Le chalet familial, source de journées de plaisir et de souvenirs heureux, peut devenir un joli casse-tête au moment de sa vente, même après le décès des propriétaires, à cause du gain en capital dans la mire des limiers du fisc.

«Même dans le cas du décès du propriétaire qui voulait léguer la propriété à ses enfants, le liquidateur devra verser l'impôt sur le gain de capital lors de la production de la dernière déclaration de revenus», explique Josée Maure, directrice générale planification fiscale et successorale aux services financiers du Groupe Investors.

Si la personne possède un chalet et une maison, au moment du décès, le chalet peut être cédé aux enfants, mais le liquidateur devra appliquer l'exemption en gain de capital sur l'une des propriétés considérées comme résidence principale. «Il faudra que le liquidateur fasse le choix d'exonérer l'un des deux immeubles, explique Mme Maure. Si le chalet payé 50 000 $ vaut maintenant 250 000 $, il y a un gain en capital de 200 000 $ qui sera imposé à 50 %. Donc, on ajoutera 100 000 $ aux revenus dans la déclaration de revenus et l'impôt sera en fonction de votre taux d'imposition.»

Si la personne choisit de vendre le chalet de son vivant, on devra se poser les mêmes questions quant au gain en capital: exempter le chalet ou la maison.

«Il faut faire des calculs selon une formule, ajoute Mme Maure, mais il faut retenir que le choix peut être fait selon la progression de la valeur. Par exemple, si la valeur du chalet a grimpé de façon importante sur une courte période, la moyenne de prise de valeur annuelle peut être plus importante que celle de la maison que la personne habite depuis longtemps. Il peut être avantageux d'appliquer l'exemption sur le chalet si vous continuez d'habiter la maison ou le condo pour quelques années encore.»

Cependant, lors de la vente de la propriété, il y aura cette fois à payer de l'impôt sur le gain de capital sur la maison ou le condo. Mais toutes les années pendant lesquelles le chalet a été considéré comme résidence principale ne peuvent pas être incluses dans la formule pour l'exemption en gain de capital. Par exemple, le chalet a été vendu après 10 ans de possession, mais la personne possède la maison depuis 30 ans : l'exemption s'appliquera sur 20 ans et non 30.

Chose certaine, en possédant deux propriétés, un jour ou l'autre il y a des impôts à payer sur l'un des deux immeubles. Mieux vaut demander conseil auprès d'un fiscaliste, d'un comptable ou d'un autre spécialiste, car même en possédant une seule propriété, il faudra remplir les formulaires pour l'exemption sur le gain en capital.

Et il faut savoir que même si le marché de l'immobilier s'effondrait, le propriétaire ne peut pas utiliser la perte fiscale pour ne pas payer d'impôt puisqu'il s'agit d'un bien à usage personnel.

Dans le cas du transfert du chalet à plusieurs membres d'une même famille, il peut y avoir des difficultés pour savoir qui l'utilisera et quand, comment seront divisées les dépenses. Il se peut aussi qu'un seul des enfants soit intéressé par le chalet. Les parents peuvent égaliser l'héritage par d'autres éléments d'actif ou les assurances vie. Cependant, Mme Maure souligne que la meilleure manière d'éviter les maux de tête consiste à discuter en famille de ces questions avant la mort des propriétaires qui souhaitent léguer un immeuble comme le chalet.

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