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Le chalet en héritage

Pour que vos descendants profitent à leur tour... (Photo : archives La Presse)

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Pour que vos descendants profitent à leur tour du chalet sans y laisser leur chemise, une planification adéquate s'impose.

Photo : archives La Presse

Gilles Angers
Le Soleil

Depuis quelques années, la valeur marchande de votre résidence secondaire, située au bord d'un lac recherché, s'est grandement appréciée. Néanmoins, vous comptez y vivre longtemps et tenez, à votre décès, la laisser à vos enfants. Mais le gain de capital pourra avoir été tel que le poids des impôts pourrait peser très lourd sur vos héritiers. Il vaut donc mieux, de votre vivant, prendre les moyens pour que cela ne se produise pas. Ou tout au moins pour en réduire la portée.

En 2000, suppose le notaire et planificateur successoral Jacques Bouffard de Québec, vous avez payé votre résidence 200 000 $. À présent, sur le marché, elle en vaut 800 000 $.

Le gain de capital est donc de 600 000 $. «Ainsi que le stipule la loi, la succession sera imposée sur 50% du gain, soit 300 000 $. La pilule sera dure à avaler», continue le notaire.

Pire encore : si l'argent net que vous aurez laissé est insuffisant, le liquidateur n'aura d'autre choix que de vendre la résidence pour payer les impôts. Le fisc aura été payé, mais la maison, elle, ira en d'autres mains. Vous qui avez voulu qu'elle reste dans la famille.

En revanche, si, durant ces années de possession, vous avez fait exécuter des travaux de réparation, d'amélioration ou d'embellissement pour un montant de 250 000 $, vous aurez comprimé le gain de capital à 350 000 $ et le montant imposable à 175 000 $.

«Pour cela, il faut cependant que les reçus aient été conservés et rangés dans un lieu sûr afin que la succession puisse en disposer. À moins que ce ne soit vous qui le fassiez pour le cas où vous décideriez de vendre. Pas de reçus, pas d'abattement d'impôt. En cela, le fisc est inflexible», explique Me Bouffard.

Mais pour payer ne serait-ce que 50 000 $ en impôt, dans les six mois d'ailleurs suivant le décès, il faut que la succession ait les liquidités suffisantes. Si elle ne les a pas, c'est l'impasse.

«Comme propriétaire de la résidence, vous avez plus de 50 ans et êtes en bonne santé - ce qu'un examen médical corroborera - , il vaut mieux prendre une assurance vie supplémentaire», suggère le notaire et planificateur successoral. De 200 000 $, peut-être. Le montant versé au décès servira, à coup sûr, à régler les impôts sur le gain de capital de l'immeuble. Ce que vos héritiers, faute de moyens, ne pourraient éventuellement faire tout en conservant la propriété.

Résidence libre

Mais si vous attestez, de votre vivant, que cette résidence est désormais, de préférence à celle que vous avez en ville, votre résidence principale, elle sera libre d'impôt sur le gain de capital.

«Mais la loi de l'impôt ne fait pas de quartiers. Elle est catégorique. Vous ne pouvez vous prévaloir de ce droit qu'une seule fois», prévient Me Bouffard.

Si vous ne l'avez pas fait et que vous n'ayez vendu ni votre résidence en ville ni votre résidence secondaire durant votre vie, «la succession pourra décider laquelle, entre les deux, sera la résidence principale», continue le notaire.

Elle le fera après analyse du gain de capital sur l'une et sur l'autre. Logiquement, le liquidateur devrait déclarer résidence principale celle où le gain est le plus élevé.

Enfin, si vous avez acheté une propriété près d'un plan d'eau, que vous ayez décidé de démolir la résidence qui n'est pas à votre goût pour vous en faire construire une nouvelle, il est possible qu'il n'y ait aucun gain de capital si les dépenses engagées dépassent la valeur marchande. Si elle s'en approche, le gain imposable sera résiduel. Dans ce cas, les reçus aidant, vos héritiers s'en féliciteront.

 




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