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Taux d'intérêt: à la hausse et non à la baisse

Marianne White
Le Soleil

Ceux qui espéraient une baisse des taux hypothécaires pour acheter une propriété en 2007 pourraient attendre longtemps. Les taux risquent plutôt d'augmenter en milieu d'année. Mais la hausse devrait être contenue.

Les économistes du Mouvement Desjardins ont noté, dans leur plus récente prévision des taux d'intérêt, que l'économie américaine se comporte mieux que prévu depuis le début de l'année. Si les bonnes nouvelles se multiplient, la Banque du Canada pourrait ne pas toucher à son taux directeur.

Desjardins prévoit tout de même une légère remontée des taux en deuxième moitié d'année, ce qui va se répercuter chez les institutions financières. Desjardins, qui détient 40 % du prêt hypothécaire au Québec, entrevoit un taux préférentiel fluctuant entre 5,50 et 6 % en 2007. Ce taux sert de référence pour les hypothèques à taux variable.

Compte tenu de la relative stabilité des taux à court terme, la remontée pourrait être plus notée dans les échéances à long terme. Le taux de cinq ans, actuellement de 6,65 %, pourrait ainsi grimper jusqu'à 7,10 % à la fin de l'année.

Impact sur le remboursement

Comment cela se répercutera-t-il sur votre paiement hypothécaire mensuel ? Il semble que bien des emprunteurs ne soient pas au courant de l'impact d'une hausse des taux d'intérêt. 

«Les nouveaux acheteurs savent bien qu'il est possible que le taux d'intérêt augmente et ils incluent ce facteur dans leur décision d'achat, mais il est étonnant de constater que si peu d'entre eux comprennent à quel point une hausse de 1 % pourrait affecter leur budget dans l'avenir», peut-on lire dans un sondage sur les nouveaux acheteurs réalisé par Royal LePage.

Pour y voir plus clair, Desjardins et la Banque Nationale nous ont préparé des scénarios éclairants.

Pour un prêt hypothécaire de 100 000 $ amorti sur 25 ans, le versement mensuel est de 685,05 $ à un taux fixe cinq ans de 6,5 %. Une hausse de 0,5 % du taux aura un impact sur le remboursement de 30,50 $ par mois. Une augmentation de 1 % se traduira par une hausse de 61,73 $, portant le versement à 731,56 $.

La Banque Nationale propose une comparaison de deux scénarios, l'un pour un prêt avec une hypothèque fixe de cinq ans, et l'autre pour un même prêt scindé en deux tranches de 50 000 $, dont une est à taux variable un an et l'autre est à taux fixe cinq ans. L'institution financière a amélioré ses hypothèques sur mesure et doit offrir une plus grande souplesse depuis la mi-avril.

«Ce type d'hypothèque permet de bénéficier des baisses de taux d'intérêt s'il y en a, mais en même temps, offre une certaine sécurité», explique Harold Heppell, directeur principal Solutions de crédit et placement aux particuliers à la Banque Nationale.

Prenons l'exemple d'un client qui a contracté en 2002 un prêt de 100 000 $ amorti sur 25 ans à un taux fixe de 7,3 % pour un terme de cinq ans. Il s'est retrouvé avec des versements mensuels de 719,04 $. En comparaison, s'il avait décidé lors de son emprunt de scinder son prêt en deux tranches, il aurait pu bénéficier de la baisse des taux d'intérêt des dernières années sur la moitié de son prêt. Ainsi, lorsque les taux ont atteint 4,25 % pour un terme d'un an, il aurait déboursé 631,16 $ par mois. À l'issue de sa période de cinq ans, il aurait eu un versement mensuel de 676,85 $.

De plus, une telle stratégie permet à l'emprunteur de payer plus rapidement son capital et d'épargner des intérêts.

Marché en crise aux É.-U.

Le marché immobilier canadien devrait continuer de bien se porter en 2007. Selon la SCHL, acheteurs et vendeurs vont trouver leur compte dans un marché qui va continuer à s'équilibrer entre l'offre et la demande. Mais un élément négatif pourrait changer la donne : le ralentissement économique aux États-Unis, dont l'ampleur et l'impact au Canada restent imprévisibles.

Le marché immobilier américain subit actuellement toute une déconfiture. Un nombre croissant de propriétaires laissent tout simplement aller leur maison parce qu'ils ne peuvent plus payer leur hypothèque. Plusieurs propriétaires ont profité des conditions exceptionnelles d'emprunt (bas taux d'intérêt, prêt sans mise de fonds) pour acheter des maisons dispendieuses. Mais voilà que les taux hypothécaires ont augmenté et prennent les emprunteurs à la gorge.

La situation préoccupe les institutions financières canadiennes, mais la situation est bien différente ici et on risque peu de se retrouver avec une telle crise dans le secteur de l'immobilier.

D'abord, le coeur du problème aux États-Unis réside dans le fait que l'hypothèque à risques a connu une croissance fulgurante. Aussi appelée sous-hypothèque (subprime), elle s'adresse à ceux - comme les travailleurs autonomes, les familles à faible revenu ou les gens qui ont fait faillite - dont le revenu est plus difficile à prouver. Moyennant un taux d'intérêt plus élevé, des institutions leur prêtent de l'argent et assument le risque. Sauf qu'au cours des derniers mois, les paiements en défaut ont atteint des sommets à plus de 13 %.

Au Canada, ce taux est de 3 %. De plus, les hypothèques risquées représentent seulement 5 % du marché, comparativement à 22 % aux États-Unis, ce qui fait dire à l'économiste principal de CIBC World Markets que le Canada risque d'éviter le pire. «Le marché immobilier canadien va retrouver un équilibre cette année ou la suivante, et tous les indicateurs pointent vers un atterrissage en douceur, en limitant les dégâts», estime Benjamin Tal.




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