La vis plus serrée pour l'entretien des copropriétés

L'ingénieur Claude Guertin, dans la grue mobile, s'apprête... (PHOTO MARTIN CHAMBERLAND, LA PRESSE)

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L'ingénieur Claude Guertin, dans la grue mobile, s'apprête à faire l'inspection d'une des façades d'un immeuble de la rue Sherbrooke Est, à Montréal. « Les gestionnaires prennent leurs responsabilités avec diligence », dit-il.

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La loi découlant du projet de loi 122 rend obligatoire l'inspection périodique des façades et stationnements étagés de certains édifices. Votre immeuble de condos est-il concerné ? Voici comment les copropriétés de plus de cinq étages doivent se soumettre aux exigences de la loi.

À Montréal, une tour de 18 étages totalisant 150 condos, bâtie en 1982, a besoin de travaux s'élevant à 3,3 millions pour réparer sa façade, à cause d'une erreur de conception et d'un manque d'entretien.

Il s'agit d'une exception, rassure Jan Towarnicki, président du Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec (RGCQ). Mais l'entrée en vigueur de la loi découlant du projet de loi 122, le 18 mars 2013, rendant obligatoire l'inspection périodique des façades d'immeubles de cinq étages et plus et des stationnements étagés, force désormais les copropriétaires à faire de la prévention, constate-t-il.

« Dans la majorité des cas, l'inspection révèle que des petites réparations sont nécessaires afin de prévenir une détérioration future », précise-t-il.

La loi est destinée à éviter que des accidents meurtriers ne se produisent. Comme celui qui a coûté la vie à une jeune Montréalaise, attablée sur une terrasse du centre-ville avec son mari, en juillet 2009. Un panneau de béton s'est alors détaché du 18e étage, la frappant de plein fouet. La loi veut aussi prévenir l'affaissement de stationnements souterrains, comme cela s'est malheureusement produit dans l'arrondissement de Saint-Laurent, en 2008, tuant un homme au volant de sa voiture.

Résultat : les propriétaires d'édifices de cinq étages et plus doivent se doter d'un programme d'entretien préventif. Ils sont tenus d'embaucher des experts pour réaliser les inspections et doivent tenir un registre. Les propriétaires doivent obtenir un rapport de vérification des façades au plus tard 10 ans après le début de la construction de leur immeuble. Pour les immeubles plus âgés, des dates limites ont été fixées pour produire un rapport. Un rapport de vérification des façades devra par la suite être réalisé tous les cinq ans.

« Une première vague d'inspections a été effectuée pour les immeubles de plus de 45 ans, dont le rapport devait être produit avant le 18 mars 2015, indique Claude Guertin, directeur général de la firme ProspecPlus Génie Conseil. La deuxième vague d'immeubles, de plus de 25 ans mais de moins de 45 ans, doit produire un rapport avant le 18 mars 2016. Ce sera au tour, l'année suivante, des édifices de plus de 15 ans mais de moins de 25 ans. »

« Le processus a été lent à démarrer. On a fait au cours de l'été des inspections d'immeubles de 45 ans et plus. Plusieurs gestionnaires d'immeubles en copropriété pensaient que la loi ne s'appliquait pas à eux. »

L'inspection des façades n'est pas que visuelle. « Des percées exploratoires permettent de voir s'il y a des signes de déformation, précise-t-il. Dans les stationnements de plus d'un étage, on recherche des signes de détérioration du béton et de corrosion des armatures. »

Un rapport efficace permet aux copropriétaires de comprendre ce qui se passe, souligne M. Towarnicki, qui est aussi directeur général d'AutoGestion Verrières (phases I à V), à L'Île-des-Soeurs.

« Outre la description des travaux correctifs à faire et l'échéancier recommandé, le rapport devrait contenir une analyse des coûts, conseille-t-il. Les copropriétaires peuvent voir si les travaux préconisés sont prévus dans le carnet d'entretien du fonds de prévoyance. Une fois que c'est fait, c'est un plus. »

Déductions d'impôt demandées

Sans remettre en question le bien-fondé de la loi, l'Association des syndicats de copropriété du Québec ne croit pas que les copropriétés divises résidentielles soient visées. Les règles s'appliquent aux édifices publics (hôpitaux, écoles, etc.) et aux immeubles destinés au public (hôtels, immeubles de bureaux, résidences pour personnes âgées, etc.), estime Michel G. Charlebois, président et directeur général de l'association, qui regroupe environ 3000 syndicats de copropriété.

« Les copropriétés divises résidentielles sont des édifices privés, dit-il. Il y a une faille dans la loi. Si le gouvernement veut qu'on embarque, qu'il nous donne des crédits d'impôt. Ceux dont le condo est la résidence principale paient les dépenses additionnelles engendrées par la loi avec de l'argent déjà taxé, sans pouvoir les déduire, tandis que ceux qui louent leur condo peuvent le faire. Il y a une injustice fiscale. »

L'association conseille quand même à ses membres de continuer de faire inspecter l'enveloppe de leur bâtiment et la structure de leur stationnement souterrain en respectant les règles de la Régie du bâtiment. La loi découlant du projet de loi 122 sera au coeur de son 25e colloque, qui se tient aujourd'hui à Longueuil sur le thème : « La conservation de l'immeuble dans le temps et au quotidien ».

Selon la Régie du bâtiment du Québec, tous les immeubles de cinq étages et plus et les stationnements étagés sont visés par la loi, qu'ils soient détenus par un seul propriétaire ou en copropriété, indique son porte-parole, Sylvain Lamothe.

Pour des fonds de prévoyance mieux garnis

La course aux charges de copropriété les plus basses pourrait par ailleurs tirer à sa fin. Au début du mois, trois organisations ont demandé ensemble que les fonds de prévoyance fassent l'objet d'une nouvelle réglementation afin que les copropriétés puissent mieux faire face à des dépenses importantes.

Le Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec (RGCQ), l'Association des professionnels de la construction et de l'habitation du Québec (APCHQ) et la Fédération des chambres immobilières du Québec (FCIQ) estiment que les copropriétaires doivent être mieux outillés pour s'acquitter de leurs obligations liées à l'entretien et à la réparation de leur bâtiment.

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