La famille s'agrandit, le condo est devenu trop petit. Est-il plus avantageux de le vendre pour faciliter l'achat d'une prochaine propriété, ou de le louer pour le conserver comme investissement immobilier?

Publié le 27 sept. 2018
André Dumont LA PRESSE

Penny Rampado possédait son condo sur Le Plateau-Mont-Royal depuis neuf ans. Nouveau conjoint, nouveau bébé et voilà qu'une seule chambre ne suffisait plus. «J'ai songé le vendre, mais tous ceux à qui j'en parlais me disaient: es-tu folle? Coin Saint-Denis et Duluth, ça va tellement prendre de valeur!»

Après quelques calculs et une rencontre avec son conseiller à la banque, Penny Rampado décide de refinancer son condo, pour se dégager une mise de fonds et ainsi acheter un logement plus grand. Elle décide de louer son premier condo.

Lorsqu'elle soustrait les dépenses des revenus, il lui reste un déficit mensuel de 80 $, somme qu'elle estime négligeable. Elle s'enrichit par le remboursement de l'hypothèque avec l'argent du loyer. «C'est une diversification de mon épargne, dit-elle. Je mets aussi de l'argent dans des REER et dans un fonds pour l'éducation pour ma fille. Quand elle aura 20 ans, si elle veut rester à Montréal, elle pourra habiter le condo.»

Récupérer sa mise

Pour bien des jeunes propriétaires, la question de louer son condo ou de le vendre ne se tranche pas aussi facilement. C'est le cas notamment lorsqu'on a acheté il y a moins de cinq ans, ou que le marché des condos n'est pas favorable.

Si l'on revend un condo en moins de cinq ans et qu'il n'a pas pris de valeur, il y a de bonnes chances qu'on ne récupère même pas l'entièreté de sa mise de fonds, prévient Sébastien Pâquet, spécialiste prêt hypothécaire chez BMO Groupe financier.

«À Québec, l'inventaire de condos est en surplus, rapporte Sébastien Pâquet. Les délais de vente sont longs et la valeur n'augmente pas. Certains propriétaires envisagent la location plutôt qu'une vente désavantageuse.»

Prenons l'exemple d'un condo acheté 200 000 $, avec une mise de fonds de 10 000 $ et une prime d'assurance hypothécaire de 4000 $. Avec un prêt initial de 194 000 $, au bout de deux ans, le solde de l'hypothèque sera d'environ 184 000 $. Si on le revend au même prix, il faudra déduire la commission de 8000 à 10 000 $ du courtier immobilier. Si on rajoute les autres frais de transaction et de déménagement, il ne reste presque rien de la mise de fonds initiale!

En revanche, la location peut aussi s'avérer une avenue peu intéressante, surtout si l'on doit absorber un déficit de 200 $ ou plus par mois, en plus des mensualités de la nouvelle propriété. «Chaque propriétaire est dans une situation différente, souligne Sébastien Pâquet. Il y en a qui ne sont tout simplement pas à l'aise de supporter le risque financier et les tracas qui viennent avec la location.»

Faire des calculs

Tania Addou est courtière immobilière à Montréal. Quand un client veut vendre son condo pour acheter une autre propriété en couple, elle aborde toujours la possibilité de le louer plutôt que de le vendre. Elle fait les calculs et, surtout, elle aborde avec réalisme le contexte familial ou amoureux.

«Le couple achète ensemble, il a des projets de famille, mais une fois sur deux ça ne marche pas. Si le premier condo n'a pas été vendu, on peut y retourner.»

Retourner habiter dans son condo pourrait cependant s'avérer impossible s'il est détenu en copropriété indivise et que le locataire refuse de partir. «En indivise, il faut vendre, prévient Tania Addou. Le locataire a droit au maintien des lieux à vie.»

Si l'on possède un condo depuis plus de cinq ans, la vente procurera immédiatement des fonds substantiels pour le prochain achat. On sera libéré de toute responsabilité financière et des tracas liés à l'entretien ou la location.

La location d'un condo est un excellent moyen de diversifier ses investissements, croit Tania Addou. Cependant, il faut avoir les reins suffisamment solides, car dans la plupart des cas, les revenus de location ne couvriront pas l'ensemble des dépenses. On doit bien connaître l'état de l'immeuble, car des cotisations spéciales pour de futurs travaux pourraient annuler tout rendement positif.

Voici un exemple simplifié, proposé par Tania Addou, pour illustrer que, même quand les revenus de location ne couvrent pas toutes les dépenses, le rendement peut être très intéressant. Ces chiffres ne tiennent pas compte de certains frais de transaction ni de l'impôt sur le revenu.

Condo d'une valeur de 300 000 $

Refinancé à 80 %, pour une hypothèque de 240 000 $

Investissement du propriétaire: 60 000 $

Amortissement sur 25 ans, taux hypothécaire de 3,3 %, terme de trois ans

Paiement hypothécaire: 1173 $ par mois, 14 076 $ par année

Taxes municipales et scolaire: 250 $ par mois, 3000 $ par année

Charges de copropriété: 200 $ par mois, 2400 $ par année

Total des dépenses: 1623 $ par mois, 19 476 $ par année

Revenus de location: 1350 $ par mois, 16 200 $ par année

Solde de trésorerie: - 273 $ par mois, - 3276 $ par année

Dans cet exemple, le propriétaire devra utiliser 273 $ des liquidités générées par ses autres revenus pour combler un déficit.

Pour calculer le rendement, il faut scinder l'hypothèque en deux. Le remboursement en capital (6516 $ par année, en moyenne sur 3 ans), dont une partie provient des 273 $ injectés chaque mois, est une forme d'épargne forcée qui correspond à de l'enrichissement, tandis que les intérêts (7560 $ par année) demeurent une dépense.

Total des revenus: 16 200 $

Total des dépenses (sans le remboursement en capital): 12 960 $

Enrichissement (avant impôt): 3240 $ par année

Les 60 000 $ laissés avec le condo au moment du refinancement représentent en quelque sorte une mise de fonds. Rapporté sur cette somme, l'enrichissement annuel donne un rendement annuel de 5,4 %.

À ce rendement, on pourrait ajouter la croissance de la valeur de la propriété. Si notre condo de 300 000 $ voit sa valeur augmenter de 2 % en une année, cela équivaut à 6000 $. Rapporté sur l'investissement initial de 60 000 $, c'est un gain supplémentaire de 10 %!