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Les prix valsent au rythme des cycles résidentiels

La démographie est un joueur important dans la hausse du prix des propriétés. (Photo Martin Chamberland, archives La Presse)

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Photo Martin Chamberland, archives La Presse

Gilles Angers
Le Soleil

La démographie est un joueur important dans la hausse du prix des propriétés. Mais ce sont l'augmentation des revenus des particuliers et les taux d'intérêt abordables qui sont «le porteur de ballon».

 Comme, de façon cyclique, la récession succède à la prospérité et la prospérité à la récession, puis comme les taux d'intérêt hypothécaires suivent les humeurs de l'économie, bien malin qui pourrait dire jusqu'à quel point les prix des propriétés monteront au cours des 20 prochaines années, d'après Hélène Dauphinais, économiste et analyste de marché à la SCHL.

 Mais il est clair que, lorsque l'économie marche bien dans une région donnée, il y a hausse de la richesse et attraction de gens d'ailleurs. «Ce qui provoque une élévation de la demande de logements et de leurs prix», dit Mme Dauphinais.

 Depuis 10 ans, dans les grandes régions métropolitaines du Québec, l'économie est énergique. Encore qu'elle commence à montrer des signes de lassitude, du fait, entre autres, du redressement de la valeur du dollar.

 Aggravé par le déclin du groupe des 25 à 54 ans amorcé à la fin des années 80, l'économie en a arraché depuis le début jusqu'au milieu de la dernière décennie. Le revenu réel disponible (après inflation) des Canadiens montait d'à peine 1,4 % en 1990 alors que le taux d'intérêt hypothécaire moyen sur cinq ans était de 13,35 % (13,38 % sur trois ans, 13,40 % sur un an).

 L'année suivante, revirement de situation. Cette fois, le revenu réel fléchit de 1,6 % alors que le taux (11,13 %) commence à jeter du leste.

 En 1995, le revenu réel s'apprécie 2,2 %. En 1996, augmentation «0» ; taux d'intérêt, 7,93 %. Puis 1997 marque le départ de l'enrichissement (1,8 %). En 2000, le revenu réel gagné est de 4,7 %, accompagné d'un frémissement du taux (8,35 %) qui devait tendre ensuite vers les 6 %.

 Au Québec, de 2001 à 2003 il y a création de 218 800 emplois. Dans la région administrative de Québec, seulement 34 100 durant la même période. Le bâtiment va comme va l'économie.

 En 2003 et 2004, le prix des maisons croît de 16 % et de 12 % respectivement dans la province. En 2005, de 6 %.

 En décembre 2003, la SCHL rappelle toutefois que les prix, en dollars courants, n'induisent pas un enrichissement par rapport à 1990. Ils viennent seulement «rattraper» l'inflation, précise-t-elle.

 Baisse des taux

 «Mais quand les hausses de prix se sont mis à ralentir durant les années 90, les taux sont devenus progressivement abordables», constate Mme Dauphinais.

 Le prix moyen d'une maison au Québec, en 1993, est de 102 450 $. Il se replie à 102 180 $ en 1994 puis à 98 685 $ l'année d'après. Ça va mal. Le taux sur cinq ans, lui, passe de 9,16 % en 1995 à 7,93 % en 1996. C'est le baume sur la plaie.

 Durant ces années de vaches maigres, de nombreuses gens se sont retenues, poursuit l'analyste. Mais voyant s'accroître un peu leurs revenus, constatant du coup «l'abordabilité» des maisons et des taux d'intérêt, «elles se rendent compte qu'elles peuvent avoir, elles aussi, leur maison». D'où la détente d'un marché, jusque là atterré et refoulé.

 Impact important

 De leur côté, Mario Fortin et André Leclerc, tous deux professeurs en économie - l'un à l'Université de Sherbrooke, l'autre à l'Université de Moncton - soutiennent, en 2002, que la croissance de la population des 24 à 54 ans exerce un impact significatif sur le prix des logements.

 Ainsi, ils sont persuadés que le recul des prix et des mises en chantier durant les années 90 étaient liés à la décroissance des 24 à 54 ans, les baby-boomers quittant les rangs.

 Mais les boomers, en grand nombre, avaient fait la pluie et le beau temps sur le marché immobilier durant 20 ans, soit de 1973 à 1974. Leur force démographique a été telle que les prix ont monté, en valeur réelle, de 10 % annuellement en moyenne. Cela, dans l'ensemble du pays.

 Par ailleurs, les deux économistes postulent que les facteurs économiques, et en particulier la croissance du revenu réel par habitant et le taux d'intérêt nominal (sur les prêts hypothécaires sur cinq ans), jouent un rôle aussi important que la démographie sur les prix.

 Ils se sont aperçus, par exemple, qu'à la faveur d'un bas taux (7 %) en 1964, le prix des propriétés a crû de 16,6 % pour s'établir à 60 128 $.

 En revanche, de 1976 jusqu'en 1990, le taux gravitait autour de 12 %. L'impact a été négatif. De 1982 à 1985, le prix des propriétés a décru, en moyenne, de 33,7 %.

 Enfin, les deux experts en économie de l'habitation pensent que seule une hausse significative du taux d'intérêt, combinée à une croissance économique anémique, pourrait provoquer une baisse importante du prix réel des logements, d'ici 2017 tout au moins.

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Sources:

 -L'Observateur du logement au Canada, 2003, SCHL

 -«Déterminants du prix réel des logements au Canada», Mario Fortin et André Leclerc, L'Actualité économique, volume 78, numéro 3, septembre 2002.

 




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