Alors que les droits de mutation immobilière, dénomination officielle de la « taxe de bienvenue », des familles montréalaises explosent au même rythme que l’immobilier, de grandes fortunes en sont dispensées grâce à un détail technique auquel la Ville veut s’attaquer, a appris La Presse.

Philippe Teisceira-Lessard
Philippe Teisceira-Lessard La Presse

Des condos dans plusieurs des édifices les plus prestigieux de la métropole – souvent affichés à plus de 1 million de dollars – sont vendus et achetés sans contribution aux caisses de la Ville depuis des décennies. « Pas de taxe de bienvenue », clament de nombreuses inscriptions immobilières actives en ce moment.

L’administration Plante demande à Québec de s’attaquer à cette situation « inacceptable » en changeant la loi. « Nous croyons fermement que tous devraient contribuer au trésor public de manière équitable », indique le cabinet de la mairesse. La Ville touche plus de 150 millions de dollars par année grâce aux droits de mutation.

Au cœur du problème : la copropriété par actions. Les bâtiments qui sont organisés de cette façon appartiennent entièrement à une entreprise, dont chaque résidant possède un certain nombre d’actions en fonction de la taille de son condo. Chaque groupe d’actions est associé à la jouissance exclusive d’un condo.

Au moment de vendre un appartement, ce sont les actions qui changent de mains. Elles ne sont pas couvertes par la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières.

Plusieurs prestigieux bâtiments du Golden Square Mile – le quartier le plus cher de toute la province – sont structurés de cette façon. C’est notamment le cas du Port-Royal, de l’Acadia, du Linton et du Château, rue Sherbrooke Ouest, qui comptent ensemble quelque 450 logements. C’est aussi le cas des chics tours résidentielles Westmount Square, entre autres, ou des Cours de l’Ambassade, avenue du Docteur-Penfield.

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Le Château

Ces bâtiments abritent notamment de grandes fortunes, des juges, des avocats, des artistes célèbres et d’ex-diplomates.

« Une aberration »

Certaines copropriétés par actions ont été structurées de cette façon parce qu’elles sont nées à une époque où le concept de condominium en division n’existait pas encore dans la loi, a expliqué en entrevue MDenys-Claude Lamontagne, sommité du droit notarial.

« C’est apparu en 1969. C’était impensable [avant], a-t-il relaté. C’est probablement la genèse. »

Après des décennies de congé de droits de mutation, la Ville de Montréal veut mettre fin à la récréation. Les pertes fiscales sont difficiles à évaluer, mais elles sont importantes pour le budget de l’hôtel de ville.

« Dans le contexte de la crise de l’abordabilité qui sévit dans la métropole et qui a été exacerbée avec la pandémie, cette situation est autant une aberration qu’elle est inacceptable », a déclaré le cabinet de Valérie Plante dans une déclaration par courriel.

« Il va sans dire que cette méthode d’acquisition des copropriétés nous fait sourciller, continue la déclaration. À l’heure où la classe moyenne peine à acquérir un logement, la Ville de Montréal dénonce vigoureusement ce passe-droit à certains propriétaires. Cela va à l’encontre du principe d’équité fiscale, et le gouvernement du Québec devrait corriger la loi. »

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Le Linton

Sur le plan fiscal, les actions dans une copropriété par actions sont déjà considérées comme un bien immobilier dans certains cas. Par exemple, elles sont exemptées de taxes sur le gain en capital au moment de la vente, à condition d’être rattachées à un condominium qui servait de résidence principale.

Des inconvénients aussi

Le courtier immobilier Tristan P. Bournot, de Royal Lepage Heritage, vend des dizaines de propriétés prestigieuses par année au centre-ville de Montréal, dont plusieurs appartements en copropriété par actions.

« C’est très particulier à Ville-Marie, particulièrement au Golden Square Mile, et à Westmount, ce type de copropriétés, a-t-il dit. C’est un peu basé sur le modèle new-yorkais. Park Avenue et 5 th Avenue, partout autour de Central Park, c’est organisé sur le même modèle. »

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Le Port-Royal

À son avis, l’exemption de taxe de bienvenue n’a virtuellement aucun effet sur la décision des acheteurs qui veulent s’installer dans ces bâtiments de prestige.

Au contraire, ce mode de propriété « peut faire très peur » à certains acheteurs, qui préfèrent avoir un titre de propriété clair sur un appartement plutôt qu’une certaine quantité d’actions d’une entreprise propriétaire d’un bâtiment.

« La règle de base, c’est qu’au pied carré, [ce genre d’appartements] se vend statistiquement moins cher qu’une copropriété divise », a dit M. Bournot. Parmi les désavantages pour l’acheteur : le financement est beaucoup plus difficile que dans une transaction où le bien immobilier peut être donné comme garantie. Par ailleurs, toutes ces ventes se font sans garantie légale, a indiqué M. Bournot.

C’est plutôt la localisation et le caractère historique de l’immeuble qui poussent les acheteurs vers ces bâtiments.