Avec la hausse des prix des propriétés, posséder une maison et un chalet fait une grande différence dans le total de ses actifs lorsqu’on veut prendre sa retraite. Mais encore faut-il pouvoir trouver une façon d’aller chercher des liquidités.

Publié le 8 mai
Martine Letarte
Martine Letarte Collaboration spéciale

La situation

Louis* est travailleur autonome et souhaite prendre sa retraite au début de 2023, alors qu’il aura 58 ans. Il aimerait louer sa maison à Montréal et aller vivre quelques années dans sa maison de campagne. « C’est la seule chose qui est claire pour moi en ce moment, dit-il. Éventuellement, je pourrais vendre le chalet pour rembourser les prêts hypothécaires qu’il me reste et avoir de la liquidité. Je pourrais alors revenir vivre une dizaine d’années à Montréal avant de vendre ma maison. Ou encore, je pourrais vendre les deux propriétés et m’acheter une maison de campagne plus confortable. » Il se questionne toutefois à savoir s’il devra payer de l’impôt sur les gains en capital de ces propriétés lorsqu’il les vendra. « Je sais que je les évite si je déclare la propriété que je vends comme ma résidence principale, mais je ne connais pas les détails, dit-il. Je suis à l’heure des grandes questions et j’aimerais avoir des conseils pour y voir plus clair. »

Les chiffres

Louis, 57 ans

  • Maison à Montréal : valeur d’environ 800 000 $, prêt hypothécaire de 70 000 $
  • Maison de campagne : valeur d’environ 250 000 $, prêt hypothécaire de 40 000 $
  • REER : 155 000 $ en placements garantis, 135 000 $ en fonds communs de placement
  • CELI : 45 000 $ en placements garantis et 45 000 $ en fonds communs de placement
  • Cotisations REER non utilisées : 6000 $
  • Estimation des revenus de la location de la maison : 2500 $ par mois
  • Rente mensuelle du Régime de rentes du Québec (RRQ) à 60 ans : 560 $
  • Rente mensuelle de survivant : 740 $, montant qui sera ajusté à 65 ans à environ 500 $
  • Coût de vie à la retraite : entre 45 000 et 50 000 $

Les conseils

Vendre, louer ou réhypothéquer

Tout d’abord, Simon Préfontaine, planificateur financier chez Lafond Services financiers, souligne que Louis a 1,32 million en actif total, dont 70 % en immobilier. « Il a donc seulement accès à 30 % de ses avoirs et il doit trouver une façon d’aller chercher assez de liquidités pour prendre sa retraite », indique-t-il.

Si Louis décidait de garder les 2 propriétés pour les 12 prochaines années, question de pouvoir se promener entre la ville et la campagne après avoir passé deux ans au chalet et avoir loué sa maison pendant ce temps, il pourrait seulement avoir un train de vie d’environ 40 000 $ par année avant d’épuiser ses réserves, évalue le planificateur financier.

PHOTO HUGO-SÉBASTIEN AUBERT, ARCHIVES LA PRESSE

Simon Préfontaine, planificateur financier chez Lafond Services financiers

Pour ce qui est de la question fiscale, il pourrait désigner son chalet comme résidence principale pour le total des années où il l’a habité, même si c’est pour une très courte durée. Ainsi, il n’aurait pas d’impôt à payer sur le gain en capital du chalet pour ces années. « Mais, considérant qu’il vendra sa maison dans les prochaines années, il faudrait qu’il regarde avec son comptable si c’est plus avantageux fiscalement de déclarer le chalet comme résidence secondaire et de payer l’impôt sur le gain en capital, indique M. Préfontaine. Ainsi, il garderait la maison, qui vaut plus cher, comme résidence principale le plus d’années possible pour réduire la facture fiscale lors de sa vente. »

Mais, en plus de vendre le chalet, Louis a d’autres options pour aller chercher les 5000 à 10 000 $ qu’il aurait besoin de plus annuellement pour vivre pendant ces 12 années. Par exemple, il pourrait louer son chalet à l’occasion.

Il pourrait aussi envisager d’aller se chercher un nouveau prêt hypothécaire d’environ 100 000 $. « Les gens détestent se faire dire ça, mais c’est une façon d’aller chercher de la liquidité plutôt que de laisser de l’argent dans les murs de sa propriété, explique M. Préfontaine. Dans le cas de Louis, qui n’a pas d’enfant et pour qui léguer un héritage n’est pas quelque chose d’important, il n’a pas d’avantages à laisser autant d’argent dans sa propriété. Il pourrait donc en sortir et vivre avec cet argent. »

Le planificateur financier souligne toutefois qu’il serait préférable que Louis, qui est travailleur autonome et qui approche de la retraite, vérifie d’abord avec sa banque ou un courtier hypothécaire qu’il pourrait se qualifier pour obtenir un prêt hypothécaire. « Si cela risque d’être compliqué, il pourrait décider de demander le prêt hypothécaire alors qu’il travaille toujours, ou la première année de sa retraite parce que l’institution financière regardera ses deux dernières déclarations de revenus », précise-t-il.

Après 12 ans, Louis devra toutefois vendre sa maison à Montréal pour aller chercher plus de liquidités.

Revoir les placements

Sans avoir les détails du portefeuille de Louis, Simon Préfontaine a fait ses prévisions en prenant en considération que ses fonds communs de placement étaient équilibrés avec un rendement de 4,8 % par année.

« Mais je trouve qu’une grande partie de son portefeuille est en placements garantis, indique le planificateur financier. C’est certain que cela vient faire mal à son rendement, mais aussi, comme cet argent est gelé, il ne peut pas le sortir lorsqu’il en a besoin. »

Il conseillerait donc à Louis de faire son profil d’investisseur. « Si, finalement, il peut garder sa tranquillité d’esprit en plaçant par exemple toutes ses économies dans un portefeuille équilibré, la différence sur le rendement serait énorme, précise-t-il. On parle d’environ 5000 $ par année après impôt. »

* Bien que le cas mis en lumière dans cette rubrique soit réel, le prénom utilisé est fictif.