Un condo en parts inégales

« On avait signé un contrat pour acheter un... (PHOTO MARCO CAMPANOZZI, LA PRESSE)

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« On avait signé un contrat pour acheter un condo. On s'était engagés. Mais dans le contrat du condo, il était indiqué qu'on pouvait changer un des noms. Je pense qu'il n'y aurait pas de problème à ce que j'achète avec mon futur conjoint. »

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Marc Tison
La Presse

« Dans quelques mois, mon nouveau conjoint et moi prendrons possession d'un condo neuf d'une valeur d'environ 800 000 $ », raconte Diane.

L'histoire n'est pas simple. Le projet d'achat s'était en fait amorcé avec son conjoint précédent.

« On avait signé un contrat pour acheter un condo. On s'était engagés. Mais dans le contrat du condo, il était indiqué qu'on pouvait changer un des noms. Je pense qu'il n'y aurait pas de problème à ce que j'achète avec mon futur conjoint. »

Son ami ne disposant pas des liquidités nécessaires, Diane verserait en mise de fonds la moitié de la valeur de la propriété, soit 400 000 $, dont 300 000 $ proviendraient de la vente de la résidence familiale actuelle. Il s'agit d'« une somme très importante dans mon cas », confie-t-elle.

L'emprunt hypothécaire s'élèverait donc à 400 000 $.

« L'hypothèque requise sera principalement assumée par lui - ses revenus de travailleur autonome sont plus élevés que les miens. J'y participerai à hauteur approximative de 25 %, pour un total de possession de 63 % dans mon cas. Est-ce que mon calcul est exact ? »

Ils prévoient acquitter les impôts fonciers au prorata de leur part de la propriété, mais veulent partager les charges de copropriété en parts égales.

« Est-ce équitable ? », demande-t-elle.

PRÉVENIR LES ENNUIS

Diane ne veut pas s'engager dans cette aventure sans précaution. 

« Comment puis-je faire pour protéger ma mise de fonds dans ma situation ? Est-ce qu'un acte notarié est suffisant pour que je récupère mon investissement dans le cas de séparation ou, pire, de son décès ? Si oui, quel type de document devrais-je exiger ? Quels sont les éléments importants à y inscrire ? » - Diane

Un autre écueil se dresse : « Mon nouveau conjoint n'est pas divorcé et a des enfants d'âge adulte. »

L'homme et sa première femme sont de nationalité française, s'étaient mariés en France et avaient ensuite émigré au Canada.

Ils n'habitent plus ensemble depuis quelques mois. « Ils ne sont pas encore officiellement séparés non plus. »

Diane n'a pas d'enfant elle-même.

« Est-ce que le fait qu'il soit toujours marié, avec un contrat de mariage établi en France, risque de faire en sorte que la moitié du condo revienne à son ex en cas de décès, et ce, malgré un contrat notarié ici ? »

Diane veut aborder sa nouvelle vie sans crainte ni arrière-pensée. « J'aimerais n'avoir à me préoccuper que des questions de coeur. »

PORTRAIT

DIANE, 49 ans

Revenus annuels : 94 000 $

REER : 175 000 $

Régime de retraite d'employeur : 147 000 $

Épargne non enregistrée : 64 000 $

CELI : 40 000 $

Part de la résidence familiale actuelle : 300 000 $

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Danielle Beausoleil, notaire, PFD Notaires.

TRAIN DE VIE BARDÉ DE PRÉCAUTIONS

Diane marche sur des oeufs, lesquels sont tous dans le même panier.

C'est en quelque sorte le constat de la notaire Danielle Beausoleil, de l'étude PFD Notaires.

Prudence, donc, prudence.

Diane doit d'abord comprendre que sa responsabilité est engagée pour l'ensemble de l'emprunt hypothécaire, et non seulement pour sa propre part.

« Vis-à-vis du prêteur hypothécaire, chacun des copropriétaires est considéré comme responsable du remboursement intégral de la dette », indique Me Beausoleil.

Si son nouveau conjoint ne verse pas sa part de la mensualité, l'institution financière se tournera vers Diane pour obtenir paiement.

PRÉCAUTIONS HYPOTHÉCAIRES

« Afin d'être bien protégée, Diane devrait exiger que le titre d'acquisition stipule qu'elle sera propriétaire dans la proportion de 63 % et son conjoint de 37 % en insistant sur le montant de son apport », recommande notre notaire.

Protection supplémentaire, elle pourrait demander que son conjoint signe en sa faveur une hypothèque qui permettra à Diane de reprendre la part de la propriété de son conjoint si elle devait prendre en charge l'hypothèque à sa place.

