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La mauvaise surprise de Marion

Unique propriétaire, Marion a défrayé la totalité des... (Photo Digital/Thinkstock)

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Unique propriétaire, Marion a défrayé la totalité des coûts pour l'ensemble de l'immeuble, dont ceux de l'appartement trois pièces du sous-sol qu'elle loue.

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Ulysse Bergeron

Collaboration spéciale

La Presse

Grande décision! Marion envisage de vendre sa maison située à Loretteville. Elle en est propriétaire depuis maintenant 45 ans. «Une maison, c'est beaucoup de travail pour une seule personne. Aucune démarche concrète n'a été faite, mais je pense vendre d'ici trois à cinq ans», confie la dame de 68 ans.

Son train de vie actuel, elle espère le préserver grâce à la vente de cette propriété achetée en 1969 avec son conjoint de l'époque. Quelques années et une rupture plus tard, il fut convenu qu'elle rachète la partie de son mari.

C'était en 1982. La valeur de la maison n'avait que légèrement augmenté. «Elle était passée de 21 000 à 25 000$.» C'était une belle occasion, concède-t-elle. La municipalité évalue aujourd'hui sa propriété à 220 000$.

Unique propriétaire, Marion a défrayé la totalité des coûts pour l'ensemble de l'immeuble, dont ceux de l'appartement trois pièces du sous-sol qu'elle loue. «J'ai toujours payé pour l'électricité, le chauffage, les rénovations et tous les menus travaux qui devaient être faits pour l'appartement», détaille-t-elle.

En une quarantaine d'années, le loyer de ce logement n'est passé que de 300 à 500$. «Je n'ai jamais fait beaucoup d'argent avec ce loyer», précise-t-elle. Évidemment, comme il se doit, chaque année, Marion déduisait des dépenses grâce à la partie locative.

Mais voilà, jusqu'à récemment, elle croyait dur comme fer qu'elle empocherait la totalité de la vente éventuelle de sa maison. «J'ai été vraiment surprise lorsqu'un membre de ma famille m'a annoncé que j'allais devoir considérer une partie de la vente comme un revenu», raconte-t-elle.

Depuis, Marion se questionne: quel pourcentage de la somme de la vente passera dans le moulinet de l'impôt? «Il y a des personnes qui me disent que 50 % du gain en capital sera imposé. C'est beaucoup!»

Elle cherche des solutions: «Comment puis-je m'organiser pour réduire le taux d'imposition du gain en capital d'ici trois à cinq ans? Est-ce que je devrais, par exemple, arrêter de louer?»

Portrait

REVENUS

Valeur de la maison (évaluation municipale): 221 000$

Hypothèque actuelle: 12 000$

Revenus totaux: 32 340$

Pension (CARRA): 18 000$

Régie des rentes du Québec (RRQ): 7800$ (650$/mois)

Pension de la Sécurité de la vieillesse: 6540$ (545$/mois)

AUTRES REVENUS

Retrait REER: entre 3000 et 3500$

Réduire la somme imposable de la vente

Premier constat: Marion ne peut se soustraire à son obligation de déclarer comme un revenu la partie locative de sa propriété. «Elle est un peu prise avec cette situation, malheureusement», résume Paul Ryan, avocat fiscaliste chez Ravinsky Ryan Lemoine.

L'auteur du livre Quand le fisc attaque retourne à la base: «Il faut comprendre qu'il y a exemption d'imposition sur le gain en capital pour la partie considérée comme la résidence principale. Par contre, la partie qui sert à des fins commerciales - dans ce cas-ci, l'appartement qui est loué - est considérée comme un revenu et il doit être déclaré comme tel.»

Certes, Marion pourrait arrêter de louer l'appartement d'ici le moment de la vente. Une question se pose alors : est-ce que la perte des revenus annuels de ce loyer - évalués annuellement à 6000$ - sera plus avantageuse que les déductions qu'elle estime pouvoir faire lors de la vente? Paul Ryan en doute.

Son de cloche similaire de la part de Richard D'Amour, avocat fiscaliste et cofondateur du Cabinet De Chantal, D'Amour, Fortier.

«Ne pas louer au cours des cinq prochaines années ne changera en rien le fait qu'elle a tiré des revenus de cette location au cours des 40 dernières années. Ceux-ci seront considérés lors de la vente», précise Richard D'Amour.

