Train de vie Où devrais-je habiter ?

Stéphanie* hésite entre son condo, un duplex, un chalet et un logement dans une coopérative. Si l’on retire la question du motif de la réflexion, quelle est la meilleure décision financièrement ?

La situation

Stéphanie*, une Montréalaise de 45 ans, se décrit d’emblée comme une mère « soloparentale » par choix de deux enfants de 7 et 4 ans.

Avec son salaire annuel qui a atteint 41 000 $ l’an dernier, elle a réussi à s’acheter un condo neuf en 2010. Stéphanie fait des miracles avec son budget et n’a aucune dette.

« Mes enfants sont encore petits et je reçois beaucoup de vêtements usagés, explique-t-elle. J’en achète aussi d’occasion. De mon côté, j’ai un uniforme au travail, ce qui fait que je n’ai besoin que de quelques petits trucs dans l’année. J’alloue environ 800 $ aux vêtements de la famille. »

« Les vacances ont lieu pour le moment chez ma mère en Gaspésie, poursuit-elle, c’est donc à peu de frais. Je mets quand même 900 $ par année, ce qui permet d’aller faire du camping. »

Actuellement, son condo ne compte que deux chambres. Elle souhaiterait en avoir une troisième pour que les enfants puissent avoir chacune la leur. Une cour serait bienvenue, mais il est hors de question de quitter Montréal.

Stéphanie a retourné la question dans tous les sens et a mis sur papier des options. La première : acheter un duplex avec une amie dans son quartier d’une valeur de 600 000 $. « Comme j’utiliserais la partie du bas avec une plus grande superficie et une cour, je payerais 60 % du duplex. Mais en ai-je les moyens ? », se questionne-t-elle.

Sinon, elle a la possibilité d’aller vivre dans une coopérative d’habitation, un 5 1/2 à 730 $ par mois, mais sans cour. Elle pourrait vendre son condo, placer ce qui reste et économiser dans le but d’acheter un duplex. « Mais est-ce que cela vaut la peine ? », demande-t-elle.

Troisième option : vendre son condo, aller dans une coopérative et faire l’achat d’un chalet qu’elle utiliserait occasionnellement et louerait le reste du temps.

« Si je vous écris aujourd’hui, c’est bien évidemment parce que je suis mélangée et que je me demande quelle est la meilleure option. »

« À moins de rester dans mon condo et ne rien changer ? Au fait, suis-je en bonne santé financière ? », conclut-elle.

La réponse

Chantal Matos, directrice conseil chez Gestion privée Fonds FMOQ, a fait l’analyse des quatre scénarios.

Première bonne nouvelle : si Stéphanie opte pour le statu quo et garde son condo, elle ne manquera pas d’argent à la retraite à 65 ans. « Elle doit s’assurer que son coût de vie reflète bien la réalité », avertit Chantal Matos.

D’emblée, la planificatrice souligne que Stéphanie ne doit pas tenir compte des crédits pour la TPS et pour solidarité. « Ils sont recalculés d’une année à l’autre et peuvent changer, alors on ne les inclut pas dans un plan », souligne-t-elle.

Avec un coût de vie de 40 000 $ par année incluant 2500 $ de dépôt dans le REEE familial et l’hypothèque annuelle de 10 020 $, Stéphanie réussit à avoir un surplus de 10 000 $. « Je lui conseille fortement de l’épargner en CELI et REER », poursuit la planificatrice.

Comme le revenu de Stéphanie est inférieur à 49 020 $, elle devrait aussi demander le Bon d’études canadien (BEC), conseille Chantal Matos. Il est de 500 $ la première année et, par la suite, de 100 $ par année jusqu’à un maximum de 2000 $ sur une période de 15 ans.

Achat d’un duplex avec une amie

Serait-il possible pour Stéphanie d’envisager de vendre son condo et d’acheter un duplex de 600 000 $ avec une amie ?

La planificatrice a refait les calculs. Bien que les frais de copropriété disparaîtraient, les frais d’entretien, les taxes et l’hypothèque seraient plus élevés. Avec sa part d’hypothèque de 175 000 $ (13 200 $ par année) à un taux de 4,5 %, Stéphanie disposerait encore de 7000 $ par année à mettre dans des REER ou des CELI, en plus des 2500 $ par année pour le REEE.

Deuxième bonne nouvelle : cette option fonctionne aussi.

Cependant, ce ne sont pas toutes les banques qui peuvent financer chaque partie du duplex pour deux personnes différentes, prévient la planificatrice.

« Elle devra avoir un document notarié pour la mise de fonds que chacune allouera, si ce n’est pas le même montant au prorata de l’usage de chacune. Celle qui donnera plus en mise de fonds se verra faire un don sur le surplus qu’elle injectera », explique Chantal Matos.

« Elle doit aussi consulter un notaire spécialisé dans ce type d’achat de duplex, parce qu’elle aura également besoin d’une convention spéciale pour les droits d’usage entre les deux parties du duplex. »

Déménager dans une coop

« Je ne sais pas pourquoi elle choisirait cette option, parce que l’achat du duplex fonctionne », affirme catégoriquement Chantal Matos.

« Pendant dix ans, peut-être, poursuit-elle, mais pourquoi attendre ? Pour avoir plus d’argent ? La valeur de l’immeuble risque d’augmenter aussi. »

Acheter un chalet et vivre dans une coop

Pour ce scénario, la planificatrice a considéré le loyer de 8944 $ par année, les taxes annuelles du chalet d’environ 1500 $ et les autres dépenses reliées au chalet de 5000 $.

« J’ai fait une estimation avec un revenu de location de 10 000 $, qui vient s’ajouter à son revenu annuel. Comme elle reçoit le maximum d’allocations familiales au fédéral et au provincial, ces montants diminueraient de 2500 $ environ par année, sans compter la diminution des crédits pour la TPS et pour solidarité auxquels elle a droit. »

« Avec ce plan, il lui manquera de l’argent à chaque année pour financer le coût de vie et elle ne pourra pas épargner davantage dans ses REER et CELI. »

* Bien que le cas mis en lumière dans cette rubrique soit réel, les prénoms utilisés sont fictifs.