Fonds immobilier Pro Un rendement de près de 10 % sur ce titre québécois

Le fonds québécois de placement immobilier (FPI) PRO, ayant une capitalisation boursière inférieure à 300 millions, livre un rendement courant des distributions de près de 10 % en raison du cours déprimé de la part.

Coté à la Bourse de Toronto, le FPI PRO distribue 0,0375 $ par part tous les mois à ses détenteurs de parts. À ce niveau de distribution, le rendement courant s’élève à 9,5 % (0,45 $ pour une part à un prix de 4,74 $) en raison de l’escompte sur la valeur de la part qui se vend à 57 % de valeur actuelle nette (8,31 $ par part).

Le FPI PRO (PRV.UN, 4,74 $) a été fondé à Montréal il y a 10 ans en 2013 par James Beckerleg (ex-Canmarc) et Gordon Lawlor. Parti de deux immeubles, le FPI compte 126 propriétés au Canada d’une valeur de 1 milliard dix ans plus tard.

Propriétaire-gestionnaire, Pro était à la base un FPI diversifié dans différentes catégories d’actifs. Au fil des ans, il s’est concentré sur la catégorie industrielle, parmi les plus populaires auprès des investisseurs en raison du potentiel de croissance organique vigoureuse. En 2023, 80 % de la superficie locative est ainsi concentrée dans le secteur industriel.

« Nos immeubles sont surtout situés dans les marchés secondaires comme Lévis et Drummondville. On cherche à augmenter notre présence dans la région de Québec », a dit sa cheffe des finances, Alison Schafer. La Presse a rencontré la CPA en novembre au siège social de FPI PRO, rue Mansfield, au centre-ville de Montréal. Elle fait partie d’une équipe de direction qui compte 40 % de femmes, une rareté dans l’immobilier commercial.

Le FPI PRO détient une masse critique de propriétés industrielles dans la ville portuaire d’Halifax. La moitié de son actif est située dans les Maritimes, en fait, et un peu plus de 9 % au Québec.

Doubler de taille d’ici cinq ans

« Nous visons un actif de 2 milliards d’ici trois à cinq ans pour arriver à une capitalisation boursière de 1 milliard, un seuil qui attire l’attention des investisseurs institutionnels et qui mène vers l’inclusion de la fiducie à un indice boursier », explique M^me Schafer.

Un autre objectif est de tirer 90 % de ses revenus de l’industriel, comparativement à 72 % actuellement, et d’abaisser le ratio d’endettement du fonds de 50 % à 45 %.

Doubler de taille sera tout un défi si les taux hypothécaires restent élevés comme le prévoient les économistes du Mouvement Desjardins. « Il faut que le marché soit propice à la levée de capitaux, convient la dirigeante. Ce qui n’est pas le cas depuis deux ans. »

Il a ainsi fallu beaucoup de créativité à FPI PRO pour générer de la croissance dernièrement. Par exemple, en 2022, FPI PRO a échangé ses participations dans un portefeuille de 21 propriétés avec Crestpoint, de Toronto, pour des participations équivalentes dans un bloc de 21 autres propriétés, tout en conservant la gestion des 42 propriétés.

Cette année, au lieu de procéder à des acquisitions, le fonds s’est contenté de vendre cinq propriétés, des propriétés de commerce de détail et des bureaux, pour se recentrer vers l’industriel.

À défaut de multiplier les acquisitions, FPI PRO profite de revenus de loyer à la hausse dans l’industriel au renouvellement des baux. M^me Schafer estime à 43 % l’écart entre les loyers courants et le niveau du loyer marchand, qui a explosé depuis trois ans.

« Nos baux que nous signons ces jours-ci prévoient une indexation annuelle automatique de 3 % pour une durée de trois à cinq ans », précise-t-elle. Le taux d’occupation est rendu à 98,2 %. Les revenus de loyer réduits des dépenses d’exploitation et d’intérêt servent à verser des distributions tous les mois aux détenteurs de parts du fonds.

Des risques

En revanche, le FPI devra faire face à une augmentation de ses frais de financement au fur et à mesure que ses prêts hypothécaires viendront à échéance dans les années à venir. À court terme, toutefois, l’effet est mitigé.

« Pour 2023 et 2024, on a seulement 10 % de la valeur de nos prêts qui viennent à échéance », indique la responsable des finances du FPI. Le taux d’intérêt moyen est de 3,75 % et l’échéance moyenne des emprunts est de 5,4 ans. À revenus constants, des frais d’intérêts plus élevés viennent diminuer le revenu distribuable aux détenteurs de parts.

Le ratio de distribution frôle les 95 % après neuf mois en 2023, ce qui est élevé et qui est de nature à jeter un doute sur le caractère soutenable des distributions. On ne s’attend pas à une augmentation de la distribution à brève échéance.

« Le ratio de distribution a augmenté en 2023 à la suite d’une vacance dans un immeuble de 102 000 pieds carrés à Saint-Laurent, avance M^me Schafer. Les nouveaux locataires sont entrés en octobre, ce qui devrait permettre au ratio de redescendre légèrement. »

Il ne faut jamais perdre de vue que les distributions ne sont pas garanties. En 2020, FPI PRO distribuait 0,63 $ par an, montant qui a depuis descendu à 0,45 $ par part pendant la pandémie.