Parents généreux, gare au fisc! Au cours des dernières années, certains ont acheté une maison avec leur enfant qui ne passait pas le test de l'institution financière.
C'est le cas de Pierre et Denise qui ont aidé leur fils Julien à acheter un triplex de 145 000$ en 2001. Ils lui ont prêté 45 000$. Mais au lieu de lui faire un prêt, ils sont devenus copropriétaires, comme les banques l'exigent souvent lorsque la situation financière ou le dossier de crédit est trop fragile.
Depuis, Julien a remboursé ses parents et il a les reins assez solides pour être propriétaire de l'immeuble tout seul. Les parents voudraient simplement se retirer, sans faire de profit, même si la maison est évaluée à 300 000$. «Nous apprenons que cette opération implique un gain en capital. Y a-t-il une façon de l'éviter?» se demande le couple.
La réponse aurait été plus simple si cette question délicate avait été posée dès le départ. Dans une telle situation, il faut rédiger une contre-lettre et la soumettre au fisc, idéalement au moment de l'achat, explique le planificateur financier et fiscaliste Michel Lavoie. Le document précisera que le parent a acheté la maison pour et au nom de son enfant, uniquement pour des fins de financement, sans intention d'en être copropriétaire et que l'enfant est le seul propriétaire réel.
«Il faut que ce soit bien fait, au tout début. Sinon, on s'expose à des petits problèmes plus tard», dit Jean-François Thuot. Pour les familles qui n'ont pas envoyé de contre-lettre, d'autres signes peuvent témoigner de la non-volonté d'être propriétaire: Qui a payé pour l'entretien de l'immeuble? Qui a payé les taxes, les services publics? Quel nom figure sur les baux? Qui a payé l'impôt sur les revenus de location au fil des ans?
Il est crucial d'être bien documenté... sinon le fisc pourrait traiter la transaction à la juste valeur marchande, plutôt qu'à la valeur du transfert parent-enfant.