de construction et de rénovation résidentielles.

C'est simplement parce que que ce secteur est largement absent de la Bourse de Toronto, à l'exception d'entreprises comme Rona et Quincaillerie Richelieu.

En revanche, la Bourse canadienne recèle plusieurs fiducies immobilières qui gèrent chacune des actifs de plusieurs centaines de millions de dollars en immeubles à revenus commerciaux et résidentiels.

Comme ailleurs en Bourse, les particuliers qui veulent investir en parts de ces fiducies immobilières et leur généreux dividende ont un choix de FNB accessibles à faible coût.

Ce secteur de la Bourse canadienne a d'ailleurs obtenu des résultats plutôt bons depuis un an comparativement à l'ensemble du marché.

L'indice sectoriel de l'immobilier à la Bourse de Toronto affiche un rendement total (valeur " dividende) de 8,6% depuis un an. C'est à l'inverse du rendement encore négatif de 9,5% de l'indice de marché S&P/TSX depuis un an.

Par ailleurs, les deux principaux FNB de fiducies immobilières sur la bourse canadienne affichent un rendement au comptant d'environ 5% par an, en versements mensuels.

C'est presque deux fois plus que le rendement en dividendes de l'indice de marché S&P/TSX qui, eux, sont payés en versements trimestriels.

Cela dit, quels avantages pour les particuliers d'investir dans des FNB de fiducies immobilières plutôt que la propriété directe d'un immeuble à revenus?

D'une part, les FNB offrent une bien meilleure flexibilité d'achat ou de revente de placement, en tout ou en partie, selon l'évolution des objectifs et des besoins personnels.

D'autre part, grâce à leur grande diversification d'actifs, les FNB de fiducies immobilières procurent un rendement immédiat en revenu - autour de 5% par an - qui est moins volatil que les bénéfices tirés de la propriété directe d'un ou de quelques immeubles.

Pour un particulier, la propriété d'un «plex» acheté à prix fort et encore très hypothéqué peut se transformer en boulet financier en cas de locataires mauvais payeurs ou de coûteuses réparations imprévues.

Et c'est sans parler des coûts additionnels provenant d'une remontée des taux d'intérêt hypothécaire, inévitable à moyen terme de l'avis de la plupart des économistes financiers.

Une éventuelle remontée des taux d'intérêt est aussi un facteur à considérer pour les investisseurs dans les FNB de fiducies immobilières, du moins pour leur évaluation en Bourse.

Mais parce qu'il s'agit de titres à rendement au comptant déjà avantageux par rapport au marché, l'impact d'une remontée des taux s'annonce moindre que pour plusieurs autres titres à rendement inférieur.