Mathieu Duguay est actuellement à l'affût d'entreprises rivales, dans le but avoué de les acquérir. Le vice-président exécutif de Cogir Société de Gestion reconnaît que sa démarche n'a rien d'original: «Tout le monde de la gestion immobilière canadienne traverse actuellement une vague de consolidation.»
Cogir a déjà fait deux acquisitions au cours des six dernières années. Elle a mis la main sur Gestion Forest-Morency en 2006, puis sur Scott-Trudeau en décembre 2007. Elle compte maintenant 2500 employés au Québec, en Ontario et dans les Maritimes.
Des sociétés de plus petite taille comme Gestion Immobilière Montréal sont aussi à la recherche de bonnes occasions d'acquisitions.
«Nous cherchons à acquérir ou à fusionner, confirme Karim Ouellet, directeur de Gestion Immobilière Montréal. Si on recherche la croissance dans le domaine de la gestion d'immeubles commerciaux, il faut acquérir ou fusionner. Le parc d'immeubles à gérer croît lentement. Pour élargir notre marché, la consolidation est le meilleur moyen.»
Gestion Immobilière Montréal compte 26 employés.
En décembre 2010, Bentall LP, entreprise de gestion immobilière canadienne dont le siège social est à Toronto, y est allée d'une méga fusion avec l'américaine Kennedy Associates Real Estate Counsel. Kennedy apportait à Bentall la gestion des immeubles de sa clientèle, soit une trentaine d'investisseurs institutionnels américains. À la suite de la fusion, Bentall Kennedy compte maintenant 400 clients et gère pour eux 130 millions de pieds carrés de bureaux et de commerces au Canada et aux États-Unis.
Super-concierge
Un autre motif pour ces fusions est que la clientèle institutionnelle cherche un super-concierge capable non seulement de passer la serpillière dans l'immeuble de bureaux, mais aussi d'en assurer la gestion complète.
«Les compagnies d'assurance ou les fonds de pension qui veulent détenir de l'immobilier dans leur portefeuille d'investissement cherchent un gestionnaire avant même d'acquérir l'immeuble, assure Mathieu Duguay. Ils veulent des conseils sur le choix de l'emplacement, ils veulent avoir une évaluation de la qualité des locataires corporatifs, bref, ils veulent un conseiller en plus d'un gestionnaire.»
Les fusions ont permis aux sociétés de gestion immobilière de se donner ces compétences de conseillers en investissement immobilier. «Nous sommes en pleine mutation vers des services professionnels de plus en plus complets», résume M. Duguay.
Ce nouveau super-concierge offre donc de moins en moins de services à la carte. «Je ne fais que du clé en main, dit Karim Ouellet. Choix de l'emplacement, évaluation complète de l'édifice, réfection si nécessaire, installation des nouveaux locataires, etc.» C'est pareil chez Cogir.
Il demandera alors de 4 à 7% du loyer brut, selon M. Ouellet. Mathieu Duguay explique que la variation dans le pourcentage dépend de la taille de l'édifice à gérer, du défi à relever (réfections, évictions des indésirables, etc.) et de la localisation de l'édifice.
«Nous avons géré, par exemple, le 700 de la Gauchetière pendant 10 ans, pour un client, rappelle M. Duguay. Nous avons modernisé pour lui les espaces de comptoirs alimentaires et tout le bâtiment, nous avons géré au plus serré. Au moment de la revente, en 2011, il n'y avait que 5% d'espaces vacants.»
La clientèle institutionnelle exige donc des services intégrés. Mais certains clients ont leurs propres exigences. C'est dans une de ces niches que Gestion Immobilière Montréal a trouvé sa place.
«Je fais dans la gestion d'anciens lofts industriels reconvertis et je les mets à la disposition d'une clientèle internationale toute particulière, raconte Karim Ouellet. Ce sont des entreprises d'infonuagique (cloud computing). Elles cherchent des immeubles commerciaux où parquer leurs dizaines de serveurs. Et leurs besoins sont très particuliers.»
M. Ouellet a donc pour tâche d'évaluer la climatisation, la ventilation, l'insonorisation, jusqu'au courant électrique dans l'édifice. Il trouve les ressources pour faire les ajustements nécessaires. «J'ai fait changer des gicleurs, installer des contrôles d'humidité. Les serveurs attrapent la grippe si facilement!»