L'inspection: la radiographie du bâtiment

Mieux vaut prévenir que guérir. L'adage s'applique à l'achat d'une propriété. Généralement, les vendeurs de bonne foi ne signalent aucune anomalie. Or, ils ignorent souvent que leur bien recèle de petits problèmes de «plomberie interne». L'inspecteur en bâtiments évalue ces «bobos» et établit la prescription à la demande de l'acheteur. C'est ce qu'on appelle l'inspection conditionnelle à l'achat.

Mieux vaut prévenir que guérir. L'adage s'applique à l'achat d'une propriété. Généralement, les vendeurs de bonne foi ne signalent aucune anomalie. Or, ils ignorent souvent que leur bien recèle de petits problèmes de «plomberie interne». L'inspecteur en bâtiments évalue ces «bobos» et établit la prescription à la demande de l'acheteur. C'est ce qu'on appelle l'inspection conditionnelle à l'achat.

«Mon rôle est d'établir un "bilan de santé"», vulgarise Pierre Bélanger, inspecteur en biens immobiliers agréé (Association des inspecteurs en bâtiments du Québec) pour la firme Aubert Sylvain et Associés inc. Fournisseur exclusif de services en inspection d'habitation pour le CAA dans la région de Québec, l'entreprise enregistre, depuis l'an 2000, un taux de croissance annuel moyen de 12 % du nombre d'inspections. Comme le précise le code de déontologie de l'Association des inspecteurs en bâtiments du Québec, l'objectif de l'expertise est de «donner à un client les informations nécessaires à une meilleure connaissance de l'état d'un immeuble convoité».

«Mon mandat ne consiste pas à convaincre l'acheteur de compléter ou d'annuler la transaction, mais plutôt de lui décrire la condition des composantes du bâtiment qu'il prévoit acquérir. Dans un deuxième temps, poursuit l'expert, je lui présente les recommandations et le plan d'entretien à court, moyen et long terme de l'immeuble.» À l'acheteur d'appliquer ou non la «posologie». Mais le voilà prémuni contre le vice apparent.

L'article 1726 du Code civil du Québec l'indique clairement : «Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés (...).» Le même article stipule «qu'il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent». Autrement dit, ce dernier ne pourra pas revenir contre le vendeur dans le cas d'un vice qui était observable.

«Mon rôle est d'identifier les problèmes apparents, mais je note aussi les signes et les indices d'éventuels ennuis invisibles», détermine M. Bélanger, qui a invité Le Soleil à assister à l'inspection d'un condominium dans le quartier Montcalm. L'acheteur, M. Sirois, croyait de prime abord qu'une telle évaluation n'était pas nécessaire pour ce type de propriété. Peu importe le mode d'habitation, corrige M. Bélanger, l'investissement est important. «L'inspection constitue une validation technique», ajoute-t-il. Dans le cas de la copropriété, le rapport peut aussi guider le syndicat des gestionnaires quant aux travaux à planifier dans les parties communes.

Une fois le programme présenté, la visite débute à l'extérieur. L'inspecteur photographie l'immeuble (notamment le sommet de la toiture) et évalue la qualité du parement ainsi que son étanchéité. Dans ce cas particulier, il vérifie l'état des joints de mortier. Il note à son rapport préparatoire la rouille apparente dans les escaliers montant à la terrasse extérieure. Ensuite, il descend au garage pour constater s'il y a ou non des infiltrations d'eau dans la structure de béton.

De retour à l'intérieur, les installations électriques, les prises de courant, le débit et l'évacuation de l'eau des sanitaires, l'état des fenêtres thermos seront passés en revue. L'exercice permet à M. Sirois de profiter de plusieurs conseils pratiques, dont le retrait des moustiquaires des fenêtres pour l'hiver afin d'empêcher la condensation. Notre expert l'incite aussi à remplacer les thermostats désuets pour un modèle électronique plus performant.

 Le prix de la paix!

 Les coûts d'une inspection menée par un professionnel du bâtiment sont fixés principalement selon la valeur de la propriété, critère principal. Le prix moyen d'une inspection pour une résidence de moins de 50 ans d'une valeur estimée ou inférieure à 250 000 $ (sans logement locatif adjacent) s'élève à 545 $ (un rabais de 50 $ s'applique pour les membres du CAA). Ces frais incluent une inspection d'une durée de plus ou moins trois heures ainsi que la rédaction et l'envoi, en format PDF, d'un rapport détaillé de l'investigation incluant les mesures suggérées à entreprendre. À la demande du client, l'inspecteur peut lui fournir, à titre indicatif, une liste (en ordre de grandeur de prix) des coûts des principales interventions. M. Bélanger conseille d'établir un devis précis des travaux et de procéder par soumissions en s'adressant à trois entrepreneurs afin d'obtenir un prix médian.