« Mon conjoint et moi voulons faire un agrandissement à notre maison pour accueillir mon père de 75 ans, annonce Catherine*. Mon père ne veut pas aller dans une résidence, un condo ou autre. Il n’est pas un homme mondain, il aime sa tranquillité, sa famille et ses petits-enfants. »

Marc Tison Marc Tison
La Presse

La situation

La pandémie n’incite pas non plus l’homme de 75 ans à la grégarité.

« Il se sent vieillir, et on lui a proposé de lui faire construire une section à notre maison. Pour nous, de l’avoir proche, c’est une richesse infinie pour nos enfants, et c’est à notre tour de redonner à cet homme qui nous a tant offert », ajoute Catherine.

L’agrandissement est une adaptation d’un projet qui avait déjà été envisagé pour leurs propres besoins il y a quelques années, mais qui avait été reporté « parce que financièrement, ça ne nous tentait pas de nous embarquer là-dedans ».

Les travaux s’élèveraient à environ 250 000 $, estime le couple. « Ce serait les quartiers de mon papa, mais ça ne serait pas bigénération, parce qu’il n’y aurait pas de cuisine. »

Leur maison, achetée il y a une quinzaine d’années, est encore hypothéquée à hauteur de 250 000 $.

Voici où loge le dilemme : comment financer cet agrandissement ?

Catherine entrevoit trois possibilités.

Les conjoints peuvent contracter un emprunt hypothécaire, pour lequel le papa paierait un loyer. « Nous sommes solvables », assure Catherine.

« Cependant, si mon père décède six mois plus tard, je suis prise avec un montant d’hypothèque non prévu à mon budget. »

Son père pourrait plutôt payer lui-même l’agrandissement. « Mais ensuite, comment on calcule la part due à la succession dans 5, 10, 15 ans ? C’est sûr que ça ajoute de la plus-value à la maison, mais cette plus-value, comment elle se calcule dans le temps ? »

Son père pourrait enfin lui donner immédiatement sa part d’héritage. « À ce moment-là, il faut s’assurer que peu importe ce qui se passe, il puisse être financièrement autonome pour subvenir à ses besoins. En plus de définir clairement les conditions d’évaluation de ce montant dans la succession dans 5, 10 ou 15 ans. »

Par ailleurs, Catherine a des frères et sœurs qui ne doivent pas se sentir lésés dans le processus.

« Quelle est l’option qui offre le moins de risques financiers et le plus de cohérence en ce qui concerne la succession ? »

Les chiffres

Catherine, 45 ans
Son conjoint Philippe
Trois enfants
Mariés
Une maison
Solde hypothécaire : 250 000 $
Propriétaires depuis 15 ans
Coût du projet d’agrandissement : 250 000 $.

La réponse

PHOTO MARCO CAMPANOZZI, LA PRESSE

François Archambault, notaire, fiscaliste et planificateur financier de Banque Nationale Gestion privée 1859

Quand le problème lui a été soumis, le notaire, fiscaliste et planificateur financier François Archambault, de Banque Nationale Gestion privée 1859, a beaucoup réfléchi.

« Il y a beaucoup plus d’aspects qualitatifs que quantitatifs, dans ça », énonce-t-il.

Le cas du don

François Archambault écarte d’emblée l’avenue d’une donation de 250 000 $ du père à sa fille.

« Supposons que je donne 250 000 $ tout de suite à ma fille. Je prévois dans mon testament des legs de 250 000 $ aux autres enfants qui n’ont rien reçu. Ça fait une pression et au moment du décès, on ne sait pas s’il y aura de l’argent pour payer ces sommes supplémentaires. »

Au contraire, un prêt accordé à sa fille « est un actif pour lui. Ce prêt fait partie de son patrimoine ».

Un prêt de papa

Ce prêt prendrait probablement la forme d’un billet à demande.

Il s’agit d’un prêt « qui n’est assujetti à aucun remboursement », explique-t-il, mais qui laisse au père la possibilité de demander le paiement partiel ou total de la dette s’il a besoin de capital.