Marion devrait plutôt déployer ses efforts à réduire la somme imposable de la vente, selon lui. Pour ce faire, elle pourrait essayer de déduire le maximum des dépenses qui ont donné de la valeur à sa propriété au fil des décennies.

«Si elle a déboursé, par exemple, 10 000$ pour un changement de fournaise, ou si elle a fait construire une piscine dans la cour, elle pourrait théoriquement déduire ces sommes du gain en capital. Toutes dépenses significatives donnant de la valeur à sa maison sont admissibles», résume-t-il.

Évidemment, Marion ne peut déduire ces dépenses si celles-ci ont servi à des déductions lors de déclarations de revenus précédentes. «Aussi, il va de soi qu'elle doit avoir en sa possession les pièces justificatives», dit-il.

Faire les bonnes soustractions

Reste maintenant à calculer la somme de la vente qui sera considérée comme un revenu. Faisons l'exercice en établissant la vente à 250 000$, somme qu'espère obtenir Marion.

Marion doit tout d'abord établir le gain en capital. Pour ce faire, elle doit soustraire de la somme totale le coût d'acquisition (21 000$) et les frais de vente (commission, notaire, certificat de localisation, etc.). Ceux-ci varient. Aux fins de l'exercice, établissons le gain en capital à 225 000$.

Si la partie locative représente 33% de la propriété, c'est l'équivalent de 75 000 $ qui sera considéré lors du calcul. Environ 50% de ce montant (37 500 $) sera ajouté aux revenus annuels de Marion (35 000 $) lors de la déclaration de revenus. Calcul fait: pour l'année de vente, le revenu de Marion devrait osciller autour de 72 500 $. Et elle sera imposée en conséquence.

On s'en doute, son taux d'imposition augmentera pour cette année en raison de la hausse du revenu. Pour contrer cet effet, elle pourrait amortir la somme de la vente sur quelques années. Une avenue qui n'est toutefois pas recommandée. Il y a un risque à agir de la sorte, souligne à gros traits Richard D'amour: «En agissant de la sorte, elle est tributaire de la capacité de payer du nouveau propriétaire.»

Si celui-ci, pour quelque raison que ce soit, n'est plus solvable, elle en subira les conséquences. Paul Ryan et Richard D'amour estiment que dans les circonstances, le jeu n'en vaut pas la chandelle.

Représenter la réalité

Établir la portion locative d'une propriété n'est pas sorcier. Diverses méthodes sont envisageables. La plus fréquente - et la plus simple - reste celle de l'Agence du revenu du Canada, qui propose de calculer le pourcentage de l'espace locatif en fonction de la superficie en mètres carrés ou en établissant un ratio en fonction du nombre de pièces. L'objectif est le même: établir un pourcentage raisonnable et représentatif de la réalité.

Ainsi, si l'appartement loué est de trois pièces sur un immeuble en comptant neuf, un propriétaire pourrait établir que 33% de l'immeuble est destiné au locatif.

Mais attention: la cohérence est de mise, précise Paul Ryan, avocat fiscaliste chez Ravinsky Ryan Lemoine: «Avant de vendre, les personnes se sont normalement déjà commises en calculant la superficie locative pour déduire certaines dépenses lors de déclarations de revenus précédentes.» Le pourcentage alloué au locatif est dès lors établi.

«Une personne qui y est allée de façon agressive au fil des ans en soutenant que la partie locative représentait 50% peut difficilement prétendre qu'elle représente soudainement 33% lors de la vente», affirme Paul Ryan, avocat fiscaliste chez Ravinsky Ryan Lemoine.

En contrepartie, un propriétaire peut réduire la portion «revenu» du gain en capital en fonction des années où un appartement a été loué.

«Un espace locatif a peut-être servi pendant quelques années à du résidentiel», dit-il. Si tel est le cas, seule la période de location doit être considérée.

On peut tout simplement diviser la portion «revenu» du gain en capital de la vente en fonction du nombre d'années de location. «Un évaluateur peut aussi venir établir ce que représentent les années de location en fonction de la valeur précise selon les prix du marché de l'époque, si ça remonte à quelques années», dit-il. On s'en doute, la valorisation d'un espace locatif, comme l'immeuble, a varié au fil des décennies.

Mais encore une fois, la cohérence est de mise et la triche ne rapporte pas, rappelle Paul Ryan.




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