Train de vie Renflouer REER et CELI en réhypothéquant un quadruplex résidentiel

Une fois réduit au revenu net disponible (après impôts et cotisations sociales), le budget familial de Marthe* et de Noël* leur laisse peu de capacités d’épargne-placement à long terme pour la retraite.

La situation

Les époux Marthe, 43 ans, et Noël, 45 ans, sont parents de trois enfants de 11, 12 et 16 ans.

Leur train de vie familial, actif mais de budget raisonnable, est relativement bien appuyé par un revenu familial brut de l’ordre de 135 000 $ par année.

Ce revenu familial est surtout composé de revenus d’emploi comme travailleurs autonomes, à hauteur de 115 000 $ par année, ainsi que de 20 000 $ en revenu net d’un immeuble de quatre logements.

Quant au bilan financier familial, il apparaît déjà bien pourvu en actifs, totalisant quelque 1,6 million de dollars en valeur totale, et près de 1 million en valeur d’actif net après soustraction du passif de 610 000 $ en prêts hypothécaires sur la maison familiale et l’immeuble de logements.

Le hic, toutefois, c’est que la majeure partie de cette valeur d’actif est concentrée dans deux propriétés résidentielles : la maison familiale évaluée à 600 000 $ (moins 160 000 $ en solde hypothécaire) et l’immeuble de quatre logements évalué à 860 000 $ (moins 450 000 $ en solde hypothécaire).

En comparaison, les actifs financiers de Marthe et de Noël en comptes d’épargne enregistrés de type régime enregistré d’épargne-retraite (REER) ou compte d’épargne libre d’impôt (CELI) demeurent très dégarnis.

Alors qu’ils n’ont pas de régime de retraite en tant que travailleurs autonomes, leurs actifs en REER totalisent seulement 59 000 $, mais avec des montants de cotisations disponibles totalisant 107 000 $.

Quant à leurs comptes CELI, ils sont toujours à zéro avec des montants de cotisations disponibles à hauteur de 88 000 $ pour chacun des deux époux.

En contrepartie, les régimes enregistrés d’épargne-études (REEE) de chacun des trois enfants sont bien garnis. Ils totalisent quelque 70 000 $ en actifs grâce à la générosité annuelle de leurs grands-parents.

Les questions

Marthe et Noël se préoccupent du déséquilibre de leur bilan entre leurs actifs immobiliers substantiels et leurs maigres actifs en épargne-placement à long terme, comme pour la retraite dans une vingtaine d’années.

Marthe et Noël envisagent deux scénarios qu’ils ont soumis à La Presse aux fins d’analyse-conseil.

En premier lieu, explique Marthe : « Serait-il pertinent sur le plan financier et fiscal d’utiliser une marge de crédit encore intouchée jusqu’à 300 000 $ [et à taux d’intérêt variable approchant 6 %] pour renflouer nos comptes d’épargne REER et CELI encore très dégarnis ? »

Si oui, comment s’y prendre ? À quel rythme annualisé ? Et selon quelle priorité de cotisation entre le REER et le CELI ?

Sinon, quelle solution faudrait-il explorer ?

En second lieu, Marthe et Noël envisagent la revente de la maison familiale afin d’emménager dans deux des quatre logements de leur immeuble locatif.

Ainsi, décrit Marthe à La Presse : « On pourrait utiliser le gain net de la revente de la maison [après les frais de transaction et le remboursement du solde hypothécaire] pour renflouer une bonne partie des cotisations disponibles en REER et en CELI. »

« Nous pourrions, ajoute Marthe, financer les travaux de réaménagement de deux logements en un seul dans notre immeuble locatif, qui deviendrait alors un triplex avec notre famille comme propriétaire résidant dans le nouveau grand logement principal. »

Les questions de Marthe et de Noël ont été soumises pour analyse-conseil à Julie Tremblay, qui est planificatrice financière et conseillère en produits d’épargne-placement chez IG Gestion de patrimoine à Québec.

Les conseils

Concernant la préoccupation des époux Marthe et Noël sur le renflouement de leurs comptes REER et CELI, Julie Tremblay leur propose d’y remédier en utilisant la technique dite de « mise à part de l’argent » en finances personnelles.

« Cette technique vise à utiliser les revenus de leur immeuble locatif pour rehausser leur épargne personnelle, à commencer par le REER de Marthe, afin d’en optimiser les crédits d’impôt durant les années de revenu imposable plus élevé, explique M^me Tremblay.

« En contrepoids, cette technique de “mise à part de l’argent” implique que Marthe et Noël passeraient les dépenses de l’immeuble dans leur marge de crédit encore inutilisée, et dont les frais d’intérêt seraient alors déductibles des revenus bruts de leur immeuble. »

Selon M^me Tremblay, l’avantage de cette technique pour Marthe et Noël est de pouvoir accélérer le renflouement de leurs cotisations inutilisées en REER tout en optimisant la fiscalité de leurs revenus d’emplois et de leurs revenus d’immeuble locatif.

« À condition que Marthe et Noël utilisent leur marge de crédit uniquement pour les dépenses de l’immeuble, le coût d’intérêt net après impôt de cette dette sera en réalité moindre que le taux d’intérêt contractuel aux environs de 6 % », résume Julie Tremblay.

Lorsque le REER de Marthe aura été pleinement cotisé, et que le prêt hypothécaire sur la maison familiale sera remboursé, il pourrait devenir pertinent d’un point de vue fiscal et financier que Marthe envisage de cotiser au REER de son mari Noël.

Autre solution, suggère M^me Tremblay, ils pourraient envisager de verser un revenu à Noël pour son travail d’entretien et de gestion de l’immeuble locatif.

« En augmentant ainsi le revenu imposable de Noël, il pourrait devenir avantageux fiscalement qu’il cotise davantage à son REER. Ce n’est pas le cas actuellement en raison de son très bas niveau de revenu imposable. »

Quant aux CELI de Marthe et de Noël, toujours vides avec près de 160 000 $ en cotisations totales disponibles, Julie Tremblay n’y voit pas de priorité « tant que le couple concentrera ses efforts d’épargne sur les REER qui sont avantageux pour réduire le revenu imposable du couple ».

Entre-temps, avise M^me Tremblay, Marthe et Noël auront intérêt à conserver leur résidence familiale, « car c’est l’équivalent d’un “super CELI”, puisque le montant du gain lors de sa revente éventuelle sera exonéré d’impôt ».

D’où sa suggestion finale à Marthe et à Noël de reconsidérer leur projet de revente de la maison familiale afin d’emménager dans un logement agrandi et rénové de leur immeuble locatif.

« Il y a plusieurs éléments d’ordre financier et fiscal à considérer avec attention avant de réaliser un tel projet, sans négliger le risque d’impacts sur le style et la qualité de vie familiale par la suite, avertit Julie Tremblay.

« Entre autres, passer de propriétaire investisseur à propriétaire résidant d’un immeuble locatif implique plusieurs changements concernant la fiscalité des revenus et du gain de valeur de l’immeuble. Il y a aussi le risque de complications juridiques avec l’éviction de deux des quatre locataires sous motif de reprise de leur logement pour l’usage personnel des propriétaires et nouveaux résidants. »

* Bien que le cas mis en lumière dans cette rubrique soit réel, les prénoms utilisés sont fictifs.