Urbanisme Quelle densification pour L’Île-des-Sœurs ?

Avec l’entrée en service du REM de l’Ouest, au printemps, les environs des gares sont appelés à se densifier. C’est ce qui est prévu à côté de la gare de L’Île-des-Sœurs : un nouveau quartier comptera plus de 1360 logements d’ici cinq ans, en plus d’un hôtel de 16 étages. Mais des citoyens craignent que l’île devienne surpeuplée et que les infrastructures soient insuffisantes pour tous ces nouveaux habitants. Comment concilier densité et qualité de vie ?

Un nouveau quartier à six minutes du centre-ville

Près de la gare du REM en construction à L’Île-des-Sœurs, un immeuble de bureaux est en voie d’être transformé en 142 appartements, tandis que les grues s’activent sur un chantier de 276 condos de l’autre côté de la rue. Bientôt, plusieurs nouvelles tours sortiront de terre dans le projet Cité de l’Île, qui accueillera à terme des milliers de personnes sur un site de près de deux millions de pieds carrés, soit 26 terrains de football.

Avec le train rapide, L’Île-des-Sœurs sera à six minutes de la gare Centrale et du centre-ville de Montréal. Le pari des promoteurs du projet immobilier : plusieurs futurs résidants de ce quartier n’auront pas de voiture. Ils prendront le REM pour aller en ville, se déplaceront à vélo ou à pied dans l’île et utiliseront l’autopartage pour leurs autres sorties.

D’ailleurs, seulement 65 % des futurs logements auront un espace de stationnement souterrain (et le stationnement sur rue sera impossible). On prévoit cependant un stationnement à vélos intérieur pour chaque unité résidentielle, en plus d’un espace d’entretien pour bicyclette, 40 voitures en autopartage et 120 bornes de recharge pour véhicules électriques.

Plusieurs projets semblables, de type TOD (Transit-Oriented Development), axés sur le transport en commun et actif, verront le jour le long du tracé du REM.

Le promoteur Claude Lachance, à la tête de Lachance Immobilier, est convaincu que le projet Cité de l’Île, qu’il développe en partenariat avec le Fonds immobilier de solidarité FTQ, est la voie de l’avenir.

« La clientèle qu’on aura ici ne sera pas la même que dans le reste de L’Île-des-Sœurs, ce sera une clientèle de TOD, dit-il. Quand le REM sera en fonction, ça va changer toute la dynamique. Les jeunes ne souhaitent plus aller au centre-ville en voiture. »

« Le travail hybride change la donne », ajoute Martin Raymond, vice-président principal aux investissements immobiliers du Fonds immobilier de solidarité FTQ.

Culture de l’automobile

Mais des citoyens de L’Île-des-Sœurs ne sont pas de cet avis. Ils craignent que cet afflux de nouveaux résidants nuise à leur qualité de vie, notamment en augmentant la circulation automobile.

« On comprend qu’il faut densifier ce secteur, mais avec les autres projets prévus et les terrains qui restent à développer, l’impact sur la population va être énorme », dit Daniel Manseau, président de l’Association des propriétaires et résidents de L’Île-des-Sœurs (APRIDS).

Selon lui, les promoteurs se trompent en pensant que des gens sans voiture s’installeront à L’Île-des-Sœurs.

« Ils veulent faire un quartier qui ressemble à Griffintown, avec des édifices construits très près du bord de la rue », ajoute Marc Nawar, qui habite non loin. « Mais on n’est pas dans Griffintown. Notre plan d’urbanisme parle d’une « cité jardin » et non d’un quartier de type centre-ville. »

Les deux hommes soulignent aussi que les écoles de L’Île-des-Sœurs débordent. D’ailleurs, des classes de l’école primaire des Marguerite occupent depuis 2019 deux étages de l’édifice de bureaux du 14, place du Commerce, qui appartient à Lachance Immobilier et se retrouvera au cœur de Cité de l’Île.

Peu de logements sociaux

Du côté du Comité d’action des citoyennes et citoyens de Verdun (CACV), on déplore le fait que les logements sociaux prévus dans Cité de l’Île soient largement insuffisants.

En se basant sur la superficie que le projet prévoit réserver au logement social (100 000 pi^⁠2), le CACV a calculé qu’il y aurait 109 unités, ce qui représenterait 6,2 % de l’ensemble des espaces résidentiels, alors que le règlement pour une métropole mixte de la Ville de Montréal prévoit qu’il faudrait environ 20 % de logements sociaux (en plus de 20 % de logements abordables et de 20 % de logements familiaux).

