L’administration Plante en avait fait une promesse électorale. Voilà que le nouveau projet d’inclusion obligeant les promoteurs immobiliers à créer des logements sociaux, abordables et familiaux prend forme. Il a été rebaptisé simplement « projet 20/20/20 ». Une grogne se fait sentir. Et des scénarios apocalyptiques aussi.

Mario Girard Mario Girard
La Presse

Je sais que certains d’entre vous, rendus à ce paragraphe, se disent que ce sujet n’est pas pour eux, pas pour leur réalité. C’est une erreur ! Les discussions qui ont lieu en ce moment pour faire adopter ce règlement touchent tous les Montréalais, sans exception. Ce projet est au cœur même du bon fonctionnement d’une ville. Ses ramifications sont multiples.

Alors, on plonge ! En ce moment, il existe à Montréal un programme visant à inciter les promoteurs immobiliers à inclure 15 % de logements sociaux et 15 % de logements abordables dans leurs projets d’envergure faisant l’objet d’une demande de dérogation. Cette catégorie représente environ la moitié de l’ensemble des projets.

La nouvelle réglementation que la mairesse Valérie Plante souhaite appliquer est basée sur le modèle du 20/20/20, qui prévoit 20 % de logement social, 20 % de logement abordable et 20 % de logement familial. Précisons tout de suite que les proportions des logements sociaux et abordables pourraient être incluses dans le logement familial.

Avec le modèle 15/15 actuel, les promoteurs ont le choix de faire une contribution financière pour atteindre leurs objectifs ou de céder une partie des terrains qu’ils ont acquis. Pourront-ils agir ainsi avec le nouveau modèle ? Personne ne peut le dire pour le moment. Par ailleurs, la participation au modèle 20/20/20 serait applicable à tous les projets immobiliers, qu’ils fassent l’objet d’une dérogation ou pas. C’est le premier os du projet.

L’objectif de cette opération est de créer, bien sûr, une plus grande mixité sociale et de conserver les familles à Montréal. Mais à quelques semaines de la présentation du rapport de la table de travail créée par la Ville, ce projet divise les gens et suscite une multitude de théories.

La plus grande résistance vient, comme il fallait s’y attendre, des promoteurs immobiliers. Réunis récemment lors du Forum stratégique sur les grands projets métropolitains, ils ne se sont pas gênés pour dire que cette demande était exagérée et n’allait pas avoir les effets positifs escomptés.

Ces idées sont clairement exprimées par André Boisclair, président-directeur général de l’Institut de développement urbain du Québec (IDU), lors d’une rencontre que j’ai eue avec lui il y a quelques jours. Tout en défendant l’importance d’une mixité équilibrée sur le territoire montréalais, il croit que cette mesure serre démesurément l’étau sur les promoteurs déjà touchés par toutes sortes de nouvelles réalités (taxe du REM, frais de parcs, augmentation des frais de construction, hausse des coûts de terrain, etc.). Tout cela va créer un grand « stress » dans le marché, selon lui.

« Nous n’avons pas voulu intervenir durant la campagne électorale, m’a-t-il dit. Mais j’avoue que nous avons fait le saut quand nous avons vu ça. Pour le moment, on sait peu de choses sur cette réglementation. Le 20/20/20, ça se glisse bien dans une conversation. Mais ce n’est pas parce qu’une idée est populaire qu’elle est bonne. »

L’IDU a publié en mars une étude réalisée par le Groupe Altus. L’une des nombreuses conclusions du rapport indique qu’avec l’application de ce règlement, le prix des logements neufs grimperait de 16 % à Montréal. En d’autres mots, ce sont les citoyens-acheteurs qui se retrouveraient à assumer une part du financement de cette politique d’inclusion.

Pour l’IDU, les choses sont claires : on ne veut pas qu’un promoteur ayant acheté un terrain de plein gré soit touché par cette réglementation. Le monde de l’immobilier sonne l’alarme. Selon lui, cette réglementation aura un grand impact sur le marché locatif, un domaine où la marge de manœuvre est encore moins grande pour les promoteurs. On craint également un exode des familles, donc un effet d’étalement urbain (ce que l’on ne souhaite absolument pas à Montréal).

« Il y a actuellement des projets prévus sur le territoire montréalais qui ne passent pas le test des investisseurs, m’a dit André Boisclair. Ils préfèrent aller à Laval. » Sans clairement brandir la menace d’un déplacement des nouveaux projets immobiliers dans les banlieues, les promoteurs font voir son spectre.

Parlant de territoire, la création de cette réglementation est l’occasion idéale de ramener le sujet de la responsabilité d’une meilleure mixité des logements communautaires. André Boisclair croit que cette préoccupation devrait être étendue à la grandeur du territoire de la Communauté métropolitaine de Montréal (CMM). Il n’est pas le seul à le penser.

En héritant de nouvelles compétences il y a quelques années, la Ville de Montréal s’est retrouvée avec un plus grand contrôle de la gestion du développement des logements sociaux et communautaires. Une plus grande autonomie et un meilleur financement permettraient d’étendre cette vision et de combler les différents besoins des municipalités de la CMM.

Le projet 20/20/20 est très bien défendu à la Ville de Montréal, où l’on voit les choses positivement. Je me suis entretenu avec Robert Beaudry, responsable du développement de l’habitation et du développement économique au comité exécutif. Selon lui, cette bonification de la réglementation d’inclusion est celle qui aura « le moins d’impact sur l’économie ».

Robert Beaudry souhaite un appel au calme. Il ne craint pas un exode vers les banlieues. « Quand la première mouture de cette politique d’inclusion est arrivée vers 2005, tout le monde disait que Montréal allait se vider. Rien de tout cela n’est arrivé. »

Sans dévoiler la teneur exacte du règlement qui sera proposé dans quelques semaines, Robert Beaudry assure que les promoteurs vont y trouver leur compte avec « des compensations » qui seront offertes en retour. « Elles vont permettre au marché de mieux intégrer ces mesures-là », a-t-il ajouté.

Les défenseurs du logement communautaire voient d’un très bon œil l’arrivée de cette réglementation. Édith Cyr, directrice générale de l’organisme Bâtir son quartier, apprécie la qualité des échanges. « Ça permet de nous asseoir autour d’une table avec les promoteurs. Il faut donc travailler à mettre en place un bon système qui va satisfaire tout le monde. Le règlement de l’inclusion ne réglera pas tout. Ce n’est pas une panacée. Mais il faut avancer. »

Le milieu des promoteurs immobiliers s’impatiente de voir la véritable nature de cette réglementation qui s’inspire de divers modèles d’« inclusionary zoning » appliqués en Amérique du Nord et ailleurs dans le monde. Un rapport devrait être soumis à l’Office de consultation publique de Montréal à la fin juin et l’adoption du règlement devrait se faire d’ici à la fin de l’année. Quant au règlement, on espère qu’il entrera en vigueur le 1er janvier 2021.

Lors de la campagne électorale, l’équipe de Valérie Plante avait promis la création de 12 000 logements communautaires (construits ou rénovés) durant son premier mandat. Il semble que cet objectif soit difficile à atteindre. Le logement social est l’une des artères coronaires de Projet Montréal. Le travail fait actuellement autour du projet d’inclusion est observé de très près. Sa nature, son application et son impact seront analysés minutieusement.

En attendant les conclusions du rapport, les Montréalais doivent se préparer à vivre une période difficile pour la recherche d’un logis qui corresponde à leur réalité. Avec un taux d’inoccupation de 1,9 %, ça sera tout un 1er juillet.