Prêts hypothécaires: vous habitez dans votre bas de laine?

Un peu comme la vieille dame qui vivait... (Archives Le Quotidien, Michel Tremblay)

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Un peu comme la vieille dame qui vivait dans une chaussure, certains habitent dans leur bas de laine. L'essentiel de leurs épargnes s'est cristallisé dans leur propriété, et tant qu'ils y résident, ils ne peuvent pas profiter de cet argent.

Archives Le Quotidien, Michel Tremblay

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Marc Tison
La Presse

L'essentiel de vos épargnes est immobilisé dans votre maison et vous aimeriez en profiter pendant que vous y habitez. C'est ce que vous propose l'hypothèque inversée. Mais est-ce la meilleure solution ?

UN PEU D'ORDRE DANS L'HYPOTHÈQUE INVERSÉE

Un peu comme la vieille dame qui vivait dans une chaussure, certains habitent dans leur bas de laine.

L'essentiel de leurs épargnes s'est cristallisé dans leur propriété, et tant qu'ils y résident, ils ne peuvent pas profiter de cet argent.

C'est à eux que s'adresse d'abord l'hypothèque inversée - une manière de détricoter leur bas de laine.

Qui offre l'hypothèque inversée ?

Au Canada, une seule entreprise propose cette avenue, appelée Programme canadien de revenu résidentiel (PCRR), mieux connue sous l'acronyme anglais CHIP (Canadian Home Income Plan).

La Corporation Programme canadien de revenu résidentiel (Canadian Home Income Plan Corporation) a été fondée à Vancouver en 1986. Elle a pris le nom de Banque HomEquity en 2009.

Elle vend l'hypothèque inversée au Québec depuis 2007.

Comment ça fonctionne ?

L'hypothèque inversée est un emprunt hypothécaire garanti par la valeur de la propriété, dont vous n'avez pas à rembourser le capital ni à payer les intérêts avant la disposition de la propriété. Les propriétaires ne cèdent en rien la propriété de leur résidence.

Quelles sont les exigences ?

Le ou les propriétaires doivent être âgés de 55 ans ou plus.

Ils doivent habiter la propriété comme résidence principale.

Si un prêt est déjà garanti par la propriété, il devra d'abord être acquitté, ou immédiatement remboursé à même les fonds accordés par l'hypothèque inversée.

Pour quel type de propriété ?

La propriété doit correspondre aux types d'habitation et aux régions spécifiés par HomEquity. « On va même jusqu'au six-plex avec propriétaire occupant, indique Daniel Cornellier, directeur des ventes pour le Québec chez HomEquity. Il n'y a pas beaucoup de résidences qu'on ne fait pas : par exemple, une maison mobile qui n'est pas ancrée à une fondation. »

À quoi s'engage le propriétaire ?

Le propriétaire s'engage à maintenir sa propriété en bon état, à payer ses impôts fonciers et à détenir une assurance habitation appropriée. « Aussi longtemps que le client vit dans la maison, qu'il garde ses taxes municipales à jour, que la maison est assurée, il peut vivre dans sa maison tant qu'il veut, assure Daniel Cornellier. Le prêt ne sera pas rappelable. »

Combien peut-on emprunter ?

Le prêt ne peut excéder 55 % de la valeur marchande actuelle de la propriété. Cette proportion varie inversement de l'espérance de vie des propriétaires (donc de leur sexe et de leur âge) : plus ils ont d'années devant eux avant de vendre et de rembourser capital et intérêts, plus longtemps les intérêts risquent de s'accumuler et de se composer. 

C'est pourquoi HomEquity accordera un prêt plus élevé à un homme de 70 ans (espérance de vie de 89 ans) qu'à une femme du même âge (espérance de vie de 91 ans). Deux copropriétaires de 70 ans ont droit à encore moins : on prévoit qu'un des deux atteindra 94 ans.

Le prêt varie-t-il selon les régions ?

Le prêt est également établi en fonction du type et de l'emplacement de la maison. Le prêt sera moins élevé dans une région où le marché immobilier est moins actif, car la valeur de la propriété pourrait ne pas croître au même rythme.

