Les épargnants qui songent à capitaliser leur REER le font entre autres parce qu'ils ont confiance dans les perspectives de l'économie. Et quand on parle des risques que court l'économie canadienne, il est souvent question de crise immobilière. La Banque du Canada et le gouvernement canadien se disent d'ailleurs préoccupés par la spéculation immobilière. Le risque d'une crise est-il vraiment important ? Trois experts font le point.

Jean Gagnon LA PRESSE

DE QUOI PARLE-T-ON ?

Une crise immobilière se caractérise par une chute rapide des prix des maisons et des autres immeubles, ou par une détérioration marquée du marché immobilier, soit une diminution du volume de construction ou de mises en chantier, explique François Dupuis, économiste en chef, Mouvement Desjardins. On parle de crise lorsque la perte de confiance des agents économiques cause une chute des prix assez grande pour avoir un impact important sur l'économie réelle et sur les marchés financiers, ajoute Stéfane Marion, économiste en chef, Financière Banque Nationale. « L'expérience démontre qu'au Canada, il faudrait une baisse des prix de plus de 20 % pour avoir un tel impact », dit l'économiste.

D'OÙ VIENT LE RISQUE ?

Le choc qui causerait une crise immobilière au Canada proviendrait principalement d'une hausse des taux d'intérêt, explique Stéfane Marion. Ce risque existe étant donné que la Réserve fédérale américaine (Fed) a commencé à normaliser sa politique monétaire. Une première hausse du taux directeur avait été annoncée par la Fed en décembre 2015, et une seconde le fut le 14 décembre dernier. Les experts en prévoient trois autres en 2017. Ces hausses de taux ont comme effet de faire augmenter les taux des obligations à plus long terme, autant aux États-Unis qu'au Canada. Et ce sont justement ces taux obligataires qui dictent les taux hypothécaires.

TAUX D'ENDETTEMENT ET MARCHÉ DU TRAVAIL

S'ajoute au risque des taux d'intérêt celui de l'endettement. L'accès à la propriété a certainement été encouragé par les taux d'intérêt très bas des dernières années. Mais la conséquence est que le taux d'endettement des Canadiens ne cesse d'augmenter. « Et cela place les propriétaires dans le groupe d'âge 25-35 ans de plus en plus à risque », explique François Dupuis. C'est que ceux-ci, en plus d'être menacés par une hausse éventuelle des taux d'intérêt, font également face au risque du marché du travail. La maison étant le principal actif, ils ne peuvent pas se permettre de perdre leur emploi.

LES MESURES GOUVERNEMENTALES

Le gouvernement canadien tente de freiner une hausse trop rapide de la valeur des propriétés en augmentant à 20 % la mise de fonds qu'un acheteur d'une propriété de 500 000 $ et plus doit fournir pour obtenir un prêt garanti. La mesure semble porter ses fruits. « Sur le plan national, les prix des maisons ont perdu de l'élan ces derniers mois et la baisse des prix se poursuit à Vancouver, où les prix sont à la baisse pour un troisième mois consécutif », dit Marc Pinsonneault, économiste à la Financière Banque Nationale. Toutefois, les prix demeurent à la hausse dans les régions de Toronto, Hamilton et Victoria. Ailleurs au Canada, les prix de l'immobilier résidentiel sont restés inchangés au cours des six derniers mois

COMMENT SE PROTÉGER ? UN ACTIF PARMI LES AUTRES

Il n'y a pas de protection parfaite, par exemple des options de vente comme cela existe sur le marché boursier, contre le risque que les prix des maisons se mettent à chuter. Mais les individus peuvent se prémunir contre une baisse des prix de l'immobilier en le traitant comme une classe d'actifs parmi d'autres, explique Stéfane Marion. « L'individu inquiet pour l'immobilier devra adopter un positionnement plus défensif pour l'ensemble de son portefeuille », dit-il. Par exemple, il pourrait réduire les actions, actif plus risqué, et augmenter les obligations. La valeur de l'ensemble de son patrimoine sera alors moins touchée si le prix de sa propriété se met à baisser notablement.