Attention : en droit québécois, une dette sur laquelle n’est effectué aucun paiement d’intérêt ou remboursement de dette se trouve prescrite après trois ans. Pour lever toute ambiguïté, « on recommande de consulter un juriste pour la rédaction d’un billet à demande. Souvent, il y aura une clause de renouvellement automatique pour éviter la prescription ».

Autrement, le père de Catherine pourra faire un prêt à terme, avec un remboursement du capital étalé sur un certain nombre d’années, avec ou sans intérêts.

Une autre version pourrait prendre la forme d’un prêt qui diminue mensuellement d’un montant de loyer convenu avec le père. « Chaque mensualité vient réduire le prêt », décrit MArchambault. Catherine ne serait ainsi redevable à la succession que du résidu du prêt, le cas échéant.

Une autre équation

Le notaire estime cependant – et c’est la base de sa réflexion – que « dans l’équation, on devrait seulement considérer le coût réel pour l’espace que le père va occuper dans la maison ».

Il donne un exemple. Sur les 250 000 $ de travaux, si 150 000 $ sont dévolus au logement du père et 100 000 $ servent à améliorer autrement la propriété, « le coût réel est de 150 000 $ ».

Les améliorations à la propriété, indépendantes du logement du père, feront l’objet d’un « vrai prêt », dit-il. « Catherine devra l’argent de cet excédent au décès du père. »

Les nuances s’installent pour la seconde partie du prêt, celle spécifique au logement du papa.

Notre notaire propose qu’un évaluateur agréé fasse l’évaluation de la propriété dans son état actuel et de nouveau après les travaux pour la partie occupée par le père. On pourra ainsi établir la plus-value accordée par son logement.

Reprenons notre exemple : le rapport de l’évaluateur montre que les 150 000 $ consacrés au logement du père entraînent une plus-value de 100 000 $ pour la propriété.

« Catherine pourra dire : “Comme ma maison a pris 100 000 $ de plus-value, je ramènerai 100 000 $ dans la succession pour être équitable avec tout le monde.” »

Et les 50 000 $ restants ?

C’est ici que les chiffres font place à l’humain.

« Je pense que ça serait au père de les assumer », soutient François Archambault.

Le notaire rappelle qu’à défaut d’être hébergé chez sa fille, le père devrait se loger ailleurs, probablement à coût nettement plus élevé s’il optait un jour pour une résidence pour aînés avec services.

En d’autres mots, la vie en résidence viendrait davantage ponctionner le patrimoine paternel qu’un hébergement chez sa fille.

« Je pense que c’est un élément important dans l’équation, et on l’oublie. »

Mais surtout, il faut considérer l’impact de la proximité d’un parent âgé sur la vie familiale.

« Accueillir un parent, pour moi, bien qu’on le fasse d’abord et avant tout par bonté de cœur, ça a quand même une valeur », constate-t-il.

Il parle d’expérience, ses parents ayant hébergé sa grand-mère. « Il y a quand même une grande responsabilité et beaucoup de sacrifices à garder un parent, alors qu’il vieillit. »

Ce solde de 50 000 $ – toujours dans notre exemple – pourrait donc être effacé au décès du papa. « Tant qu’il est vivant, c’est un prêt à demande, mais au décès, son testament prévoit que sur le solde du prêt, il y a remise de dette. »

Il y a du cœur, là-dedans

Il existe une autre avenue. Les frères et sœurs de Catherine pourraient juger que si leur père avait vécu en résidence, ces 150 000 $ auraient été de toute manière dépensés, et qu’en raison de son dévouement et de ses responsabilités supplémentaires, Catherine se trouve quitte de cette somme. « La maison a pris 100 000 $ de valeur, mais c’est une compensation parce que tu t’es occupée de papa », formule François Archambault.

« La solution à ce problème se trouve dans la discussion que ces gens vont avoir », avise notre conseiller.

« Il y a du cœur, là-dedans, et ça mérite récompense. C’est ça, la réflexion qu’il faut avoir. Il ne faut pas juste le voir financièrement. »

* Bien que le cas mis en lumière dans cette rubrique soit réel, les prénoms utilisés sont fictifs.

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