Deux conjoints de 70 ans propriétaires d'une maison unifamiliale de 300 000 $ pourront emprunter 36,5 % de sa valeur s'ils habitent la région de Montréal, Québec ou Sherbrooke, mais 34,5 % s'ils résident à Alma ou Gaspé... et 30,8 % s'ils sont de fiers citoyens de Chibougamau.

Comment accède-t-on aux fonds ?

Le propriétaire peut accéder au montant accordé de trois manières. « Le client peut prendre le montant au complet, prendre seulement le montant dont il a besoin ou venir chercher un montant mensuel », indique Daniel Cornellier.

Bien entendu, les intérêts sont calculés sur les montants encaissés, et non sur le total accordé.

Quels sont les frais ?

HomEquity demande qu'une estimation de la valeur de la propriété soit faite par un évaluateur professionnel, pour laquelle il faut compter environ 400 $.

« Le client doit avoir un notaire qui agit comme avis juridique indépendant, pour s'assurer que le client comprend vraiment ce qu'il signe et qu'il est à l'aise avec ça », ajoute Daniel Cornellier.

Le coût de cette intervention s'établit à environ 300 $.

Enfin, il faut payer des frais de 1995 $ à HomEquity pour les démarches juridiques et administratives de la transaction.

Ces deux derniers montants peuvent être payés à même la somme empruntée.

Comment les intérêts sont-ils calculés ?

Un peu à la manière d'un prêt hypothécaire, l'hypothèque inversée comporte des termes de six mois à cinq ans assortis de taux d'intérêt spécifiques, au choix du propriétaire.

« Le client peut les payer mensuellement ou annuellement, s'il le veut, décrit Daniel Cornellier. Mais généralement, les clients vont les payer à la fin de leur entente avec nous, soit à la vente de la maison ou au décès. »

Le client paie alors de l'intérêt sur ses intérêts : ils sont composés semi-annuellement.

Quand faut-il rembourser le prêt ?

Les fonds accordés et les intérêts accumulés sont remboursés lors de la vente de la propriété, au moment du décès du deuxième conjoint ou si les propriétaires déménagent tout en conservant la propriété.

Peut-il y avoir des pénalités ?

« Si le prêt est remboursé dans les trois premières années, il va y avoir une pénalité pour remboursement anticipé, sauf en cas de décès, répond Daniel Cornellier. La pénalité est coupée de moitié lorsque les gens doivent aller en résidence. »

Cette pénalité est fixée à 5 % du solde si le prêt est acquitté lors des 12 premiers mois, à 4 % dans la deuxième année et à 3 % dans la troisième.

Combien de temps pour acquitter le prêt ?

L'emprunt doit être remboursé dans les 180 jours suivant le déménagement ou l'avis de décès. S'il s'agit d'une vente, le prêt doit être réglé avant la date de clôture de la transaction.

Que se passe-t-il avec le surplus ?

Si la valeur de la maison excède la somme du capital emprunté et des intérêts accumulés, le solde est versé aux propriétaires ou à leurs héritiers. Selon HomEquity, la très grande majorité des propriétaires encaissent une somme lorsque le prêt est remboursé.

Et si la valeur de la propriété est inférieure à la somme due ?

HomEquity garantit que « le montant à rembourser n'excédera jamais la juste valeur marchande de la propriété au moment de la vente ».

DÉTRICOTER SON BAS DE LAINE

LES AVANTAGES

Daniel Cornellier, directeur des ventes pour le Québec chez HomEquity, voit trois avantages à l'hypothèque inversée.

« L'avantage principal, c'est qu'il n'y a pas de paiements à faire, fait-il valoir. C'est une solution de liquidités.

« La deuxième chose, c'est que la qualification est différente. On ne regarde pas les ratios d'endettement comme la marge de crédit, étant donné qu'il n'y a pas de termes obligatoires.

