Michelle a 54 ans et a en main trois propriétés dont la valeur atteint 875 000$. Cependant, les paiements hypothécaires pèsent trop lourd sur son budget, parce que son revenu est en baisse depuis quelques mois en raison d'une retraite progressive.

Isabelle Ducas, collaboration spéciale LA PRESSE

« Je me demande s'il est plus avantageux de vendre mon chalet, mon triplex ou ma part dans mon duplex, pour avoir le moins de frais fixes possibles», explique cette cadre du réseau de l'éducation. «De plus, je songe à m'installer dans un des logements du triplex avec mon nouveau conjoint, mais je veux savoir comment procéder pour lui vendre la moitié de la propriété.»

Pour profiter d'une opportunité d'emploi, Michelle a quitté Montréal il y a quelques années pour travailler en région. Elle a acheté une résidence sur le bord d'un lac. Et elle a gardé ses deux propriétés en ville : un triplex, dont un des logements est occupé par sa fille (qui ne paie pas de loyer), et un duplex qu'elle avait acheté avec une amie, qui lui appartient à 50%.

Lourds déboursés immobiliers

Les mensualités hypothécaires pour ses trois propriétés totalisent 3150 $, ou 37 200$ par année. Les autres dépenses (taxes municipales, entretien) totalisent 10 500$ annuellement. Lorsqu'on tient compte des revenus locatifs de 1950$ par mois (23 400$ par année), les déboursés de Michelle s'élèvent à 24 600 $.

La quinquagénaire est en retraite progressive depuis septembre 2012. Elle gagne 60% de son salaire normal de 104 000$, soit 62 000$. L'an prochain, il diminuera encore, à 41 600$. Puis, en septembre 2014, elle touchera sa rente du Régime de retraite du personnel d'encadrement (RRPE) du réseau de l'éducation de 49 000$ par année

En raison de la baisse de son salaire, elle ne peut pas continuer à dépenser autant pour ses propriétés, même si elle a l'intention de mettre son chalet en location à partir de l'été prochain, quand ses heures de travail seront encore plus réduites.

«Si elle peut louer son chalet, la propriété sera rentable, tout comme ses deux immeubles à logements, explique le planificateur financier Gaétan Veillette, du Groupe Investors, à qui nous avons soumis les questions de Michelle. Les trois propriétés contribuent aussi à accroître son patrimoine. Son problème n'en est pas un de rentabilité, mais de liquidités.»

M. Veillette a calculé la rentabilité de chacune des propriétés, basé sur leur valeur, en tenant compte des dépenses, des revenus et de la hausse annuelle de la valeur. Résultat : 3,8% de rendement pour le duplex, 2,7% pour le triplex et 1,7% pour le chalet, dans le cas où Michelle pourrait obtenir des revenus locatifs de 9000$ par année. «Le chalet représente un risque économique plus élevé, parce que les revenus locatifs peuvent varier selon les périodes, et la gestion à distance peut être compliquée, explique le planificateur financier. De plus, la propriété est hypothéquée à 78%, et Michelle est déjà en situation de perte en capital dans ce cas.»

Si nécessaire, c'est donc le chalet qui pourrait être le premier vendu, selon Gaétan Veillette. Cela permettrait à Michelle de réduire éventuellement le solde de ses deux autres hypothèques.

Vie commune, propriété partagée

Mais comme la pré-retraitée compte vendre à son nouveau conjoint, Antoine, la moitié du triplex, au moment où ils commenceront à faire vie commune, elle n'aura peut-être pas besoin de vendre le chalet - si elle désire le conserver, bien sûr. Elle estime la valeur du triplex à 425 000$. Antoine paierait donc 212 500$ pour en acheter la moitié. Ils veulent faire des rénovations d'une valeur de 50 000$ dans le logement qu'ils vont occuper, soit 25 000$ chacun.

Antoine est admissible au Régime d'accession à la propriété (RAP), qui lui permet d'utiliser 25 000$ de ses REER pour son acquisition, pourvu qu'il ne soit pas officiellement le conjoint de Michelle au moment de la transaction - si c'était le cas, il ne pourrait utiliser le RAP, puisque Michelle est déjà propriétaire.

En plus des 25 000$ du RAP, Antoine peut utiliser ses placements de 32 000$ pour l'acquisition ; il a donc un capital disponible de 57 000$. Comme il doit conserver 25 000$ pour les rénovations, il investira un capital de 32 000$ dans l'immeuble, ce qui permettra de réduire l'hypothèque de 220 000$ à 188 000$. Pour devenir propriétaire de la moitié du triplex, Antoine doit devenir responsable de 180 500$ de l'hypothèque existante.

Michelle, de son côté, verra sa charge hypothécaire réduite. En ajoutant les 25 000$ dont elle a besoin pour les rénovations, elle sera responsable d'une portion de 32 500$ de l'hypothèque. «Comme Antoine arrive plus tard dans le processus d'acquisition, le nouveau copropriétaire assumera des charges hypothécaires plus élevées, note Gaétan Veillette. Au moment de signer l'acte hypothécaire devant le notaire, il serait important que la répartition des responsabilités de chacun soit consignée.»

Si Michelle décide éventuellement de payer plus rapidement l'un de ses prêts hypothécaires, par exemple si elle travaille à temps partiel comme elle en a l'intention, elle doit réduire en priorité l'hypothèque du triplex, et non celle du duplex, dont les intérêts sont déductibles du revenu en totalité, puisqu'il s'agit d'un édifice à revenus.

LA QUESTION

«Quel actif immobilier devrais-je vendre en premier ? Et comment procéder pour vendre la moitié de mon triplex à mon nouveau conjoint ?»

-Michelle

LES DONNÉES

Michelle, 54 ans

Salaire à temps plein: 104 000$

Salaire à 60% : 62 000$

Salaire à 40% : 41 600$

Rente du RRPE à partir de septembre 2014 : 49 000$

Actif

Triplex : 425 000$

Duplex (propriétaire à 50%) : 175 000$

Chalet : 275 000$

REER : 70 000$

Passif

Hypothèque triplex : 220 000$

Hypothèque duplex : 110 000$

Chalet : 215 000$

Carte de crédit : 8000$

Antoine, 52 ans

Revenu : 64 000 à 72 000$

Actif

REER : 35 000$

Placements hors REER : 32 000$

Aucune dette

LA RECOMMANDATION

«En vendant la moitié de triplex à Antoine, Michelle règlera ses problèmes de liquidité et diminuera son niveau d'endettement. Même si le chalet représente le risque économique le plus élevé, sa vente ne sera plus une nécessité.»

GAÉTAN VEILLETTE, planificateur financier et administrateur agréé, Groupe Investors.