« Comme si on la plaçait dans les chaussures de la banque », résume MeBeausoleil.

Ce document est signé devant notaire.

GESTION DE COUPLE

Me Beausoleil recommande la signature d'une convention d'indivision. Au début d'une vie en commun, c'est aussi peu romantique que l'achat d'un ensemble de couteaux de cuisine, mais mieux vaut prévenir avant qu'ils volent bas.

Cet acte peut être signé devant notaire ou encore « sous seing privé », comme le veut l'élégante, mais équivoque formule consacrée - c'est-à-dire entre particuliers.

« Dans ce document, on confirmera l'apport et la participation de chacun à la dette et aux dépenses ordinaires de logement : chauffage, électricité, internet, services publics, assurances, etc. » - Danielle Beausoleil, notaire de l'étude PFD Notaires

Comment partager ces responsabilités ? Notre notaire propose une règle.

« Chacun devrait participer aux dépenses ordinaires de logement au prorata de ses capacités alors que les dépenses reliées à la propriété [impôts fonciers, charges de copropriété, rénovations...] devraient être payées selon le pourcentage du droit de propriété. »

Et s'il y avait rupture ? Pour garantir que Diane puisse racheter la part de son futur ex-conjoint, la convention indivise devrait établir un droit de préemption (un droit de préférence) en sa faveur.

TOUJOURS MARIÉ

Le nouveau conjoint de Diane est toujours marié - ce qui peut se corriger - et a des enfants - rien à faire de ce côté.

Dans les deux cas, des risques se posent pour Diane.

Il est possible qu'elle ne soit pas la légataire de son nouveau conjoint pour sa part de la propriété : peut-être lègue-t-il toutes ses possessions à ses enfants ?

« Il faut donc que Diane puisse acquérir de la succession les droits, titres et intérêts qu'il détiendra. »

Comment ?

En ajoutant dans la convention d'indivision une « option d'achat » en cas de mort d'un des conjoints.

Cette clause accordera au conjoint survivant « une prérogative de décider, dans un laps de temps déterminé, s'il veut se porter acquéreur, indépendamment des intentions des héritiers ».

Le prix de rachat peut être précisé ou laissé à déterminer dans l'avenir selon une règle convenue.

LE RÉGIME FRANÇAIS

Cette convention aura préséance sur le testament. Fort bien. Mais qu'arriverait-il si le nouveau conjoint de Diane avait distraitement négligé de divorcer de son épouse légitime ?

On ne connaît pas la teneur du contrat de mariage qui les lie, las !

« En Europe, la plupart du temps, c'est une communauté réduite aux acquêts, explique notre conseillère. Donc tout ce qui a été acquis durant le mariage devient partageable. »

Ennuyeux.

Comment prévenir ce petit désagrément ?

« Il faut soit changer le régime matrimonial, ce qui n'est pas évident, soit obtenir le jugement de divorce et faire trancher par le tribunal que la première conjointe n'a aucun droit. » - Danielle Beausoleil, notaire de l'étude PFD Notaires

ACHETER SEULE ?

Mieux vaut donc attendre que le divorce soit prononcé avant de faire l'acquisition commune, mais peut-être Diane ne voudra-t-elle pas attendre aussi longtemps ?

Dans ce cas, deux avenues s'offrent. Elle pourrait faire l'acquisition seule et rétablir le titre de propriété lorsque son conjoint aura obtenu son jugement de séparation ou de divorce.

Ici encore, les modalités seraient réglées dans la convention d'indivision. Monsieur verserait par exemple directement à Diane sa part de la mensualité hypothécaire. « C'est légal, mais ça prend des documents supplémentaires, comme une reconnaissance de dette. »

SOLUTION IDÉALE

L'autre solution consiste à placer la propriété sous fiducie, dont les deux conjoints seraient bénéficiaires dans les proportions qu'ils établiraient. « Ça nécessite l'intervention d'un tiers neutre et impartial », précise Me Beausoleil.

Les droits des deux conjoints sont ainsi protégés, et puisque la propriété n'appartient pas au couple, mais à la fiducie, elle se trouve exclue du régime matrimonial.

Me Beausoleil estime le coût de la mise en place à environ 2500 $, contre approximativement 1000 $ pour une convention indivise.

La notaire privilégie la solution de la fiducie, plus sûre. « Comme bénéficiaires, ils auront des droits acquis à recevoir. Alors que si une convention ne fonctionne pas, on se retrouve devant les tribunaux pour la faire valoir. »

Ainsi, comme elle le souhaite, Diane n'aura plus à se préoccuper que des questions de coeur. Mais ce n'est plus du ressort de cette rubrique.




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