« L'autre différence, peut-être un peu moins majeure, mais qui peut être importante pour certains clients, c'est que si un conjoint décède, le conjoint survivant n'a pas à se requalifier pour l'hypothèque inversée. Tandis que dans les produits de crédit traditionnels, il faudra qualifier la personne survivante. »

Au rang des avantages de l'hypothèque inversée, l'Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC) énonce que cet argent est libre d'impôt et que « ce revenu n'a pas d'incidence sur vos prestations de Sécurité de la vieillesse (SV) ou sur vos prestations de Supplément de revenu garanti (SRG) ».

Il n'y a pas lieu de s'en étonner ou de s'en féliciter, commente le planificateur financier et comptable Éric Brassard, du cabinet Brassard Goulet Yargeau : « C'est normal, c'est un emprunt ! »

Le planificateur ne jette pas pour autant l'anathème sur l'hypothèque inversée. « Ce n'est pas absurde d'emprunter sur sa maison, indique-t-il. Le gros avantage de l'hypothèque inversée, c'est le fait que si on meurt à 108 ans et qu'on est encore dans notre maison, ils ne peuvent pas nous mettre à la porte. Ce sont eux qui prennent le risque. »

« L'hypothèque inversée n'est pas absurde comme telle, explique Éric Brassard. Par contre, ça coûte plus cher et il faut absolument regarder le contrat attentivement. »

LES INCONVÉNIENTS

Des intérêts élevés

La principale critique a trait aux intérêts plus élevés de l'hypothèque inversée.

Daniel Cornellier ne s'en cache pas : « Je dirais qu'on est 1,5 ou 2 % au-dessus d'une hypothèque traditionnelle. »

Il faut avoir conscience de l'effet de l'intérêt composé.

« Après 10 ans, parce que ça lui a coûté 1,5 % de plus en intérêts, il va lui en rester moins quand il va vendre sa maison pour aller éventuellement en logement », soulève Éric Brassard.

Si la valeur de la maison a stagné, voire décru, la surprise peut être encore plus désagréable.

En cas de décès

Au décès du dernier propriétaire, « le temps requis pour régler la succession peut être plus long que le temps dont vous disposez pour rembourser l'hypothèque inversée », prévient le site de l'ACFC.

La succession a 180 jours pour rembourser l'emprunt. Que se passe-t-il si aucun acheteur sérieux ne s'est présenté ?

« Après 180 jours, nous ne mettons personne à la rue, mais nous allons accompagner la succession dans son plan de vente si tel est le cas », répond Daniel Cornellier.

Des frais supérieurs

Les frais de l'hypothèque inversée sont supérieurs à ceux d'une marge de crédit hypothécaire : la principale différence a trait aux frais de 1995 $ imposés par HomEquity, qui sont habituellement ajoutés à l'emprunt.

L'obligation d'entretien

« Si l'entretien fait défaut, les clauses du contrat feront probablement en sorte qu'ils ne laisseront pas la maison se détériorer », soulève le planificateur financier Daniel Laverdière, directeur principal au Centre d'expertise de Banque Nationale Gestion privée 1859.

Le propriétaire aura-t-il les moyens de faire un entretien coûteux, comme la réfection de la toiture, ou d'entreprendre d'importantes réparations après un dégât non assuré ?

En théorie, un défaut d'entretien pourrait entraîner le rappel du prêt. « Ça vient un peu démonter l'attrait principal de ne jamais perdre la maison », dit-il.

La clause en question stipule que « vous devez maintenir votre propriété en bon état ».

Comment HomEquity s'en assure-t-elle ? « Pour les clients qui sont avec nous depuis un certain temps, nous allons généralement mandater une firme d'évaluation résidentielle pour un rapport "drive-by" [inspection extérieure rapide] », informe Daniel Cornellier.

« S'il y a signe que la propriété se détériore, nous allons investiguer plus amplement et travailler avec les clients pour y remédier. »

COMMENT PRODUIRE LE MÊME EFFET ?

Le grand avantage de l'hypothèque inversée : le propriétaire peut profiter à l'avance d'une partie de son capital immobilisé en restant dans sa maison et en reportant le paiement des intérêts.

Son grand défaut : les frais et les taux d'intérêt sont élevés.

