La crise sanitaire actuelle confronte les gestionnaires de copropriétés à des défis inédits, les contacts entre résidants d’un immeuble densément peuplé étant inévitables. Des initiatives ont été prises d’urgence pour gérer la situation, mais entraîneront des impacts organisationnels et financiers.

Sylvain Sarrazin Sylvain Sarrazin
La Presse

Qui a tourné cette poignée ? Qui a poussé le bouton de l’ascenseur ? La personne avant moi s’était-elle lavé les mains ? Impossible de répondre à ces questions pour tout copropriétaire ayant élu domicile dans une tour du centre-ville. Les gestionnaires de ces immeubles ayant conscience que les aires communes et les zones de passage peuvent potentiellement devenir des secteurs de contamination de la COVID-19, ils ont rapidement mis en place une batterie de mesures pour juguler les risques.

Certains n’ont pas attendu l’interdiction gouvernementale relative aux lieux de rassemblement pour apposer un cadenas sur les parties communes des copropriétés, quitte à faire grogner des copropriétaires qui s’estiment privés de leur droit de jouissance d’un lieu privé. « Par mesure de précaution, nous avons fait fermer, depuis vendredi, tous les gyms, salles communautaires, salles de réception, piscines, etc. », annonce Éric Pierre, président de Gestion ImmoPlex, qui gère plus de 50 immeubles à Montréal et dans ses alentours.

C’est aussi le branle-bas de combat pour installer des distributeurs de désinfectant hydroalcoolique dans les couloirs, malgré la pénurie du produit, et mobiliser les agents d’entretien, à qui on a exigé des passages plus fréquents et un nettoyage intensifié.

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Éric Pierre, président de Gestion ImmoPlex

Il y a eu une sorte de course contre la montre pour trouver des produits, mais on a été proactifs et on a obtenu du Purell très tôt de nos fournisseurs.

Éric Pierre, président de Gestion ImmoPlex

Dans les résidences gérées par Sequoia Gestion Immobilière, l’utilisation des ascenseurs a même été encadrée. « On a demandé à tous ceux qui sont aux étages les plus bas de ne plus utiliser l’ascenseur, si leur état physique le permet. Pour les autres, on leur demande de ne pas y monter à plus de deux ou trois personnes », rapporte Michael Chetboun, président de la société qui gère plus de 120 immeubles à Montréal, dans sa banlieue et à Québec.

Des questions sans réponses

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Qui a tourné cette poignée ? Qui a poussé le bouton de l’ascenseur ? La personne avant moi s’était-elle lavé les mains ? Impossible de répondre à ces questions pour tout copropriétaire ayant élu domicile dans une tour du centre-ville.

Pour l’avocat spécialisé en droit de la copropriété Bruno Bourdelin, nous faisons face à une situation exceptionnelle qui pose beaucoup de questions encore sans réponses. « Mon sentiment, c’est que c’est ce qu’il faut faire en ce moment. Ce sont des gestes qui font preuve d’une proactivité, même si certains gestionnaires ont agi alors que l’état d’urgence n’avait pas encore été décrété », suppute-t-il.

Notons que le Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec a recommandé, tôt cette semaine, de respecter la demande de fermetures de piscines et spas privés.

M. Bourdelin souligne d’autres questions émanant de la crise : que faire si un copropriétaire est en isolement volontaire ? Des services supplémentaires doivent-ils être rendus par les gestionnaires à des résidants vulnérables ou en perte d’autonomie ?

Il est possible que gestionnaires et syndicats se voient éventuellement confrontés à la nécessité d’aller encore plus loin pour décourager les personnes à risque de sortir de chez elle.

Bruno Bourdelin, avocat spécialisé en droit de la copropriété

Les assemblées reportées

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« Par mesure de précaution, nous avons fait fermer, depuis vendredi, tous les gyms, salles communautaires, salles de réception, piscines, etc. », annonce Éric Pierre, président de Gestion ImmoPlex, qui gère plus de 50 immeubles à Montréal et dans ses alentours.

Le nerf de la guerre passe aussi par la communication. De nombreux gestionnaires ont fait parvenir des mémos aux résidants, avec des directives à suivre pour prévenir l’éventuelle propagation du virus, mais aussi pour leur indiquer que les assemblées générales sont reportées. « La plupart des syndicats de copropriété ont terminé leur année financière le 31 décembre, et les assemblées où sont présentés les nouveaux budgets doivent être faites dans les 90 jours, soit fin mars. Nous allons les reporter pour 30 jours, puis nous réévaluerons selon l’état de la situation », explique Laurie Murphy, présidente de Gestion Griffin, qui s’occupe de nombreux logements de 100 unités et plus. Idem chez Sequoia.

On a beaucoup de gens âgés, certains ont pu aller à l’étranger et revenir, on n’a pas de contrôle là-dessus. Les administrateurs et copropriétaires ont très bien compris la situation.

Michael Chetboun, président de Sequoia Gestion Immobilière

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Michael Chetboun, président de Sequoia Gestion Immobilière

Ces reports et l’incertitude quant à la durée de la crise jettent un flou juridique sur cette gestion, car on continue de fonctionner sur les budgets antérieurs. Si des augmentations de frais de copropriété doivent être adoptées pour faire face aux dépenses additionnelles, la consultation de l’assemblée est requise… mais ne peut se tenir. « C’est un peu l’œuf et la poule, c’est une situation problématique. Il va falloir trouver une solution, que nous n’avons pas pour l’instant », remarque Me Bourdelin, notant au passage que la tenue des assemblées est permise par vidéoconférence en Ontario.

Des coûts après coup

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Inévitablement, toutes ces initiatives d’urgence entraînent des coûts imprévus, que ce soit pour les produits et services ou pour les convocations annulées, des salles étant souvent louées pour les assemblées. Surtout, des travaux de rénovation prévus devront être reportés. « Des entrepreneurs devaient venir faire des travaux, comme des réfections de façade, qu’on va être obligés de décaler. On verra comment on peut s’entendre avec eux, parce qu’on craint d’avoir des surcoûts », redoute le président de Sequoia, qui anticipe également des recours de certains copropriétaires.

« On risque d’avoir des poursuites, c’est la grande réalité. Par exemple, de la part de copropriétaires qui diraient que le concierge n’a pas fait son travail ou que le gestionnaire n’a pas agi avec diligence », dit-il, même s’il affirme être agréablement surpris de la réaction générale des résidants. « On va avoir des coûts, c’est sûr », prévoit-il. En effet, des copropriétaires qui ont contacté La Presse s’estiment aussi lésés par les fermetures préventives des salles communes privées.

Selon l’avocat Bruno Bourdelin, « on ne peut pas empêcher quelqu’un de poursuivre. Mais on ne saura qu’un an ou un an et demi plus tard si la personne avait raison ou pas », conclut-il.