Le retour aux taux d'avant-crise se fait attendre

Les institutions financières offrent de plus en plus de formules souples pour rembourser les hypothèques. Une façon pour les clients d'économiser, ou encore, de s'adapter aux imprévus. Trucs, conseils et astuces d'experts.

Les taux hypothécaires sont fonction d'un taux de référence auquel s'ajoute la marge du prêteur, exprimé en points de base. Dans les taux de court terme, le taux de référence est le taux directeur de la Banque du Canada. Pour le taux hypothécaire de 5 ans, ce sont les rendements sur les obligations du gouvernement du Canada de mêmes échéances qui jouent ce rôle.

Dans les deux cas, les taux de référence ont baissé depuis 2007, soit avant que n'éclate la crise financière. Les taux hypothécaires, s'ils ont suivi la tendance, ne l'ont pas fait dans les mêmes proportions.

«On est presque revenu à la situation d'avant la crise», dit Mathieu D'Anjou, économiste principal du Mouvement Desjardins. En mars 2009, puis de nouveau en décembre de la même année, il avait écrit sur les changements que la crise avait provoqués sur le marché hypothécaire canadien. À l'époque, il concluait que l'hypothèque à taux variable n'était plus toujours le meilleur choix pour l'emprunteur.

Avant la crise, les institutions financières offraient un taux variable réduit en échange d'un engagement de 5 ans de l'emprunteur. C'était le taux préférentiel moins un rabais qui pouvait atteindre jusqu'à 90 points de base. À la Laurentienne, le rabais était de 50 points de base.

Au plus fort de la crise, les prêteurs corrigeaient le tir et se mettaient à offrir le taux variable au taux préférentiel plus 100 points de base. Cette offre a duré environ un an, de l'automne 2008 à l'automne 2009.

Aujourd'hui, les institutions financières proposent un taux équivalant au taux préférentiel réduit, jusqu'à 80 points de base selon les taux affichés sur le site du courtier Multi-Prêts. Plus fréquemment, le rabais annoncé est de 15 points de base. Autre différence d'avec la situation précédente, le taux préférentiel des banques est plus cher qu'il ne l'était alors.

En décembre 2008, la Banque du Canada a retranché d'un coup 75 points de base à son taux au jour. Les banques ont réagi en abaissant de 50 points seulement leur taux préférentiel. L'écart s'est maintenu depuis. «Dans mes prévisions, je ne prévois pas de changement», dit Mathieu D'Anjou.

Marge de crédit hypothécaire

Pour ce qui est de la marge de crédit hypothécaire, un produit qui a gagné en popularité dans les années 2000, on n'a enregistré que bien peu de progrès depuis la résorption de la crise financière. Pourquoi?

«L'augmentation des coûts d'approvisionnement des fonds est fonction de la prime de crédit liée aux institutions financières de cote AA dont Desjardins fait partie. La valeur de la prime est de 0,60% à 0,70% supérieure à celle connue avant la crise», explique Robert Bédard, conseiller en Développement en habitation, à la Fédération des Caisses Desjardins.

En 2007, les institutions offraient une marge de crédit hypothécaire au taux préférentiel. Pendant la crise, le taux en vigueur est devenu le taux préférentiel plus 1 point de pourcentage et n'a pas bougé depuis chez Desjardins. «Si le contexte des liquidités change, ça pourrait améliorer les choses», dit M. Bédard.

Certaines institutions ont bougé récemment. La Laurentienne a baissé sa prime de 50 points de base en 2011, souligne Mary-Claude Tardif, conseillère aux relations publiques de la banque. Elle offre dorénavant le taux préférentiel plus 50 points de base sur les marges de crédit hypothécaire. Espoir donc du côté des marges hypothécaires.

Dans le cas du taux fixe 5 ans, on est revenu presque au niveau d'avant la crise. L'écart entre le taux affiché et le rendement sur les obligations Canada 5 ans se situe à 2,8 points de pourcentage. L'écart moyen des 20 dernières années se situe à 2,35 points de pourcentage. Pendant la crise, l'écart a monté à 3,6 points en moyenne, avec une pointe à 500 points de base.

Les clients des banques, comme vous et moi, ne voient pas les marges des prêteurs. Ils ne voient que des taux affichés. Or, les taux 5 ans affichés ont rarement été aussi bas. En fait, ils baissent depuis 2008. «Ils ont remonté quelque peu au printemps 2010, puis sont descendus à nouveau», précise Sal Guatieri, économiste principal chez BMO Marchés des capitaux. Il s'attend à ce que les taux d'intérêt de long terme de 100 à 150 points de base d'ici 18 à 24 mois, bref, rien de dramatique. Tant mieux.