Dans des circonstances similaires, on préconise souvent la marge de crédit hypothécaire, dont les taux sont nettement plus avenants. Mais peut-on reproduire l'effet de report de paiements ?

« Les intérêts doivent toujours être payés, par contre, ils peuvent s'ajouter au solde de la marge de crédit s'il reste de la disponibilité sur celle-ci », souligne François Morin, directeur principal, solutions de financement, chez Gestion Privée 1859.

« Quoique les banques n'aiment pas ça en principe, car ça tend à dénoter une faiblesse financière du client », ajoute-t-il.

Denis Doucet, directeur de l'Académie Multi-Prêts, un centre de formation pour l'ensemble de l'industrie du courtage hypothécaire, est nettement plus circonspect.

« Malheureusement, certains disent que vous pouvez vous arranger en prenant des fonds ailleurs pour payer les intérêts sur la marge, puis ensuite prendre la marge pour rembourser les fonds. C'est à proscrire, parce que ça crée des dommages importants sur la cote de crédit. » - Denis Doucet, directeur de l'Académie Multi-Prêts

Chez Desjardins, le conseiller principal en financement aux particuliers André Savaria ne voit pas de difficulté à reproduire l'absence de paiements mensuels de l'hypothèque inversée.

« C'est faisable et c'est quand même assez facile, parce que c'est un produit qui est très flexible, affirme-t-il. Si l'institution financière établit que la capacité de remboursement est tel montant puis on prête ce montant sur une marge de crédit, on ne va pas contrôler les fonds et ce que le client fait avec l'argent. Justement, ça fait partie des facilités qu'offre la marge de crédit. »

Il ne prévoit pas non plus d'ennui du côté du dossier de crédit. « Théoriquement, ça ne devrait pas affecter le bureau de crédit outre mesure. »

LA COURSE DES INTÉRÊTS

Un couple de retraités emprunte 100 000 $ sur la valeur de sa maison et ajoute les paiements d'intérêts à l'emprunt. Combien devra-t-il rembourser lorsqu'il vendra sa maison après 10 ans ?

Daniel Laverdière, directeur principal au Centre d'expertise de Banque Nationale Gestion privée 1859, a fait les calculs.

Avec l'hypothèque inversée, il utilise le taux variable de la Banque HomEquity de 5,49 % et il ajoute à l'emprunt les frais de 1995 $. Pour la marge de crédit hypothécaire, le taux de 4,20 % de la marge Tout-en-Un de la Banque Nationale est retenu.

APRÈS 10 ANS

100 000 $ empruntés au départ

Hypothèque inversée : 174 100 $

Marge de crédit hypothécaire : 150 900 $

Écart : 23 200 $

50 000 $ au départ, 50 000 $ après 5 ans

Hypothèque inversée : 154 000 $

Marge de crédit hypothécaire : 136 900 $

Écart : 17 100 $

10 000 $ par année pendant 10 ans

Hypothèque inversée : 137 800 $

Marge de crédit hypothécaire : 126 300 $

Écart : 11 500 $

PRUDENCE !

Le ratio prêt-valeur maximal de la marge de crédit hypothécaire est plafonné à 65 % par le Bureau du surintendant des institutions financières, mais celles-ci n'excèdent généralement pas 50 à 55 %, indique André Savaria, de Desjardins.

Cela dit, l'utilisation de la marge hypothécaire à la manière d'une hypothèque inversée n'est pas sans risque ni inconvénient.

« C'est normalement un prêt dit "à demande", donc pouvant être rappelé à la discrétion de la banque en tout temps, rappelle François Morin. Par contre, les raisons habituelles de rappel sont les intérêts non payés, une gestion du prêt ou du compte bancaire inacceptable (des chèques sans provision, par exemple), un mauvais entretien de la bâtisse, etc. Dans les faits, les rappels sont très rares si les intérêts sont payés à jour. »

Que ce soit avec une hypothèque inversée ou une marge de crédit hypothécaire, il peut être coûteux de se faire imposer par un tiers le moment de la vente de sa propriété.

« Je pense que le risque de pression de vente éventuelle est considérable », prévient Daniel Laverdière.