« Pour le CACV et pour les locataires à modestes revenus, c’est bien trop peu, d’autant plus que L’Île-des-Sœurs ne dispose à l’heure actuelle d’aucun logement social, et que malgré les apparences, des centaines de ménages locataires de l’île paient plus de la moitié de leur revenu pour se loger », indique Nicolas Lavaine, coordonnateur de l’organisme.

Pour compenser le nombre insuffisant de logements sociaux, le promoteur immobilier devra verser une contribution financière à la Ville, ce qui est permis par le règlement.

L’APRIDS et le CACV invitent les citoyens inquiets à participer à une réunion de consultation organisée par l’arrondissement de Verdun, le 24 janvier. Comme le projet immobilier déroge à la réglementation de zonage, il fait l’objet d’un projet particulier de construction, de modification ou d’occupation d’un immeuble (PPCMOI), ce qui exige une consultation publique.

Le projet Cité de l’Île a reçu le 14 décembre une première approbation du conseil d’arrondissement, mais il doit encore retourner deux fois devant les élus.

Zéro déchet, zéro émission

La mairesse de l’arrondissement, Marie-Andrée Mauger, souligne que le projet respecte la densité prévue au Programme particulier d’urbanisme (PPU) de ce secteur.

Elle ajoute que l’arrondissement a obtenu l’aménagement d’un local communautaire au cœur du futur quartier, qu’il y aura un lot réservé pour le logement social, une aire de jeu, une allée culturelle, des arbres, ainsi que des toits verts et des espaces pour l’agriculture urbaine. Le promoteur devrait aussi accorder à la Ville une servitude de passage permettant d’accéder à la gare du REM, indique-t-elle.

« C’est une occasion en or de développer un secteur axé sur la mobilité durable, à cinq minutes du centre-ville, plutôt que de rester dans la mentalité du « tout à l’auto », poursuit la mairesse. Il y aura plus de stationnements pour vélos que pour les voitures. Ce secteur est un îlot de chaleur, avec plusieurs stationnements extérieurs, alors on va quand même verdir malgré la construction de tours. »

L’arrondissement est en train de mener une étude sur la circulation, a aussi révélé M^me Mauger.

Recycler des bureaux en appartements

Au cœur de ce qui est appelé à devenir la Cité de l’Île se trouvent deux édifices de bureaux de 10 étages construits en 1992. L’un d’eux, qui logeait l’entreprise Pages Jaunes pendant des années, est en voie d’être converti en 142 appartements locatifs.

Selon les promoteurs de ce projet, Lachance Immobilier et le Fonds immobilier de solidarité FTQ, de tels « recyclages » de bureaux devraient se multiplier dans les prochaines années.

« Ça nous oblige à construire de façon différente. C’est complexe, mais c’est intéressant parce que ça permet de recycler un bâtiment existant et qu’il y a de moins en moins de terrains disponibles », souligne Martin Raymond, vice-président principal aux investissements immobiliers du Fonds immobilier de solidarité FTQ.

Pour arriver à transformer l’immeuble, il a fallu le déconstruire de l’intérieur, y compris la plomberie et l’électricité, pour réaménager complètement les étages. Les ascenseurs ont été conservés, mais adaptés aux nouvelles normes en vigueur.

La plupart des fenêtres ont été gardées et des balcons ont été aménagés en créant vers l’intérieur des renfoncements dans les murs extérieurs.

Le mois dernier, la Ville de Montréal a annoncé vouloir faciliter la conversion d’édifices de bureaux en appartements, pour aider à résorber la crise du logement, dans le contexte où le télétravail a vidé plusieurs immeubles du centre-ville.

L’administration municipale pourrait ainsi faciliter des changements de zonage, dans des secteurs où il n’est pas permis actuellement d’accueillir des bâtiments résidentiels.

Selon les données de la Ville de Montréal, le taux d’inoccupation des bureaux dans le quartier des affaires est actuellement de 16 %, en hausse constante depuis 2020. En comparaison, le taux d’inoccupation des logements à Montréal est de 3 %, et il est encore plus faible pour les logements abordables.

Ottawa a aussi annoncé en 2021 un programme de 300 millions pour soutenir la conversion en logements abordables des espaces de bureaux vides apparus dans les centres-villes du pays depuis le début de la pandémie.