L'ÉDIFICE DE VOTRE EMPRUNT : FAITES UN PLAN !

Vous songez à emprunter sur la valeur nette de votre maison pour adoucir votre retraite ? Voici un plan de réflexion pour construire un projet qui résistera aux bourrasques imprévues.

1 - ÉNONCEZ CLAIREMENT VOS BESOINS

Pourquoi songez-vous à une hypothèque inversée ? « C'est assurément un signal qu'une réflexion s'impose sur nos finances », observe Daniel Laverdière, directeur principal, Centre d'expertise de Banque Nationale Gestion privée 1859. « Il ne faut pas appliquer aveuglément la solution CHIP. Un recul pour examiner l'ensemble du portrait devrait s'imposer. »

Si vous envisagez cette avenue parce que vous croyez que demeurer dans votre maison est plus rentable que louer un appartement, vous faites probablement fausse route. Mais si vous désirez vraiment demeurer dans votre demeure, il s'agit en effet d'une des solutions.

2 - ÉTABLISSEZ VOTRE SCÉNARIO

Faites-vous un plan. Combien de temps voulez-vous demeurer dans votre maison ? Cinq ans ? Dix ans ? Jusqu'à votre décès ? Comment allez-vous utiliser cet argent ? Voulez-vous encaisser une grosse somme au départ ou répartir les retraits ?

« Quand on parle de ça avec les clients, l'autre option est de vérifier s'ils ont d'autres actifs que la maison, soulève Denis Doucet, directeur de l'Académie Multi-Prêts. Est-ce qu'il y a des ventes d'actifs possibles qui leur permettraient d'aller chercher des liquidités au lieu de faire appel à une hypothèque inversée ? »

Ces actifs suffiraient peut-être à faire les paiements mensuels d'intérêts sur une marge de crédit hypothécaire.

3 - COMPAREZ LES SOLUTIONS

Pour profiter du capital immobilisé dans votre propriété sans déménager, l'hypothèque inversée et la marge de crédit hypothécaire sont les solutions les plus souples.

Selon la durée prévue, bâtissez vos scénarios autour de ces deux hypothèses et faites-les chiffrer.

Les intérêts de la marge de crédit sont moins élevés qu'avec une hypothèque inversée, mais les risques de hausse doivent être gérés avec soin.

4 - MÉNAGEZ-VOUS UNE MARGE DE MANOEUVRE

Avec une marge de crédit, vous devrez faire les paiements d'intérêts chaque mois. Comptez-vous faire ces paiements en manoeuvrant pour les tirer indirectement sur la marge ? Vous devrez alors vous assurer d'y conserver suffisamment d'espace pour que les intérêts - composés ! - puissent s'y accumuler.

La marge de crédit n'est offerte qu'avec des taux variables. En cas de hausses importantes ou successives, les paiements d'intérêts pourraient vous projeter plus vite que prévu aux limites de votre marge. Serez-vous alors en mesure de faire les paiements mensuels d'intérêts avec vos revenus courants ou seriez-vous forcé de vendre votre maison plus tôt que prévu ?

5 - PROJETEZ-VOUS À LA FIN

Si vous voulez mourir dans votre maison et que vous ne vous préoccupez pas de laisser un héritage à vos héritiers, l'hypothèque inversée vous assure de demeurer dans votre maison (dans la mesure où vous l'entretenez, notamment).

Attention, toutefois : si votre objectif est d'accroître vos revenus mensuels avec des retraits réguliers, il faut savoir que vous atteindrez un jour la limite qui vous a été accordée. Que se passera-t-il ensuite ? Pourrez-vous vivre avec un budget redevenu plus maigre ?

6 - PRÉVOYEZ LES DIFFICULTÉS

Si vous optez pour l'hypothèque inversée, serez-vous en mesure de faire face à des réparations imprévues, qu'on vous imposerait en vertu de vos obligations d'entretien ?

Daniel Laverdière recommande de conserver dans la marge ou l'hypothèque inversée un espace pour les plus importantes dépenses d'entretien, prévisibles ou inattendues.




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